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LMNP : la fiscalité de votre location meublée

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Le régime fiscal LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est une solution intéressante pour les investisseurs soucieux de maximiser leurs revenus et leur patrimoine.

L’investissement locatif est l’un des moyens les plus populaires de générer des revenus complémentaires, et le régime fiscal LMNP est l’un des plus avantageux. Pour bien comprendre ce régime fiscal, il est important de connaître les avantages qu’il offre et les différentes étapes à suivre pour en profiter. Ce guide vous expliquera tout ce que vous devez savoir sur le régime fiscal LMNP.

Qu’est-ce que le régime fiscal LMNP ?

Le régime fiscal LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) est un régime fiscal qui permet aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux en investissant dans des logements loués meublés.

Le régime fiscal LMNP est très avantageux pour les investisseurs car ils peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur leurs revenus locatifs, ce qui leur permet de réduire leur imposition sur leurs revenus. Il est également très avantageux car il permet aux investisseurs de bénéficier d’un taux d’imposition réduit sur leurs plus-values, ce qui leur permet de réduire leurs impôts à long terme.

Comment fonctionne le régime fiscal LMNP ?

Avant de rentrer dans les détails du régime LMNP, il convient de déterminer ces conditions fondamentales de mise en place. En effet, ce régime repose sur le type de bien loué et sur le bail mis en place.

Lmnp régime fiscal

La mise en location d’un logement meublé :

Les LMNP (loueur en meublé non professionnel) sont des contribuables qui louent des logements meublés à des fins de tourisme ou d’hébergement sur le long terme.

Cependant, pour que le logement soit considéré comme meublé, certaines dispositions doivent être respectées. Notamment pour les baux signés après août 2015.

Tout d’abord, le logement doit être équipé de mobilier et d’un certain nombre d’équipements obligatoires. (Lien interne) Ainsi, la chambre doit être équipée d’un lit, de la literie nécessaire (draps, couettes, oreillers, etc.) Des volets ou des rideaux doivent être également à la disposition du locataire.

De plus, la cuisine doit comporter des plaques de cuisson, un réfrigérateur, un congélateur, un four ou un micro-onde, de la vaisselle, des ustensiles de cuisine et une table avec des chaises.

En outre, un logement meublé doit être équipé de tout le matériel d’entretien nécessaires, ainsi que de luminaires.

A défaut, le bail pourra être requalifié en contrat de location nue. Le régime du LMNP ne pouvant s’appliquer, vos revenus locatifs seront rétroactivement imposés sur les revenus fonciers.

Location longue ou courte durée :

Une fois que le propriétaire a meublé le logement, il doit décider quel type de bail de location il va utiliser. Il doit en particulier déterminer s’il souhaite louer le logement meublé pour une durée limitée (location saisonnière par exemple) ou s’il souhaite faire un bail à long terme. Vous pouvez également mettre en place un bail mobilité, aussi appelé bail Macron, si votre locataire rentre dans une des situations légalement prévues.

Le propriétaire-bailleur doit également se renseigner sur les législations locales et nationales en vigueur concernant les baux de location. En effet, certaines mairies interdisent désormais la mise en place de nouvelles locations en courte durée sur leur territoire.

Qui peut bénéficier du régime fiscal LMNP ?

Pour bénéficier du régime fiscal LMNP, un propriétaire doit d’abord s’assurer qu’il peut remplir les conditions requises. En règle générale, le propriétaire doit être âgé de 18 ans ou plus, et doit être le propriétaire du bien meublé qu’il souhaite louer.

Le propriétaire doit également s’assurer qu’il n’est pas considéré comme un professionnel de l’immobilier. Pour cela il doit remplir deux conditions :

  • Pour être considéré comme LMNP, il faut que les revenus locatifs des logements loués meublés ne représentent pas plus de la moitié de la valeur des revenus du foyer fiscal ;
  • Les revenus locatifs des différents biens loués meublés doivent être inférieurs à 23.000€.

