Bourgogne-Franche-Comté
Investissement locatif à Dijon
Capitale de la Bourgogne, Dijon combine patrimoine classé UNESCO, bassin étudiant dynamique et rendements locatifs attractifs. La ville idéale pour un investissement rentable et sécurisé.
Dijon s'est imposée ces dernières années comme l'une des villes les plus pertinentes pour investir dans l'immobilier locatif en France. Avec un prix médian de 2 600 €/m² pour un appartement ancien (plus de trois fois moins cher qu'à Paris, presque deux fois moins qu'à Lyon), la capitale bourguignonne offre un point d'entrée abordable pour bâtir un patrimoine solide. Les prix y ont progressé de 6 % entre 2021 et 2025 : un marché stable, resté à l'écart des corrections brutales des grandes métropoles.
La demande locative est portée par trois piliers solides : 38 000 étudiants dans l'agglomération, dont environ 28 000 sur le campus dijonnais de l'Université Bourgogne Europe, un bassin économique diversifié autour du secteur tertiaire, de la santé, de l'agroalimentaire et de la recherche (CHU régional, cité internationale de la gastronomie et du vin), et une population de jeunes actifs attirés par la qualité de vie. Résultat : près de 59 % des ménages dijonnais sont locataires, et les biens bien placés partent généralement en moins de 15 jours de mise en ligne.
La position stratégique de Dijon renforce encore son attractivité : 1h35 de Paris en TGV, 1h36 de Lyon, accès direct à Zurich et Francfort, aéroport Dijon-Longvic à 10 minutes. C'est aussi la seule ville de taille moyenne qui combine UNESCO, label French Tech, Cité de la Gastronomie et une tradition universitaire séculaire : autant de signaux qui tirent la demande locative vers le haut sur la durée.
Pour un investissement locatif à Dijon, les rendements bruts oscillent entre 5 % (patrimonial centre-ville) et 12 % (location courte durée bien placée), avec des cashflows positifs atteignables dès les premières années pour les stratégies rendement. Patrimoni Conseil accompagne depuis 2019 des investisseurs locaux, expatriés et frontaliers sur ce marché. Nos projets livrés à Dijon vont de l'hypercentre à Montchapet en passant par le boulevard Voltaire.
Le marché immobilier à Dijon en chiffres
2 600 €
Prix médian au m²
13,3 €
Loyer au m² charges comprises
+6 %
Évolution 2021-2025
161 800
Habitants
59 %
Part de locataires
Données mises à jour en octobre 2026. Sources : Notaires de France (prix médian des appartements anciens, 12 mois à fin septembre 2026), Carte des loyers, ministère du Logement et ANIL (loyers charges comprises, 2025), DVF, DGFiP (évolution 2021-2025), INSEE (population 2023, part de locataires).
Nos projets à Dijon : les chiffres réels
Médianes calculées sur les 11opérations détaillées dans nos réalisations, menées pour nos clients, pas sur des moyennes de marché. Budget tout compris : bien, travaux, ameublement, honoraires et frais de notaire.
6,7 %
Rendement brut médian
5,7 %
Rendement net médian
770 €
Loyer mensuel médian
101 k€ à 217 k€
Budget tout compris
Pourquoi investir à Dijon ?
- 1
Prix abordables : 2 600 €/m² en médiane pour un appartement ancien, plus de trois fois moins qu'à Paris et presque deux fois moins qu'à Lyon. Un ticket d'entrée qui reste accessible même avec un budget modéré.
- 2
Un marché stable : +6 % entre 2021 et 2025 selon les ventes enregistrées (DVF), sans la volatilité des grandes métropoles. Le capital investi y est peu exposé.
- 3
Forte demande locative : 38 000 étudiants dans l'agglomération, un CHU régional, et près de 59 % de ménages locataires.
- 4
Position stratégique exceptionnelle : Paris à 1h35 en TGV, Lyon à 1h36, corridor européen vers Zurich et Francfort.
- 5
Économie diversifiée : tertiaire, santé, agroalimentaire (Cité internationale de la gastronomie), recherche (UBFC, pôle gustave-eiffel).
