Le bail d’habitation est un document officiel qui doit être signé par le propriétaire et le locataire avant que le contrat puisse être effectif. Ce document doit être rédigé avec soin, car il s’agit d’un engagement juridique qui sera valable pendant toute la durée du bail.
Vous avez trouvé le locataire idéal ? Il convient maintenant de concrétiser la mise en location de votre bien. Et donc de signer un bail d’habitation avec votre locataire. Ce document doit être rédigé avec soin afin d’éviter tout malentendu et de préciser les conditions dans lesquelles le logement sera occupé. Voici quelques conseils pour bien rédiger le bail d’habitation de votre locataire.
Qu’est-ce que le bail d’habitation ?
Le contrat de bail d’habitation est un document contractuel signé par le propriétaire et le locataire qui définit les droits et les responsabilités de chacun en ce qui concerne l’utilisation et la jouissance du bien immobilier loué.
Il est important de noter que le contrat de location doit être conforme aux lois en vigueur dans votre pays, et que vous devez vous assurer que tous les éléments essentiels y figurent. Dans notre cas, le bail d’habitation est régi par la loi du 6 juillet 1989 et doit respecter certaines conditions de forme et de fond afin d’être valable.
Ce contrat doit également contenir certaines informations obligatoires, notamment la durée du bail, le montant du loyer et les modalités de résiliation.
Il est important de bien rédiger le bail d’habitation de son locataire pour éviter les litiges et préserver vos droits en tant que propriétaire.
Si vous ne savez pas rédiger un bail d’habitation seul, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un organisme de gestion locative.
Quelle est la forme du bail d’habitation ?
Le contrat de location peut concerner tout type de bien : appartement, maison, local commercial, bureau, etc. Il doit être écrit, et peut être sous la forme d’un acte sous seing privé ou d’un acte authentique.
En effet, vous pouvez rédiger vous-même le bail en tant que bailleur, mais pouvez également la faire rédiger par un avocat ou encore par un notaire.
Si vous choisissez de rédiger le contrat vous-même, il est important de vous assurer que toutes les clauses nécessaires y figurent et qu’il est rédigé de manière à être compréhensible par les deux parties. Il est également important de garder une copie du contrat pour vos propres dossiers.
Vous devrez vous conformer au modèle de bail qui est règlementaire.
Dans le cas d’un contrat écrit, il est obligatoire de le faire en deux exemplaires, dont un pour le locataire et un pour le bailleur. En cas de présence d’une caution, elle devra également pouvoir avoir son exemplaire du bail signé.
Enfin, si vous confiez la gestion de votre investissement locatif à une agence immobilière, cette dernière se chargera d’établir le bail d’habitation. Elle pourra également se charger de faire signer ce contrat au locataire lors de la remise des clés de votre logement.
Quelles sont les informations obligatoires ?
Il est important de bien rédiger le bail d’habitation de son locataire pour éviter les litiges et préserver vos droits en tant que propriétaire. En effet, les conditions du bail ne peuvent être modifiées que par accord écrit des deux parties ou par décision judiciaire.
De plus, son contenu varie selon le type de location. En effet, la location meublée n’a pas les mêmes conditions de location que la location saisonnière par exemple. De même, les conditions d’une location d’un appartement sont différentes de celles des emplacements de parking ou des locations de locaux commerciaux.
Faisons le point sur les informations nécessaires au bail d’habitation pour une location classique.
L’identité du bailleur et du locataire :
Le bail d’habitation doit mentionner certaines informations obligatoires, telles que votre nom et adresse en tant que propriétaire, mais également le nom et l’adresse du locataire.
Si votre bail d’habitation est collectif, vous devrez alors mentionner l’ensemble des noms et adresses des locataires.
La description du logement loué et de ses équipements :
Le bail d’habitation de votre locataire doit contenir les informations suivantes :
- La consistance et la destination du logement loué : qui correspond à la raison pour laquelle le bâtiment a été construit. Par exemple : habitation, commercial ou à usage mixte.
- Descriptif du logement : il sera nécessaire de préciser s’il s’agit d’une maison ou d’un appartement. Le nombre de pièces et le mobilier qui le compose devront également y figurer. Vous devrez alors distinguer ceux à usage privé et ceux à usage collectif.
- La nature et l’étendue des travaux effectués dans le bien immobilier depuis le dernier bail (ou renouvellement).
La surface habitable du logement :
La surface habitable correspond à la surface au sol diminuée de certains éléments. En effet, on y retire du calcul : les murs, les cloisons, les escaliers et les cages d’escalier, les gaines et les zones exposées des portes et des fenêtres.
