Gérer seul son bien locatif peut sembler être une tâche intimidante et compliquée. Cependant, ce n’est pas nécessairement le cas ! Avec la bonne approche et les bons outils, vous pourrez facilement gérer votre bien locatif de manière efficace.
Les propriétaires de logements locatifs font face à une multitude de défis liés à la gestion et à la maintenance de leurs biens. Pour réussir à gérer seul un appartement locatif, il est nécessaire de suivre quelques conseils judicieux, afin de s’assurer que tout se déroule sans problème. Voici donc 10 conseils pour gérer seul un bien locatif.
1er conseil : Gérer seul son bien locatif et trouver un bon locataire :
Trouver un bon locataire est l’une des tâches les plus importantes pour les propriétaires. Il faut commencer par rédiger une bonne annonce. Un bon locataire peut signifier un meilleur rendement sur votre investissement et un moins grand stress. Heureusement, il existe des moyens que vous pouvez prendre pour vous assurer de trouver le bon locataire.
Premièrement, prenez le temps d’effectuer des recherches sur le profil des locataires. Trouvez des informations sur leur historique de loyer, leurs antécédents et leurs ressources financières. Vous pouvez aussi demander aux locataires potentiels différents documents.
Deuxièmement, assurez-vous que vous avez un contrat de location bien écrit et complet. Vous devez être en mesure de fixer clairement les conditions de la location, y compris la durée du bail, les frais de location et les modalités de paiement.
Enfin, assurez-vous de vous rencontrer personnellement avec le locataire potentiel afin de discuter de vos attentes et de vérifier qu’ils sont prêts à les respecter.
En suivant ces conseils, vous serez en mesure de trouver un locataire fiable et responsable qui pourra vous offrir un bon rendement sur votre investissement. Cela facilitera également la gestion de votre bien locatif.
2ème conseil : Rédiger et faire signer un bail et l’état des lieux :
La deuxième étape pour gérer seul un bien locatif est de rédiger un bail clair et précis qui définit les modalités et les conditions du contrat de location.
S’il s’agit de votre première location et que votre logement n’est pas dans une zone dite tendue, vous êtes relativement libre d’établir vos règles et de créer un contrat de location sur-mesure.
Cependant, il reste lié au marché local. En effet, il est important de connaître le marché immobilier local et de visiter plusieurs agences immobilières pour voir les prix des propriétés similaires à la vôtre. Cette recherche peut également être faite sur Internet. Néanmoins, si vous êtes dans une zone tendue, il existe des restrictions quant à la fixation des loyers. Il faudra donc vous renseigner précisément sur ce sujet.
De plus, il est important de définir les points clés du contrat de location. (Identités des parties, adresse du bien, description du logement, superficie, etc.)
Ce contrat est, par la suite, signé entre le bailleur et le locataire à l’issue de la visite et de l’entrée dans les lieux du locataire.
L’état des lieux et l’inventaire (en cas de location meublée) sont aussi des documents importants. En effet, ils vous permettront notamment de voir si le locataire a causé des dommages pendant la période de location.
3ème conseil : Gérer le paiement des loyers et ses éventuels retards :
Une autre étape importante pour gérer un bien locatif seul est de s’occuper du loyer. Assurez-vous que les locataires paient à temps et discutez avec eux des modalités de paiement le cas échéant.
En effet, les loyers sont une source de revenus importante pour les propriétaires d’appartements locatifs. C’est pourquoi il est essentiel de gérer le paiement des loyers et les retards de paiement de manière appropriée et efficace.
La première étape consiste à établir un contrat de location clair et complet, qui définit clairement les responsabilités des propriétaires et des locataires. Au moment de la constitution du dossier de location, n’oubliez pas de demander à votre locataire un garant. Il peut s’agir d’un proche du locataire. Comme les parents du locataire étudiant par exemple. Mais il peut également s’agir d’une garantie publique. Comme la garantie Visale.
Les propriétaires peuvent également envisager d’utiliser des services de paiement en ligne pour faciliter le paiement des loyers et le traitement des retards. Il existe plusieurs outils de gestion locative pour les particuliers. Comme Rentila par exemple.
