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Qu’est-ce qu’une Société Civile Immobilière (SCI) ?

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Lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier, vous allez avoir plusieurs options. Notamment acheter en nom propre ou par le biais d’une société civile immobilière.

Plus connue sous le nom de « SCI ». C’est une des options les plus utilisées dans l’investissement immobilier. Elle permet, en effet, de s’associer avec une ou plusieurs personnes. En cumulant les différentes capacités financières, il sera donc possible d’investir dans des projets immobiliers plus ambitieux. Cela est également un bon outil de transmission du patrimoine à ses descendants ou tout autre personne.

On fait donc le point dans cet article sur cette société particulière.

Qu’est-ce qu’une Société Civile Immobilière ?

La société civile immobilière (SCI) est un outil juridique permettant de gérer un patrimoine immobilier en toute simplicité. Elle peut être créée par des particuliers ou des professionnels dans le but de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Il sera nécessaire d’être au minimum deux associés pour la constituer.

Comment créer une SCI ?

Pour créer une SCI, il suffit de rédiger les statuts de la société et de les déposer au greffe du tribunal de commerce. La SCI peut être créée par toutes les personnes physiques ou morales capables de contracter.

Les associés d’une SCI peuvent être des particuliers ou des professionnels. Ils peuvent être des proches, des amis ou des membres de la famille. Avant même de procéder à la signature des statuts, il sera nécessaire que les différents associés se mettent d’accord sur les apports que chacun souhaite réaliser. Ces apports peuvent être financiers ou non. Les statuts de la SCI fixeront légalement les apports.

Comme toutes les sociétés françaises, la SCI devra avoir une raison social. Il faudra fixer son siège social et le montant du capital. Un des avantages de la société civile immobilière est qu’elle ne fixe pas de montant minimum de capital. Les associés sont donc libres de déterminer son montant.

Pour finir, il conviendra de fixer la durée de vie de cette société, ainsi que ces différentes modalités de fonctionnement. Les règles de transmission des parts et donc du patrimoine pourront être ajoutées.

Pourquoi créer une SCI ?

La création d’une telle société permet de nombreux avantages. Cependant, elle dépendra bien sûr de la situation personnelle de chaque investisseur.

Une gestion sécurisée et facilité

Pour commencer, la SCI permet de gérer un bien immobilier de manière efficace et en toute sécurité. Elle est adaptée aux propriétaires de biens immobiliers qui souhaitent en faciliter la gestion, la location ou la vente.

investir entre amis SCI

Une fiscalité avantageuse

De plus, la SCI est une société transparente fiscalement, ce qui permet aux associés de bénéficier d’avantages fiscaux importants. Elle est en effet soumise au régime de l’imposition des sociétés, ce qui permet de bénéficier d’un taux d’imposition plus avantageux que celui applicable aux particuliers

Une transmission aux enfants moins coûteuse

Un des autres avantages, et non des moindres, de la création d’une SCI est la transmission des parts sociales. En effet, c’est une solution qui est très utilisée pour transférer son patrimoine à ses enfants. 

Ici, on ne transmet pas directement le bien immobilier. On transmet seulement les parts de la société. Cette différence joue gros lors du calcul de l’impôt lié à la succession ou à toute autre forme de transmission. (Comme la donation par exemple) 

En effet, la base d’imposition n’est pas le prix du bien immobilier mais la valeur de la part sociale. La différence peut être colossale. Enfin, chaque personne a la possibilité de profiter d’abattements. Ce dernier va dépendre du lien de parenté avec le donateur dans le cas d’une donation. (Le donateur est celui qui fait la donation). Les enfants du donateur peuvent bénéficier d’un abattement de 100.000 euros par exemple.  Cela signifie que si les parts transmises ont une valeur inférieure à 100.000 euros, cette transmission ne sera soumise au paiement d’aucun impôt.

Il est a noté que cet abattement se « réinitialise » tous les 15 ans.

Réaliser un projet immobilier plus ambitieux

Comme indiqué un peu plus haut, pour pouvoir créer une SCI, il faudra au minimum deux associés. La société civile immobilière est donc un bon outil pour permettre à plusieurs investisseurs (proches, de la même famille ou non) de réaliser un investissement immobilier ensemble. 

Lorsqu’on réunit plusieurs personnes sur un même projet, on réunit également leur capacité d’endettement et leur capacité de financement. Il sera donc peut-être plus simple d’obtenir un financement à plusieurs que tout seul.