- 6
Patrimoine classé UNESCO et label French Tech : une ville qui attire cadres, chercheurs et jeunes actifs toute l'année.
- 7
Rendements bruts de 5 à 12 % selon la typologie : du patrimonial hyper-centre à la courte durée Airbnb bien placée.
- 8
Marché liquide : les biens bien positionnés se louent en moins de 15 jours, avec un faible taux de vacance.
Dans quels quartiers investir à Dijon ?
Selon votre objectif, patrimonial, équilibré ou rendement, certains quartiers sont plus adaptés que d'autres. Voici notre lecture, quartier par quartier, à Dijon.
Sécuriser le capital et viser la valorisation dans les secteurs les plus établis et recherchés.
Centre-Ville (Hypercentre UNESCO)
Cœur historique classé, l'hypercentre concentre monuments, secteur piéton, Halles et rue de la Liberté, desservi par les deux lignes de tramway. Cette centralité entretient une demande locative soutenue, portée par les étudiants et les jeunes actifs attirés par la proximité de toutes les commodités. Pour l'investisseur, l'attractivité durable du secteur soutient un réel potentiel de valorisation à long terme.
Montchapet
Situé au nord-ouest, Montchapet séduit par son ambiance calme, ses espaces verts et son bâti du XIXe siècle, à quelques minutes du centre. Ce cadre résidentiel attire familles et jeunes actifs recherchant la tranquillité sans renoncer aux commodités urbaines. Le profil du secteur se prête aux surfaces intermédiaires, T2 et grandes surfaces, plutôt qu'aux studios, très concurrencés.
Concilier rendement locatif et potentiel de plus-value, le profil privilégié des investisseurs prudents.
Montmuzart-Universités
Structuré autour du campus de l'Université de Bourgogne et desservi par la ligne T1 (arrêts Université, Erasme), ce secteur bénéficie d'une population étudiante nombreuse et d'une atmosphère jeune. La demande locative y est forte et régulière, idéale pour la colocation en grande surface et le meublé étudiant. Un choix pertinent pour un rendement locatif régulier, avec un potentiel de plus-value plus modéré.
Sud Centre-Ville
Associé à la place Wilson et au parc de la Colombière, ce quartier conjugue accès rapide au centre et cadre résidentiel apaisé, entre commerces de proximité et vastes espaces verts. Il attire familles, étudiants et jeunes actifs sensibles à cet équilibre. Le potentiel de valorisation reste élevé pour les biens proches du centre, avec une demande soutenue sur les surfaces intermédiaires.
Faubourg-Raines Gare
À proximité immédiate de la gare de Dijon-Ville et des lignes T1 et T2, ce quartier bénéficie d'une excellente accessibilité, renforcée par la Cité Internationale de la Gastronomie et du Vin installée dans l'ancien hôpital général. Il vise étudiants, jeunes actifs et professionnels en déplacement, avec des loyers plus mesurés qu'en hypercentre. Les surfaces intermédiaires y sont à privilégier, la concurrence restant vive sur les studios.
Drapeau-Jouvence-Maladière
Au nord du centre, ce secteur bien relié par les tramways T1 et T2 conjugue institutions culturelles et éducatives, commerces de proximité et espaces verts. La demande locative y est portée par les étudiants et jeunes actifs recherchant transports et services à portée immédiate. Les moyennes et grandes surfaces conviennent à la colocation et au déficit foncier dans les rues les plus calmes.
Nord-Toison d'Or
Structuré autour du centre commercial Toison d'Or et d'un parc technologique, ce quartier conjugue emploi local, espaces verts et desserte par le tramway T2. Le dynamisme économique et la présence d'établissements scolaires en font un secteur prisé des familles. La demande soutenue tire les prix vers le haut, avec un bon potentiel de valorisation pour un investissement patrimonial.
Maximiser le cashflow avec les tickets d'entrée les plus accessibles de la ville.
Bourroches
Quartier résidentiel calme au sud, Bourroches séduit surtout les familles par son ambiance verdoyante, ses commerces de proximité et sa proximité des grands axes. L'éloignement relatif du centre et des universités limite l'attrait pour les étudiants et l'animation en soirée. Le meublé en petite surface et le déficit foncier conviennent, avec un potentiel de plus-value plus limité.
