Lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif, et notamment dans un logement meublé vous avez deux possibilités. La première étant la location longue durée. Cela signifie que vous allez percevoir des revenus mensuels sur une longue période. La deuxième option est de réaliser un investissement locatif saisonnier. On parle également de location courte durée. Très en vogue ces dernières années, elle est devenue une des activités préférées des investisseurs. Mais qu’est-ce que la location saisonnière ? Est-elle vraiment avantageuse ? Découvrez toutes les réponses dans cet article.
L’investissement locatif saisonnier s’adresse à une clientèle de passage, le plus souvent à des touristes. Les atouts de ce type d’investissement sont multiples : un potentiel de rentabilité élevé, des aides fiscales avantageuses, des contrats de bail faciles à négocier et à renouveler.
L’investissement locatif saisonnier, c’est quoi ?
Le propriétaire d’un bien immobilier loué à des fins d’habitation alternée est un investisseur locatif saisonnier.
En France, le Code civil prévoit une classification des locations en fonction de leur durée. La loi du 6 juillet 1989, dans son article L. 631-7, définit la location saisonnière comme des « contrats de location conclus pour une courte durée, généralement supérieure à un mois et inférieure à neuf mois, dans le but de permettre au locataire d’y effectuer des vacances ou un séjour touristique ».
Les locations conclues pour une durée supérieure à neuf mois relèvent alors du droit commun des baux d’habitation. Elles ne sont donc pas soumises aux spécificités propres aux locations saisonnières.
Enfin, définissons simplement ce qu’est la location saisonnière. Il peut s’agir d’un appartement, d’une maison ou d’un studio. L’investissement locatif saisonnier consiste à louer son bien meublé à des touristes pendant une courte période. Cette période peut être de quelques jours à quelques semaines. Cette activité s’adresse aux propriétaires de logements situés dans une zone touristique prisée et qui disposent d’un budget suffisant pour effectuer des travaux de rénovation et d’aménagement.
Quels sont les dispositifs de l’investissement locatif ?
| Caractéristique | Pinel | LMNP | LMP | Censi-Bouvard |
| Type d’Investisseur | Particulier | Particulier | Professionnel | Particulier |
| Bien Éligible | Neuf | Ancien ou Neuf | Neuf ou Ancien | Neuf, Résidence Services |
| Durée d’Engagement | 6, 9 ou 12 ans | Aucune limite | 9 ans minimum | 9 ans minimum |
| Réduction d’Impôt | Jusqu’à 21% | Non applicable | Non applicable | Jusqu’à 11% |
| Location à un Ascendant/Descendant | Non | Oui | Non applicable | Non applicable |
| Location Meublée Obligatoire | Non | Oui | Oui | Oui |
| Gestion Locative | Libre ou gestionnaire professionnel | Libre ou gestionnaire professionnel | Gestionnaire professionnel exigé | Gestionnaire professionnel exigé |
| Plafond d’Investissement | 300 000 € | Aucun plafond | Aucun plafond | 300 000 € |
| Location à Usage d’Habitation | Oui | Oui | Non | Oui (résidences services) |
Découvrez nos conseils pour garantir le succès de votre investissement immobilier !
- Définissez vos objectifs : Clarifiez vos objectifs financiers, déterminez le rendement que vous recherchez et le niveau de risque que vous êtes prêt à accepter.
- Connaissance approfondie du marché : Effectuez une recherche approfondie sur le marché local. Comprenez la demande locative, les tendances du marché, et les facteurs économiques qui peuvent influencer la valeur des biens.
- Évaluation rigoureuse du rendement : Calculez le rendement potentiel de manière réaliste en tenant compte du rendement locatif, des coûts d’exploitation, des charges et des éventuelles fluctuations du marché.
- Diversification du portefeuille : Diversifiez vos investissements pour réduire les risques. Envisagez d’investir dans différents types de biens immobiliers ou dans différentes régions.
- Soyez attentif à l’emplacement : L’emplacement est crucial. Choisissez des quartiers attractions, proches des commodités, des transports en commun, et présentant un potentiel de plus-value.
- Analysez les tendances de location : Comprenez les besoins locaux en matière de logement. Si la demande est élevée pour des appartements d’une chambre, par exemple, ajustez vos investissements en conséquence.