Certains espaces sont également exclus. Comme les greniers non aménagés, les sous-sols, ou les remises. C’est le cas aussi des garages, terrasses, loggias, balcons. Mais aussi des séchoirs extérieurs, porches, parties communes, dépendances. Et pour finir des pièces de moins de 1,80 mètre de hauteur.
Si la surface habitable du bien locatif n’est pas précisée dans le contrat de location, le locataire peut en informer le propriétaire dans un délai d’un mois à compter de la date du contrat de location. Alors, Le propriétaire dispose d’un mois pour fournir ces informations.
Si le bailleur refuse ou ne répond pas dans ce délai, le locataire peut demander, au tribunal, une réduction de loyer.
La durée du bail d’habitation :
La durée du bail est l’une des informations les plus importantes à mentionner dans le bail d’habitation. En effet, vous devez clairement l’indiquer, de manière que le locataire sache à quel moment il devra quitter les lieux.
Cependant, cette durée est différente en fonction du type de location. Vous devez alors distinguer la location vide de la location meublée.
La location vide / nue :
Dans un premier temps, il est important de savoir que la durée d’un bail en location vide est généralement de trois ans.
Cependant, il existe des exceptions. Par exemple, pour les personnes morales telles que les Sociétés Civiles Immobilières (SCI), ce délai est de six ans.
Néanmoins, vous pouvez proposer des baux d’au moins un an. S’il existe une raison valable et légale. Cela peut être pour une raison familiale ou professionnelle. Telle que le départ à la retraite, le retour de l’étranger, ou si un membre de la famille doit être logé dans le logement.
Par conséquent, vous êtes tenu d’indiquer la raison dans le contrat de location. Vous êtes également tenu de confirmer la réalisation de l’événement au locataire, deux mois avant la date de fin du bail. Cela doit être fait par lettre recommandée avec avis de réception.
Enfin, si l’événement n’a pas lieu, ou qu’il n’a pas été confirmé au locataire, le bail se voit prolongé jusqu’à la fin du délai légal. Soit 3 ans.
La location meublée :
Contrairement aux durées des contrats pour les locations nues, la durée des locations meublées est strictement limitée à un an.
Cependant, vous avez la possibilité de raccourcir ce délai. En effet, si le locataire de l’appartement meublé est étudiant, la durée du contrat peut être raccourcie. Les contrats de location pour les locations meublées peuvent donc être conclus pour neuf mois. Ce qui correspond à une année universitaire. Ces contrats peuvent être prolongés à la fin de chaque année universitaire si vous le souhaitez.
La date d’entrée en vigueur du bail d’habitation :
Le bail doit également mentionner la date d’entrée en vigueur du contrat.
Une fois que le contrat de bail est signé par le bailleur et le locataire, il est valable jusqu’à la date d’expiration indiquée dans le contrat. À moins que le bail ne soit renouvelé ou modifié par les deux parties.
Le renouvellement du bail d’habitation :
Ici aussi il convient de différencier les locations meublées des locations vides.
En ce qui concerne les locations meublées : pour les contrats d’un an, il sera automatiquement prolongé, après l’expiration du bail, si les parties ne résilient pas le contrat.
Lorsque la durée du contrat est de 9 mois, elle ne peut être prolongée. En effet, le bail d’habitation prend fin au terme de la période sans qu’il soit nécessaire d’en aviser les parties. Si les deux parties souhaitent poursuivre la location, elles doivent signer un nouveau contrat de location.
En ce qui concerne les locations nues : lorsque le contrat arrive à son terme, et si aucune des parties n’a donné congé, vous avez deux possibilités. Soit il est soit renouvelé à la demande à votre demande en tant que propriétaire. Soit reconduit de façon automatique.
Le montant du loyer :
Vous devez également préciser le montant du loyer dans le bail d’habitation de votre locataire.
Le loyer est le prix que le locataire doit payer au propriétaire en échange de l’utilisation et de la jouissance du logement qu’il occupe. Le montant du loyer est librement fixé par les deux parties, mais ne peut être exorbitant. Il doit correspondre à ce qui est pratiqué dans la ville et le quartier où se situe logement. Cependant, si votre bien comprend des équipements de haute qualité ou des services complémentaires, vous allez avoir la possibilité de louer un peu plus cher votre logement.
En outre, il vous faudra mentionner les modalités de paiement du loyer. Par exemple, le jour de paiement, sa fréquence (généralement mensuelle) ou encore le mode de paiement. Vous devrez également préciser les règles de la révision annuelle du loyer.
Une règle s’applique si votre dernier locataire a quitté les lieux depuis moins de 18 moins. En effet, vous devrez préciser, à votre nouveau locataire, le montant du dernier loyer que vous avez appliqué.
