Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) et les Sociétés à Responsabilité Limitée (SARL) familiales sont des structures juridiques très populaires pour les investisseurs immobiliers. Ces deux structures ont des avantages et des inconvénients différents. Choisir entre la SARL familiale et la SCI dépend alors de la situation unique de l’investisseur.
Les investissements immobiliers sont une excellente façon de générer des revenus réguliers et à long terme. Si vous envisagez d’investir à plusieurs dans l’immobilier, vous avez notamment le choix entre une SARL de famille et une SCI. Mais comment savoir quelle option est la meilleure pour vous ? Dans cet article, nous allons examiner les avantages et les inconvénients de chaque option et vous montrer comment choisir entre une SARL familiale immobilière et une SCI.
Rappel de la définition de la Société Civile Immobilière (SCI) :
La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique utilisée pour gérer un patrimoine immobilier.
La SCI est gérée par des associés, qui peuvent être des particuliers ou des sociétés, et qui ont le pouvoir de prendre des décisions concernant l’acquisition, la gestion et la vente des biens immobiliers.
Cette société civile offre une certaine sécurité juridique et fiscale à ses associés. Elle permet également aux associés de profiter des avantages liés à la location et à la gestion de leurs biens immobiliers.
Enfin, la SCI est soumise aux règles et obligations des sociétés civiles, telle que la tenue de l’assemblée générale des associés et des déclarations fiscales annuelles.
Rappel de la définition de la Société à Responsabilité Limité (SARL) de famille :
Une SARL de famille est une forme d’entreprise constituée sous le régime juridique des sociétés à responsabilité limitée (SARL).
Cette structure juridique est destinée aux entreprises gérées par des membres d’une même famille. Elle se distingue des autres SARL par des règles spécifiques qui permettent de mieux protéger les intérêts des membres de la famille.
Les associés sont responsables des dettes de la SARL de façon limitée, c’est-à-dire que la responsabilité des associés est limitée à leur apport à la société.
La SARL de famille offre une plus grande flexibilité et une plus grande sécurité que les autres formes d’entreprises. Elle est également plus adaptée à des entreprises familiales pour la constitution d’un patrimoine important.
Comparaison de la SCI et de la SARL de famille :
Nous vous proposons de faire le point sur les caractéristiques essentielles de ces deux sociétés.
Les associés d’une SCI et d’une SARL de famille :
Pour ces deux types de société, vous allez devoir être plusieurs associés.
En ce qui concerne la SARL de famille, elle pourra être composée de 2 à 100 associés. Pour la SCI, il vous faudra être au minium 2 associés. Il n’est pas prévu de nombre maximum de partenaires.
Cependant, la qualité des associés sera différente dans ces deux types de structure. En effet, on dit bien SARL « de famille ». Les associés de cette société seront donc uniquement des personnes ayant un lien familial important. Remplissent cette condition les parents en ligne directe, les frères et sœurs, ou les conjoints ou partenaires de PACS. Cela signifie que des concubins ne pourraient pas constituer ce type de société.
En ce qui concerne la SCI, elle n’est pas concernée par cette condition. Vous pouvez tout à fait créer une SCI avec un ami.
La responsabilité des associés :
C’est un point très important à prendre en compte lorsque vous souhaitez créer une structure juridique pour investir dans l’immobilier.
Vous devez donc savoir que la responsabilité des associés est indéfinie dans la SCI. Vous serez alors tenu indéfiniment responsable des différentes dettes de la société. Quant à la SARL, vous serez plus protégés. En effet, votre responsabilité sera limitée aux apports. Un créancier ne pourra pas prélever la somme due sur votre patrimoine personnel.
La création de la structure juridique :
Que ce soit pour la constitution de la SARL de famille ou la SCI, vous allez devoir rédiger des statuts. C’est l’une des premières démarches. La rédaction et la signature de ce document intervient en même temps que la détermination du capital social et son dépôt sur un compte en banque.
La signature des statuts de votre société marque la création de la structure. Elle lui permet alors d’être juridiquement constituée.
A noter que ces statuts doivent obligatoirement être notariés si un des associés apporte au capital social un bien immobilier.