- Économisez sur les coûts d’acquisition : Négociez le prix d’achat et recherchez des opportunités d’investissement où la valeur du bien peut être augmentée par des rénovations ou des améliorations.
- Gestion efficace : Si vous gérez vous-même la location, soyez réactif aux besoins des locataires, assurez-vous que le bien est bien entretenu, et respectez les règles et réglementations locales.
- Connaissance des aspects juridiques et fiscaux : Familiarisez-vous avec les lois et réglementations locales, ainsi qu’avec les implications fiscales de l’investissement locatif. Consultez des professionnels pour optimiser votre structure fiscale.
- Analyse des flux de trésorerie : Assurez-vous que le rendement locatif couvre tous les coûts associés à la propriété, y compris les prêts hypothécaires, les taxes foncières, les frais de gestion, et les éventuels frais d’entretien.
- Prévoyez un fonds d’urgence : Ayez toujours un fonds d’urgence pour faire face à des dépenses imprévues ou aux périodes de vacance locative.
- Utilisez des professionnels qualifiés : Impliquez des professionnels de l’immobilier pour vous guider tout au long du processus.
Pourquoi investir dans le locatif saisonnier ?
L’investissement locatif saisonnier présente plusieurs avantages :
C’est une activité rentable
En effet, les loyers perçus sont généralement supérieurs à ceux du marché classique. C’est notamment le cas dans les grandes villes touristiques comme Paris, Nice ou Cannes. Cependant, les villes moyennes françaises ne sont pas en reste.
De plus, les périodes de location sont plus courtes, ce qui permet de louer le logement à plusieurs locataires au cours de la même période.
Cependant, ce taux de rentabilité va dépendre de plusieurs critères. A commencer par l’emplacement, sa rentabilité va également dépendre du tarif pratiqué à la nuitée. L’état général du logement va également être un critère déterminant. Il sera donc nécessaire de ne pas négliger l’aménagement et la décoration.
C’est un investissement moins risqué que le marché immobilier classique
En effet, les prix des logements situés dans les zones touristiques sont généralement moins volatils que dans le reste du pays.
De plus, les prix de l’immobilier ont beaucoup augmenté ces dernières années, ce qui a permis aux investisseurs de bénéficier de plus-values importantes lors de la revente de leurs biens.
Enfin, c’est une activité moins risquée car le risque de loyers impayés est faible. Puisque le client paye intégralement le loyer avant même de pouvoir rentrer dans votre logement et profiter de la location, le risque d’impayé est quasiment nul. Si le logement locatif est en plus situé dans une zone convoitée, les clients seront amenés à réserver le logement plusieurs semaines, voire plusieurs mois à l’avance. C’est une avance de trésorerie qui n’est pas négligeable.
Un investissement locatif simplifié
La location saisonnière ne demande pas de réaliser de nombreuses formalités administratives. Cependant, vous aurez l’obligation d’effectuer une déclaration à la mairie du lieu où se trouve votre logement. Cette obligation est légale, et prévue à l’article L.324-1-1 du Code du Tourisme. Un formulaire dédié à la location saisonnière sera également à compléter. Il s’agit du formulaire Cerfa numéro n°14004*02.
De plus, la mise en location de votre logement est assez simple. En effet, il existe aujourd’hui de nombreuses plateformes sur Internet. Nous retrouvons ici les leaders du marché : Airbnb et Booking. Ce sont les incontournables de la location saisonnière.
Quels sont les différents inconvénients de la location saisonnière ?
Comme détaillé ci-dessus, investir dans un logement et le mettre en location saisonnière peut-être une bonne stratégie. Cependant, l’investissement locatif saisonnier présente également quelques inconvénients. En effet, une bonne localisation du bien locatif est primordiale. Le bien doit être situé dans une zone touristique.
Faisons le point sur les autres inconvénients :
Une importante gestion locative
L’un des plus gros inconvénients de la location saisonnière est le temps de gestion accordé à votre investissement. En effet, si la gestion locative n’est pas déléguée à une conciergerie ou une agence spécialisée, vous allez devoir prendre en charge toutes les réservations. Il faudra donc prévoir la rédaction, la diffusion et la gestion des différentes annoncées diffusées sur les plateformes de mises en location. Par la suite, il faudra répondre aux différentes questions des potentiels locataires et interagir avec eux.