De plus, le propriétaire doit déclarer ses revenus fonciers au titre de ses activités de loueur en meublé non professionnel.

Une fois que le propriétaire a rempli ces conditions, il peut alors commencer à bénéficier des avantages fiscaux du régime LMNP. A défaut, il sera soumis au régime LMP, Loueur en Meublé Professionnel.

Micro BIC ou régime réel : que choisir pour le loueur en meublé non professionnel ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est très intéressant pour les investisseurs. Mais pour être en mesure d’optimiser au mieux la fiscalité liée à ce statut, il est important de bien choisir entre le régime Micro BIC et le régime réel.

Le régime Micro BIC :

Le régime Micro BIC est une solution très intéressante pour les LMNP. C’est également le choix de la simplicité. C’est un régime qui s’adresse, notamment, aux investisseurs qui ne souhaitent pas déléguer cette tâche à un expert-comptable pour effectuer la comptabilité et tenir les comptes de leur activité de location meublée.

En effet, il permet de déclarer les revenus locatifs de manière forfaitaire, sans avoir à tenir de comptabilité. Les recettes annuelles ne doivent pas dépasser 72.600€. En cas de dépassement, le contribuable est alors obligé de passer au régime réel. Cependant, si le bien immobilier est meublé pour du tourisme, alors ce régime Micro BIC s’étend jusqu’à 176.200€. C’est également le cas pour les chambres d’hôtes.

Avec ce régime, les contribuables peuvent déduire des charges et des abattements forfaitaires. Les charges sont déductibles à hauteur de 50% des recettes. Le loueur devra alors s’acquitter, sur les revenus BIC nets, après abattement, de l’impôt sur le revenu, en fonction de sa tranche marginale. Il devra également régler les prélèvements sociaux de 17,2%.

Le régime réel :

Le régime réel est plus complexe, mais il permet d’obtenir des avantages fiscaux plus importants. En effet, il permet de déduire l’ensemble des charges liées à l’activité, et non seulement celles prévues par le régime Micro BIC.

Les charges déductibles dans le régime réel du LMNP sont nombreuses et variées. Parmi celles-ci, on peut citer les dépenses liées à l’acquisition du bien. Cela inclut les frais de notaire, les frais bancaires et les frais de courtage. En plus de cela, les propriétaires peuvent déduire toutes les dépenses liées à l’entretien et à la réparation du bien.

De plus, les propriétaires peuvent également déduire les intérêts de leur crédit immobilier et les frais de gestion locative. Ces frais peuvent, notamment inclure les honoraires de la société de gestion ou l’agence immobilière si vous déléguez cette tâche.

Enfin, les propriétaires peuvent également déduire les charges de copropriété, les impôts et les différentes taxes (taxe foncière notamment), les honoraires de l’expert-comptable, mais aussi l’assurance du bien immobilier mis en location.

Le régime réel et l’amortissement :

L’un des avantages les plus intéressants du régime LMNP est l’amortissement. Il ne concerne seulement le régime réel. Cependant, étant donné que le propriétaire bénéficie d’un forfait de 50%, dans le cadre du régime Micro BIC, l’amortissement est déjà pris en compte dans le calcul dudit forfait.

L’amortissement immobilier est un moyen de récupérer une partie de l’investissement immobilier sur une période plus longue. C’est un processus qui permet aux propriétaires de déduire, de leur imposition, une partie de leurs dépenses liées à l’achat et à l’utilisation de leur bien immobilier sur une période donnée.

Il est important de comprendre que chaque catégorie de dépense dispose de sa propre durée d’amortissement. Il s’agit, en principe, de la durée d’usage.

Les dépenses à amortir (LMNP) :

Tout d’abord, les biens immobiliers peuvent être amortis sur une durée de 20 à 40 ans. Durée, en principe, calculée en fonction de la durée de l’emprunt. On estime que cela correspond à un taux d’amortissement situé entre 2,5 et 4% par an.  Néanmoins, la valeur du terrain en lui-même n’est pas amortissable.