En outre, vous avez la possibilité de souscrire à une assurance dédiée aux loyers impayés. On appelle cette assurance, l’assurance « Garantie Loyers Impayés » ou encore « GLI ».
Enfin, les propriétaires devraient être prêts à contacter leurs locataires en cas de retards de paiement et à envisager les recours légaux appropriés si nécessaire.
En adoptant ces mesures, les propriétaires peuvent s’assurer que leurs loyers sont payés à temps chaque mois.
4ème conseil : Ne pas oublier les charges locatives lors de la gestion du bien locatif :
Les charges locatives peuvent être un sujet délicat pour les propriétaires et les locataires. En effet, votre investissement locatif n’est pas résumé seulement par les loyers. Il est donc important de comprendre comment gérer les charges locatives, y compris les provisions pour charges et les régularisations.
Pour commencer, les provisions pour charges sont le montant que le propriétaire demande au locataire pour couvrir les coûts d’entretien et de services liés à la location. Elles ne concernent que les charges dites « récupérables » sur le locataire. Dans votre quittance, vous devez faire apparaitre clairement cette ligne relative aux charges.
De plus, les régularisations sont des ajustements financiers qui peuvent être nécessaires pour compenser des dépenses supplémentaires à celles initialement prévues. Ou rembourser le locataire du trop-perçu. Principalement en fin d’année.
Il est important de se familiariser avec les lois concernant les provisions pour charges et les régularisations afin de s’assurer que les droits des propriétaires et des locataires sont respectés. C’est une étape importante lorsque vous devez gérer seul un bien locatif.
5ème conseil : Gérer seul les incidents et réparations du bien locatif :
Les propriétaires de logements locatifs doivent savoir gérer les réparations et incidents qui peuvent survenir dans leurs logements. Ce n’est pas une tâche facile, mais elle est essentielle pour maintenir un locataire satisfait et assurer la longévité et la rentabilité de votre bien locatif.
Très souvent le locataire se tourne vers son propriétaire lorsqu’il a un problème. Que ce soit un dégât des eaux, un problème électrique, une panne de chauffage, etc.
C’est pour cela qu’il est important de comprendre quelles sont les réparations à la charge du locataire et celles à la charge du propriétaire. Vous retrouverez cette distinction dans le décret n°87-712 du 26 août 1987. Dans tous les cas, vous devez vous soucier de la vétusté de votre bien locatif. En effet, elle exonèrera votre locataire desdites réparations si cette vétusté est trop importante.
Enfin, les locataires comptent sur votre rapidité et votre efficacité pour répondre à leurs demandes. Il est donc important de répondre à leurs interrogations le plus rapidement possible et de veiller à ce qu’elles soient traitées correctement.
6ème conseil : Préparer la régularisation des charges quand on doit gérer seul un bien locatif :
La régularisation des charges locatives est une procédure complexe et souvent stressante pour le propriétaire investisseur. Notamment, lorsqu’ils doivent gérer un bien locatif seul.
En effet, il s’agit de déterminer le montant exact et périodique des charges locatives à payer, et de vérifier qu’elles sont conformes aux exigences légales.
Les propriétaires doivent non seulement percevoir les loyers, mais aussi les gérer. Comme indiqué un peu plus haut, vous allez devoir distinguer les charges récupérables et les charges non récupérables.
Les principales charges récupérables sont :
- Les frais liés aux ascenseurs ;
- Les charges liées à l’eau chaude, l’eau froide et au système de chauffage ;
- Les charges d’entretien de l’immeuble (intérieur et extérieur) et de copropriété ;
- Les taxes et redevances (ordures ménagères, assainissement, etc.)
A la fin de l’année, le bailleur devra ajuster le loyer. En cas de trop-perçu, le locataire doit percevoir cette somme. A l’inverse, les propriétaires ont le droit d’exiger des frais supplémentaires en justifiant leurs réclamations.
7ème conseil : Anticiper le départ de son locataire et le risque de vacance locative :
À un moment donné, le locataire va quitter votre bien locatif. Si le départ est à la demande du locataire, il doit respecter un délai de préavis. Ce délai convenu est d’un ou mois selon les cas. Dans ce délai, les deux parties doivent convenir d’organiser la réalisation de l’état des lieux de sortie. Mais également la remise des clés et la restitution du dépôt de garantie qu’il a versé à son arrivée.