Quel est le régime d’imposition d’une SCI ?

Lorsque vous allez constituer une société civile immobilière, il viendra le moment de faire le choix du régime d’imposition de votre société. Deux choix s’offrent à vous : la SCI imposée à l’IS, c’est-à-dire à l’impôt sur les sociétés. Ou alors la SCI imposée à l’IR, c’est-à-dire l’impôt sur le revenu.

Faisons donc le point sur ces deux régimes d’imposition.

La SCI à l’IR

Lorsque les associés soumettent la société à l’imposition sur les revenus, ils vont être individuellement imposés. Cela signifie donc qu’il n’y a pas de véritable différence entre investir dans l’immobilier en nom propre ou investir dans l’immobilier par le biais d’une SCI. On parle ici de société fiscalement transparente. Chaque associé se verra donc imposé en fonction de sa quote-part dans le capital social de la SCI.

Ici, on met en avant un point de vigilance : le formulaire d’impôt devra alors faire mention de la quote-part des différents profits réalisés par la société qui doit être reversée à chaque associé.

L’avantage le plus important de ce régime est la déduction du déficit foncier. Ce déficit est, cependant, limité à 10.700 euros par an. Il est également possible de déduire certaines charges. (Honoraires de l’agence immobilière, charges de copropriété, taxe foncière, etc.)

Pour finir, l’autre avantage de ce régime est la facilité de gestion. En effet, il n’est pas obligatoire de faire appel à un expert-comptable. La gestion financière ainsi que sa comptabilité sont plus souples et plus flexibles.

La SCI à l’IS

Lorsque la société civile est soumise à l’IS, on bascule sur un tout autre régime. Il s’agit alors d’une véritable personne morale. La société possède donc sa propre personnalité fiscale. Les associés sont donc ici complétement détachés de la fiscalité de la société. En effet, ce sont les revenus de la société qui seront directement imposés.

Lorsque la société civile immobilière est créée, les associés ont le choix du régime d’imposition. Cependant, ce n’est pas toujours le cas. En effet, lorsque la société possède un bien immobilier qui est loué meublé, son régime fiscal est automatiquement l’IS.

De plus, lorsque la société soumise à l’IS réalise des revenus liés à la location meublée dépassant les 10% de son chiffre d’affaires global, elle est automatiquement soumise à l’IS.

Les avantages de la SCI à l’IS

En France, la SCI à l’IS est valorisée. En effet, son taux d’imposition ne cesse de diminuer depuis plusieurs années. 

Aujourd’hui, le taux d’imposition est de 15% pour des bénéfices inférieurs ou égaux à 38.120,00 euros. Pour tous les bénéfices d’un montant supérieur, il est égal à 25%. (Contre 26,5% avant le 1er janvier 2022)

Ce type de SCI bénéficie d’un avantage principal : l’amortissement du bien immobilier. Cela signifie donc que chaque année, vous allez pouvoir déduire une partie de la valeur du bien du résultat comptable. Cet avantage n’est pas négligeable puisqu’il va réduire considérablement la base imposable.

Les inconvénients de la SCI à l’IS

Ce dernier avantage est compensé par un inconvénient de taille : la plus-value immobilière lors de la revente du bien immobilier. En effet, la plus-value sera calculée, non pas sur le montant du prix d’acquisition du bien déduit de l’amortissement réalisé, mais sur le montant du prix de vente de ce même bien déduit de l’amortissement réalisé. Ce qui généralement augmente la base imposable de la plus-value.

Le deuxième, et dernier inconvénient porte sur la taxation des dividendes. En effet, lorsque les associés souhaiteront se récompenser et donc faire sortir de l’argent de la SCI, ils seront soumis à une imposition (la Flat Tax) d’un taux de 30%. On est donc face à une double imposition : l’imposition sur la société et l’imposition sur les dividendes.

Pour conclure cet article, on peut dire que la SCI est une solution intéressante pour la réalisation d’un investissement immobilier. Il ne faudra, cependant, pas négliger son coût de création et de gestion (notamment pour la SCI à l’IS) dans vos différents calculs de rentabilité et de cash-flow.

Conseillère en investissement

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Diplômée d’un master spécialisé en droit notarial européen et international obtenu à l’Université Paris-Sud, j’ai travaillé en tant que notaire assistante dans un service immobilier au sein d’une Etude notariale parisienne puis en tant que juriste immobilier au sein d’un bailleur social avant de fonder Patrimoni Conseil.

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