En cas de doute, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire, un avocat ou encore d’un expert-comptable pour vous faire accompagner dans ces différentes démarches.
L’activité de la SCI et de la SARL familiale :
La SCI est une société civile. Elle pourra avoir une activité immobilière.
La SARL familiale, est par principe commerciale. Vous allez donc pouvoir avoir toutes sortes d’activité. (Commerciale, artisanale, industrielle ou encore agricole)
Les contraintes administratives des deux structures :
Tout d’abord, il est important de comprendre que la SARL de famille a des engagements et des obligations importants, notamment en matière comptable.
En effet, vous allez devoir tenir les livres comptables obligatoires, établir les comptes annuels de la société (bilan comptable, compte de résultat, etc.) puis procéder à un audit légal des comptes dans certains cas.
A proprement parlé, vous allez devoir confier la comptabilité de votre société à un comptable ou à un expert-comptable pour tenir vos obligations.
Ce qui n’est pas le cas dans une SCI à l’IR.
Comment choisir la bonne structure entre la SCI et la SARL de famille ?
De nombreux critères peuvent être utilisés lors du choix d’une SARL de famille ou d’une SCI. Tout d’abord, les investisseurs doivent réfléchir à leurs objectifs. Si vous souhaitez transmettre votre patrimoine immobilier à vos proches, alors rien ne vaut la SCI.
La SARL familiale, en revanche, convient à ceux qui souhaitent investir massivement dans l’immobilier.
Voici donc les différents critères à prendre en compte pour faire votre choix :
La construction d’un patrimoine immobilier important : un avantage pour la SARL de famille
La SCI est idéale pour gérer des biens immobiliers détenus par des membres d’une même famille. Mais pas pour constituer de grands portefeuilles immobiliers.
En effet, dans ce cas, vous pouvez être amené à vendre une partie de votre patrimoine immobilier. La vente de biens étant considérée comme une activité commerciale, vous allez devoir envisager la création d’une SARL familiale.
Les investisseurs ont toujours la possibilité de constituer une SCI. Notamment, lorsque cette opération d’achat et de vente d’un bien immobilier est occasionnelle. Cependant, ce choix présente un inconvénient majeur. Les frais ne sont pas déduits lors du calcul des impôts. Vous allez être soumis à la plus-value des professionnels. Alors que les investisseurs paient des impôts réduits s’ils choisissent la SARL de famille. Puisque vous serez alors soumis à la plus-value des particuliers.
La gestion d’un patrimoine à long terme : avantage à la SCI
L’élément temps est également un facteur non négligeable. Il est courant de choisir une SARL en prévision de l’acquisition ou de la revente d’un bien immobilier. Ce procédé présente certaines caractéristiques commerciales. De plus, le choix de cette forme juridique se traduit par une fiscalité nettement plus faible, comme expliqué ci-dessus. Puisque vous allez notamment pouvoir déduire certaines dépenses.
La SCI familiale, quant à elle, est beaucoup plus adaptée à la location longue durée et à la gestion de portefeuilles immobiliers sur le long terme. De plus, la Société Civile Immobilière (SCI) de location a été précisément adaptée à cette situation. Ce statut permet aux investisseurs de se protéger des loyers impayés.
En effet, la société a le droit de résilier unilatéralement le bail deux mois après l’émission de l’ordre de paiement. Pour les SCI classiques, le propriétaire concerné doit au préalable effectuer différentes démarches.
La protection de son patrimoine :
La protection et la flexibilité sont des priorités pour ceux qui choisissent SARL. Cette forme juridique offre la plus grande liberté de conception possible. Les partenaires investisseurs sont libres de fixer les principes et les règles régissant leurs relations au sein de leur société. En outre, vous n’êtes soumis à aucune restriction sur les activités futures de l’entreprise.
De plus, la responsabilité de chacun est proportionnelle à sa contribution. (Apports financiers, etc.) Si la SARL n’obtient pas le succès escompté, les créanciers ne peuvent exiger le paiement des créances sur le patrimoine privé et personnel des associés investisseurs. La faillite d’une entreprise n’entraîne pas une faillite personnelle. Ce qui n’est pas le cas de la SCI.