Les travaux réalisés sont également amortissables. Généralement, on retient les durées suivantes :

  • 5 à 15 ans pour les revêtements de sol ;
  • 10 ans pour la plomberie, les peintures, et la pose d’une nouvelle cuisine ;
  • 15 ans pour les travaux de maçonnerie ;
  • Et pour finir plus de 20 ans pour les travaux de gros œuvre et de rénovation électrique par exemple.

Pour finir, les durées d’amortissement du mobilier sont en moyenne comprises entre 5 à 10 ans. Cela représente un taux d’amortissement de 10 à 20%.  Par exemple, on considère que la durée d’amortissement de la literie est de 6 ans. Contre 10 ans pour le canapé.

Il est bon de noter que toutes les dépenses inférieures à 600€ ne sont pas considérées comme des investissements amortissables. Il s’agit simplement de charges.

De plus, tous ces montants sont prix hors taxe. (Prix du bien, travaux, mobilier)

Quel choix faire entre ces deux régimes ?

Ainsi, le choix entre le régime Micro BIC et le régime réel dépend de l’importance des recettes locatives perçues. Dans le cas de recettes inférieures à 72 600 € par an, il est préférable de choisir le régime Micro BIC, car il est plus simple à gérer.

En revanche, si les recettes sont supérieures à 72 600 €, le régime réel est à privilégier, car il offre des avantages fiscaux plus importants et un meilleur contrôle des charges déductibles.

En conclusion, le choix entre le régime Micro BIC et le régime réel dépend de l’importance des recettes locatives. Si les recettes sont inférieures à 72 600 €, le régime Micro BIC est à privilégier. En revanche, si elles sont supérieures à ce seuil, le régime réel est à préférer, car il offre des avantages fiscaux plus importants.

Quels sont les avantages du régime fiscal LMNP ?

Le régime fiscal LMNP offre de nombreux avantages pour les investisseurs. Dont les deux principaux sont les suivants :

La possibilité de déduire des charges du régime LMNP :

Comme indiqué un peu plus haut, les propriétaires peuvent déduire les charges liées à la location, y compris les intérêts sur le prêt, les taxes foncières et les assurances.

L’imposition des plus-values :

De plus, il permet aux investisseurs de bénéficier d’un avantage sur leurs plus-values.

En effet, la plus-value est calculée en comparant le prix de cession du bien immobilier avec le prix d’acquisition. Les frais d’acquisition et de cession sont pris en compte dans le calcul, tels que les frais notariés. On peut également y ajouter les différents travaux de rénovation réalisés. Il est à noter que la plus-value est calculée sur la base du prix d’acquisition réel et non sur le prix de revient.

C’est là qu’intervient l’avantage du régime LMNP. En principe, si le bien immobilier a fait l’objet d’un amortissement, il convient de prendre la valeur nette comptable du bien pour calculer la plus-value. C’est-à-dire, le prix d’acquisition du bien immobilier auquel on retire les différents amortissements.

Avec le régime LMNP, on ne prend pas en compte les amortissements. L’assiette de la plus-value est alors calculée sur le prix d’acquisition, augmenté des différents frais et des travaux de rénovation. Cette assiette est donc moins élevée.

Par ailleurs, un abattement peut s’appliquer à la plus-value. Celui-ci est calculé en multipliant le nombre d’années de détention par un pourcentage fixe. Vous serez totalement exonéré de plus-value à partir de la 30ème année. (Impôts et prélèvements sociaux)

Avant de se lancer dans la location meublée, il est cependant important de bien se renseigner sur les différents aspects fiscaux et juridiques afin de ne pas se retrouver dans une situation difficile. Le régime fiscal LMNP est un régime fiscal très avantageux pour les investisseurs qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif.

Conseillère en investissement

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Diplômée d’un master spécialisé en droit notarial européen et international obtenu à l’Université Paris-Sud, j’ai travaillé en tant que notaire assistante dans un service immobilier au sein d’une Etude notariale parisienne puis en tant que juriste immobilier au sein d’un bailleur social avant de fonder Patrimoni Conseil.

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