Fontaine d'Ouche-Marcs d'Or
Secteur en transformation, doté d'espaces verts, d'équipements publics et de projets de rénovation énergétique ambitieux (programme européen RESPONSE). Les prix d'entrée y sont très bas, mais la prise de risque reste importante et l'agence ne recommande pas d'y investir. La demande locative existe, surtout pour le meublé en petite surface, sans réel potentiel de valorisation à ce stade.
Grésilles
Quartier en renouvellement urbain, doté d'équipements culturels et sportifs (médiathèque, piscine, stade) et desservi par le tramway T1. Les projets de rénovation ouvrent un potentiel de valorisation, mais un historique de tensions et des enjeux de mixité pèsent sur la perception du secteur. La prise de risque conduit l'agence à ne pas le privilégier, malgré des prix d'entrée accessibles.
* Données indicatives. Rendements bruts estimés hors charges et fiscalité.
Vous hésitez sur le quartier où investir à Dijon ?
Nos conseillers analysent votre projet et ciblent le secteur le plus adapté à votre stratégie et à votre budget.
Prendre rendez-vous gratuitementQuels types de biens privilégier à Dijon ?
Chaque typologie correspond à une stratégie d'investissement locatif. Voici les formats que nous recommandons à Dijon en fonction de votre objectif.
Studio & T1 bis (étudiants)
La typologie la plus demandée à Dijon, portée par les 38 000 étudiants de l'agglomération. Bien positionné près du tram ou des facultés, un studio se loue en quelques jours.
- Rendement brut
- 5 à 8 %
- Budget type
- 70 000 à 120 000 €
- Idéal pour
- Premier investissement, budget limité, recherche de rendement stable
T2 meublé (jeunes actifs)
Cible des jeunes cadres et internes CHU. Bail mobilité ou meublé longue durée. Rotation plus lente que le studio, rendement légèrement inférieur mais gestion simplifiée.
- Rendement brut
- 5,5 à 7,5 %
- Budget type
- 110 000 à 170 000 €
- Idéal pour
- Équilibre rendement / tranquillité, stratégie patrimoniale
Colocation (à partir du T3)
Stratégie haut de rendement sur les grandes surfaces, à partir du T3. La colocation permet de mutualiser la vacance locative et de doper le loyer au m².
- Rendement brut
- 7 à 10 %
- Budget type
- 160 000 à 250 000 €
- Idéal pour
- Investisseurs avertis, volonté d'optimiser le cashflow
Location courte durée (Airbnb)
Dijon attire tourisme d'affaires (Cité de la Gastronomie) et week-ends œnologiques. Bien placé en centre-ville, un T2 courte durée peut doubler le rendement d'une longue durée.
- Rendement brut
- 9 à 13 %
- Budget type
- 90 000 à 160 000 €
- Idéal pour
- Maximiser le rendement, accepter une gestion plus active (ou déléguer à une conciergerie)
Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Dijon ?
LMNP au réel, le régime de la plupart de nos projets
En location meublée, le régime réel permet de déduire les charges et les intérêts d'emprunt, et d'amortir le bien (hors terrain) comme le mobilier. Les loyers restent ainsi peu ou pas imposés pendant de longues années. Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente : un paramètre à intégrer dès l'achat si vous prévoyez de revendre.
Micro-BIC : simple, à comparer au réel
Sous 77 700 € de recettes annuelles, le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers meublés de longue durée. En location courte durée non classée, l'abattement tombe à 30 % et le plafond à 15 000 € depuis la loi Le Meur. Dès que le projet comporte des travaux, le réel l'emporte presque toujours.
Location nue et déficit foncier
En location vide, les travaux de rénovation se déduisent des revenus fonciers, et le déficit s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an. Une stratégie adaptée aux contribuables fortement imposés qui achètent un appartement à rénover dans l'ancien dijonnais.
DPE : le calendrier qui pèse sur l'ancien
Les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034. Dans le bâti ancien de l'hypercentre, la rénovation énergétique entre dans le budget dès l'achat, et le diagnostic devient un argument de négociation.