La transmission de son patrimoine : un avantage incontournable de la SCI
La SCI est la structure la plus adaptée pour anticiper sa succession. En effet, il est possible de créer des SCI entre membres d’une même famille. Comme les parents, grands-parents ou frères et sœurs. Cette possibilité est largement reconnue dans les successions, donations et transmissions de biens immobiliers.
De plus, les associés détiennent seulement des parts de la SCI familiale. C’est la société qui est propriétaire des biens immobiliers. Cette distinction est très importante. Mais également très avantageuse. En effet, lors de votre succession, vous allez transmettre des parts de société et non des biens immobiliers. De plus, vous allez pouvoir transmettre selon différentes modalités, prévues dans les statuts de la SCI. L’avantage de créer une SCI est de limiter (ou d’éviter) le paiement des frais de succession lors d’une succession ou d’une donation des parts.
La SCI ou la SARL familiale pour faire de la location nue :
La Société Civile Immobilière, qu’elle soit familiale ou non, est, par défaut, une société fiscalement transparente. Vous avez également la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés.
Comme leur nom l’indique, les SCI sont des sociétés généralement dédiées à des activités civiles. Telles que l’acquisition de biens immobiliers ou la location de ces biens. Toutefois, en vertu du droit des sociétés, il est possible d’exercer des activités commerciales avec la SCI.
Cependant, au niveau fiscal, il est clairement indiqué que les sociétés immobilières perdent cette transparence fiscale dès lors qu’elles exercent principalement des activités commerciales.
Or, selon l’article L110-1 du Code de commerce, la location de biens meublés est, par sa nature même, une activité commerciale. Il n’est donc pas possible, en principe, d’avoir une location meublée dans la SCI. Par ce même principe, les associés investisseurs ne peuvent pas bénéficier du dispositif bien connu du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
A noter qu’il existe une exception à ce principe. En effet, cela est possible lorsque les revenus locatifs liés à la location meublée ne dépassent pas 10% des revenus locatifs totaux de la SCI.
Ainsi, si vous souhaitez investir dans un logement locatif meublé avec plusieurs membres d’une même famille, vous devez vous orienter vers la constitution d’une SARL de famille.
La SARL familiale pour investir et faire de la location meublée :
La différence de statut entre Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et Loueur Meublé Professionnel (LMP) est également un point important dans le choix entre la SCI et la SARL familiale.
Les partenaires d’une SARL de famille peuvent bénéficier de la réglementation en vigueur du régime réel du LMNP. Cela permettra donc à la SARL de bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables. En effet, ce régime vous permet de déduire efficacement vos frais et charges de vos résultats fiscaux.
De plus, les SARL de famille peuvent également profiter de l’amortissement des biens immobiliers pour réduire davantage le montant de leur impôt sur le revenu. Aussi, ce dernier est calculé sur la base du taux progressif.
Malgré tous ces avantages, les revenus locatifs pour ce statut ne doivent pas dépasser 23.000 € par an et par partenaire de la société. De plus, ce montant ne doit pas dépasser 50 % du revenu de chaque associé. Dans le cas contraire, la SARL familiale est soumise à l’IS.
De plus, la SCI ne permet pas un tel montage. Veuillez noter que la location meublée est considérée comme une activité commerciale. Cependant, cela est en contradiction avec l’activité principale de la SCI.
En effet, si la SCI tire des revenus de la location meublée et que ces revenus dépassent 10% du revenu net total, la structure sera automatiquement soumise à l’IS. Donc le principe de la double imposition s’applique. La SCI doit payer l’IS en tant que personne morale ainsi que l’imposition au titre des dividendes ou de la rémunération du gérant.
En conclusion, les investisseurs qui souhaitent investir dans l’immobilier doivent être conscients des avantages et des inconvénients des SARL familiales et des SCI. Vous devez prendre le temps de comprendre leurs implications légales et fiscales avant de prendre une décision. Un avocat fiscaliste, un expert-comptable, ou encore un spécialiste de l’investissement immobilier peut vous aider à prendre la bonne décision en tenant compte de votre situation et de vos objectifs.