Cependant, le propriétaire peut résilier le bail d’habitation du locataire. Ce dernier doit être prévenu au moins six mois à l’avance. Et intervenir avant la date d’anniversaire du bail. Des règles très précises s’appliquent au congé donné aux locataires. Si celles-ci ne sont pas respectées, le bail sera prolongé et le locataire ne pourra être contraint de partir. N’oubliez pas que toute résiliation doit être expressément justifiée par la vente du bien (auquel cas le locataire a un droit de préemption sur l’achat), la reprise du bien pour y habiter ou pour y loger un proche. La dernière option est le motif légitime et sérieux.
Quoi qu’il en soit, lorsque les locataires déménagent, les propriétaires risquent d’avoir des logements vacants. On parle ici de vacance locative. Soit une période pendant laquelle le bien est inoccupé et qu’aucun loyer n’est payé. Par conséquent, il est important d’être prêt à réagir rapidement et à remettre le bien locatif sur le marché pour trouver de nouveaux locataires.
8ème conseil : Faire des réparations et de l’entretien régulier de son bien locatif :
Les réparations et l’entretien réguliers sont essentiels pour maintenir le logement en bon état. Assurez-vous de planifier des réparations et de l’entretien régulièrement et de les réaliser dans les délais.
Le départ de votre locataire est le bon moment pour commencer des travaux avant l’arrivée du prochain occupant. Ce sujet ne doit pas être ignoré. Les appartements vieillots et vétustes sont moins susceptibles d’attirer des locataires et tendent à limiter le niveau des loyers. A l’inverse, vous pouvez répercuter les frais liés aux travaux sur le nouveau loyer. Sous réserve que cette augmentation soit possible. Notamment si vous êtes dans un secteur soumis à l’encadrement des loyers.
Enfin, la rénovation du bien locatif peut se faire en présence du locataire. Si le désagrément dure plus de 21 jours, ce dernier devra être indemnisé. Cependant, les propriétaires peuvent également réclamer des subventions aux locataires si les mesures d’économie d’énergie réduisent les coûts annexes. Cela doit être clairement indiqué sur la quittance de location.
9ème conseil : Ne pas oublier les obligations fiscales quand on gère seul son bien locatif :
Les obligations fiscales d’un particulier bailleur sont très importantes et ne doivent pas être prises à la légère. Il est important de comprendre ces obligations afin de s’assurer que les revenus du bail sont correctement déclarés et que tous les impôts et taxes applicables sont payés.
Les obligations fiscales d’un particulier bailleur peuvent inclure une déclaration annuelle aux impôts, par le biais d’un formulaire spécifique. Mais pas seulement.
Nous vous conseillons de tenir une comptabilité minutieuse. En effet, il sera possible de déduire certaines charges et de procéder à des abattements sur les loyers perçus.
En tant que propriétaire, vous êtes également tenu au paiement de la taxe foncière. Contrairement à la taxe des ordures ménagères, vous ne pouvez pas récupérer la taxe foncière sur le locataire. Seule la taxe d’habitation reste à la charge exclusive du locataire.
Afin de respecter l’ensemble de vos obligations fiscales, nous vous recommandons de vous faire accompagner par un comptable ou un expert-comptable. Il saura vous guider pour remplir correctement les différents documents et déclarations fiscales.
Une fois que ces déclarations et paiements sont effectués, le bailleur peut profiter de ses revenus locatifs.
10ème conseil : Communiquer avec les locataires :
Une bonne communication est essentielle pour bien gérer seul un bien locatif. Les locataires doivent comprendre que vous êtes là pour les aider et pour veiller à ce qu’ils aient une bonne expérience de location.
Assurez-vous de communiquer avec eux de manière régulière et professionnelle.
En suivant ces 10 conseils, vous serez en mesure de gérer seul efficacement un bien locatif et de vous assurer que tout se déroule sans encombre. Il est important de comprendre que gérer un appartement locatif nécessite du temps et une certaine expertise. Mais en appliquant ces conseils, vous serez en mesure de réussir votre investissement immobilier locatif.