Dijon face à Besançon et Lyon
Rendement brut théorique = loyer moyen au m² × 12 / prix moyen au m², avant travaux et frais. Il situe les villes entre elles, sans remplacer l'étude d'un bien précis.
Nos réalisations à Dijon
Des projets concrets livrés par Patrimoni Conseil. Budget, rendement, stratégie : tout est transparent.
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Questions fréquentes sur l'investissement à Dijon
Oui, Dijon figure régulièrement dans les classements des meilleures villes pour investir en France. Elle combine un prix d'entrée raisonnable (2 600 €/m² en médiane pour un appartement ancien), une demande locative forte (près de 59 % de ménages locataires, 38 000 étudiants), un marché stable et une qualité de vie reconnue. C'est un marché particulièrement adapté aux investisseurs qui cherchent un équilibre entre rendement et sécurité patrimoniale.
Le rendement brut varie entre 5 % (stratégie patrimoniale en hyper-centre) et 12 à 13 % (location courte durée bien placée). La moyenne du marché se situe autour de 6-7 % en longue durée meublée, avec un cashflow qui peut être positif dès la première année pour les projets optimisés en LMNP.
Le prix médian d'un appartement ancien est de 2 600 €/m² sur les douze mois à fin septembre 2026 (Notaires de France), avec des écarts significatifs selon les quartiers : 3 400 €/m² dans l'hypercentre UNESCO, 3 100 €/m² à Montchapet, 2 900 €/m² près des facultés, et autour de 2 600 €/m² dans le Sud centre-ville. À titre de comparaison, c'est plus de trois fois moins cher qu'à Paris et presque deux fois moins qu'à Lyon.
Tout dépend de votre stratégie. Pour du patrimonial avec forte plus-value : l'hyper-centre (quartier des Antiquaires, place de la Libération) ou Montchapet. Pour de l'équilibré rendement / sécurité : Montmuzart-Universités (étudiants) ou le Sud centre-ville. Pour du rendement pur : le quartier gare-Faubourg Raines ou les franges du centre-ville avec des appartements à rénover.
Un premier projet peut démarrer autour de 90 000 € pour un studio avec travaux légers, et monter à 200 000 € et plus pour un T3 ou une colocation. Notre budget moyen d'opération clé en main se situe entre 110 000 € et 180 000 € tout compris (bien + travaux + ameublement + honoraires + frais de notaire).
Oui, le studio est la typologie la plus demandée à Dijon grâce à la population étudiante. Un studio bien placé (proche tram ou UFR) affiche un rendement brut de 6 à 9 % et se loue généralement en moins de 2 semaines. C'est souvent la meilleure porte d'entrée pour un premier investissement.
Oui, mais sous conditions. Dijon attire le tourisme d'affaires autour de la Cité internationale de la gastronomie et du vin, ainsi qu'un tourisme de week-end œnologique. Un T2 bien placé en hyper-centre peut atteindre 12 à 13 % de rendement brut. Attention toutefois à la réglementation (déclaration en mairie, changement d'usage au-delà de certains seuils).
Le meublé (LMNP) est presque toujours préférable à Dijon : loyer supérieur de 15 à 20 %, régime fiscal avantageux (amortissement du bien et des meubles), demande forte (étudiants, jeunes actifs, mobilité pro). Le non-meublé peut se justifier pour un T3 ou T4 familial dans les quartiers résidentiels.
Avec un accompagnement clé en main, comptez entre 4 et 8 semaines entre le début de la recherche et la signature du compromis. Les biens vraiment rentables partent vite : un bon projet off-market ne reste quasiment jamais plus de 48 h sur le marché. Travailler avec un chasseur local qui a un réseau établi fait toute la différence.
Tout à fait. Chez Patrimoni Conseil, 40 % de nos clients sont expatriés ou frontaliers (Suisse, Luxembourg, Pays-Bas, Australie). L'accompagnement clé en main permet de tout gérer à distance : recherche, visites, négociation, travaux, mise en location. Vous n'avez besoin de vous déplacer que pour la signature chez le notaire, voire pas du tout avec une procuration.
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