Pour les logements situés en zone tendue, d’autres règles sont applicables. En effet, le bail d’habitation doit également mentionner le montant du loyer de référence déterminé par le préfet de département. De plus, vous allez devoir ajouter le montant de la majoration.
Le bail d’habitation devra également préciser le montant des charges. Vous allez devoir préciser, ici, s’il s’agit d’un forfait ou si c’est au réel.
Pour finir, le contrat devra évoquer le dépôt de garantie. Il s’agit de la somme d’argent que le locataire verse au propriétaire en garantie des dommages qu’il pourrait occasionner dans le logement ou du non-paiement du loyer.
Les modalités de la résiliation du bail d’habitation de votre locataire :
Le bail doit également préciser les modalités de résiliation du contrat. Vous allez donc devoir prévoir des clauses de résiliation anticipée. Par exemple, en cas de décès du locataire ou de revente du logement.
Il est également important de mentionner les conditions dans lesquelles le bail peut être résilié par le propriétaire. Par exemple en cas de non-paiement du loyer ou de dégradation du logement.
Lorsque la gestion est déléguée à une agence immobilière :
Dans ce cas, il sera nécessaire que le contrat d’habitation mentionne le nom et le siège social de l’entreprise gestionnaire.
Enfin, le contrat de location doit également comporter :
- Toutes les règles qui concernent le partage des frais (Reproduites de l’article 5 I de la loi de 1989)
- Mais également le montant maximum de facturation applicable au locataire.
Les autres clauses du bail d’habitation :
Vous avez la possibilité d’inclure d’autres clauses dans le bail d’habitation que vous allez faire signer à votre locataire. Cependant, elles ne doivent pas être concernées par la liste des clauses interdites.
Voici quelques exemples de clauses que vous ne pouvez pas inclure dans votre contrat de location :
- Imposer un mode de paiement unique du loyer, comme le prélèvement automatique par exemple ;
- Interdire la présence d’animaux de compagnie ;
- Interdire l’hébergement d’une personne ou de plusieurs personnes ne vivant pas habituellement avec votre locataire en place.
Quels sont les documents à annexer au bail d’habitation ?
Pour un bail d’habitation, il est important d’annexer plusieurs documents. Tout d’abord, il y a le bail lui-même, qui doit être signé par les deux parties. Voici la liste des autres documents concernés :
L’état des lieux :
Vous allez devoir annexer une copie de l’état des lieux d’entrée.
C’est un document que vous allez devoir signer. Votre locataire va également le signer lors de la remise des clefs du logement.
Il décrit l’état du logement au moment de la signature du contrat de location. Il faudra également en réaliser un second lors de la sortie de votre locataire.
Le dossier des diagnostics :
Le dossier des diagnostics techniques est composé de divers documents, à savoir :
- Le constat de risque d’exposition au plomb si le bien immobilier a été construit avant janvier 1949 ;
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- L’état des risques et pollution ;
- Le diagnostic qui concerne l’état de l’installation intérieure d’électricité et celui du gaz, si ces installations ont plus de 15 ans ;
- Le plan d’exposition au bruit si le logement est situé dans une zone concernée.
En ce qui concerne le diagnostic amiante, il n’est pas obligatoire de l’annexer. Cependant, vous devez le mettre à la disposition du locataire.
Les autres documents nécessaires :
En plus de ces différents documents, vous allez devoir annexer d’autres informations. Il s’agit des documents suivants :
- La notice informative ;
- L’énumération des différents équipements qui donnent accès aux technologies de l’information et de la communication (fibre, TNT ou encore câble)
- La copie de la convention à l’ANAH, si votre logement est concerné ;
- La copie de la grille de vétusté si nécessaire ;
- L’extrait du règlement de copropriété qui porte sur la destination de l’immeuble, la jouissance des parties privatives et celle des parties communes. Il doit également être mentionné la quote-part qui concerne le logement loué pour chacune des catégories des charges de copropriété.
L’attestation d’assurance habitation :
Enfin, il est important pour vous d’annexer une attestation d’assurance habitation. Cette dernière doit couvrir le locataire en cas de dommages causés à l’appartement.
Cette assurance doit être souscrite par le locataire. Vous devez vous assurer qu’elle soit également valable pour toute la durée du bail.
En résumé, la rédaction du contrat de location peut être faite par le bailleur lui-même, à condition qu’il respecte toutes les conditions et normes imposées. Pour être juridiquement valide, un contrat de location doit contenir des informations différentes sur les deux parties ainsi que sur les modalités de la location. Attention à bien respecter les règles qui sont différentes puisque chaque type de location correspond un type de contrat spécifique.
Vous avez maintenant toutes les informations nécessaires pour bien rédiger votre bail d’habitation de votre locataire.