De plus, cela signifie également qu’il faudra effectuer l’ensemble des check-ins/check-out avec les différents clients. La gestion ne s’arrête pas à ces différentes tâches. En effet, de nombreux soins sont nécessaires pour le maintenir en bon état le logement (nettoyage, entretien, etc.).
Ces différentes missions sont à prendre en compte en amont de la réalisation du projet d’investissement locatif saisonnier. En effet, si votre lieu de résidence est éloigné de votre logement locatif, il sera nécessaire de prendre en compte les différents allers-retours pour vous rendre sur le lieu de la résidence locative. La prise en compte du temps nécessaire à accorder à cette gestion est importante, car il faudra vous rendre disponible pour vos clients pour que cette location saisonnière soit un succès.
Une bonne prise en compte des charges
De plus, le propriétaire doit s’acquitter de la taxe foncière et de la taxe d’habitation, même si le bien est inoccupé pendant une partie de l’année. Au vu du turn-over des différents locataires, les dégradations peuvent être plus fréquentes dans les locations saisonnières. C’est un budget qu’il sera important de prendre en compte.
L’influence de la saisonnalité
Enfin, il est important d’être conscient de l’influence de la saisonnalité sur le rendement de votre investissement locatif. La location longue durée permet d’assurer des revenus sur une longue période. La fréquence des loyers est donc régulière. C’est l’inverse pour les locations saisonnières. En effet, en fonction de la localisation du logement, votre investissement peut se voir être rentable que sur une saison particulière. Il sera donc important de prendre en compte ces variations de revenus.
Cependant, il est possible de nuancer ces propos. C’est notamment le cas avec la location sur une courte durée pour les professionnels. En fonction de la localisation, certains professionnels qui sont en déplacement peuvent être intéressés par les logements loués en courte durée. Cela assure donc des revenus plus stables toute l’année.
Quelle orientation prendre pour l’investissement immobilier en 2024 en ce qui concerne les taux d’intérêt ?
Depuis un an, on observe une hausse des taux de crédit immobilier, atteignant actuellement environ 4% en moyenne pour un prêt sur 20 ans. Plusieurs facteurs expliquent cette tendance, tels que la hausse des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne, la persistance de l’inflation, et l’augmentation des taux obligataires sur 10 ans de l’État français, servant de référence aux banques pour fixer les taux des crédits immobiliers.
Cependant, il est pertinent de souligner que cette augmentation survient après une période prolongée de taux d’intérêt des crédits immobiliers à la baisse. Même avec cette hausse, la solvabilité moyenne des ménages devrait rester préservée. Que vous envisagiez l’achat d’une résidence principale ou un investissement locatif, il est donc temps de concrétiser votre projet.
Bien que la croissance du marché immobilier devrait se maintenir, elle pourrait connaître un rythme plus modéré, avec une prévision de hausse des prix en France en 2024.
Comment investir dans le locatif saisonnier ?
Pour investir dans le locatif saisonnier, vous devez d’abord choisir une bonne localisation. En effet, c’est la localisation du logement qui déterminera sa rentabilité. Qu’il s’agisse d’un bien situé en ville, à la montagne ou proche de la mer, l’emplacement est primordial. Lorsque vous faites le choix de la montagne par exemple, il est important de prendre en compte la distance et les accès à la station de ski, les prestations ainsi que les différents services proposés dans la ville où se situe le logement.
Il est vrai que la location saisonnière peut rapporter des loyers importants sur une courte période. Par exemple, avoir un investissement locatif saisonnier dans une ville comme Nice ou Cannes, peut vous rapporter un loyer plus important que deux ou trois mois de location dans une ville moyenne.
Ensuite, vous devez effectuer des travaux de rénovation et d’aménagement afin que le logement soit en bon état et attractif pour les touristes. Il sera nécessaire de privilégier une jolie décoration afin de vous différencier de vos concurrents.
Enfin, vous devez rédiger une annonce attractive et mettre en place une stratégie de communication efficace pour promouvoir votre logement.
Conclusion
Ainsi, l’investissement locatif saisonnier présente de nombreux avantages, notamment en raison des aides fiscales dont bénéficient les propriétaires bailleurs. Si vous souhaitez vous lancer dans cette activité, n’hésitez pas à faire appel à une société spécialisée, comme Patrimoni Conseil, pour vous accompagner dans votre démarche.
