Le premier investissement locatif est une étape importante pour les investisseurs immobiliers. Cela peut être une expérience enrichissante, mais il y a quelques choses à considérer avant de plonger la tête la première.
Vous envisagez de devenir propriétaire pour la première fois et vous vous demandez si investir dans un bien locatif est une bonne idée ? Voici tout ce qu’il faut savoir avant de vous lancer dans l’aventure !
Pourquoi investir dans un bien locatif ?
Avant de vous lancer dans un investissement, il est important de bien définir vos objectifs.
Le premier investissement locatif est souvent motivé par la recherche de rentabilité. En effet, avec les taux d’intérêt actuels qui sont historiquement bas (malgré une remontée importante ces derniers mois), investir dans l’immobilier reste une excellente façon de faire fructifier son argent.
De plus, les loyers perçus vous permettent de dégager un revenu complémentaire et de préparer votre retraite.
Investir dans un bien locatif, c’est aussi un placement long terme qui peut vous permettre de bénéficier d’une plus-value à la revente.
Enfin, investir dans l’immobilier locatif, c’est aussi se constituer un patrimoine qui peut être transmis à vos enfants.
Connaitre son objectif est cruciale, car il va conditionner le choix du bien et les modalités de son acquisition.
Quels sont les différents types d’investissements locatifs ?
Il est important d’avoir un plan d’investissement lorsque vous vous lancez dans l’investissement immobilier. Ce plan doit comporter différents objectifs, tels que le montant que vous souhaitez investir, le type de bien immobilier que vous souhaitez acheter ou encore le rendement que vous souhaitez obtenir.
Faisons donc le point sur les types d’investissements locatifs, car il en existe plusieurs, à savoir :
L’investissement locatif « classique » :
Il s’agit d’acheter un bien pour le louer à un particulier. C’est le type d’investissement le plus courant. Dans la plupart des cas, le propriétaire loue un appartement ou une maison. On parle ici de logement d’habitation. Ces biens peuvent être loués vides ou meublés.
L’investissement locatif par le biais d’un immeuble de rapport :
Vous avez la possibilité d’acheter un immeuble comportant plusieurs logements que vous louez à des particuliers.
L’investissement dans les commerces ou dans les bureaux :
L’investissement dans les commerces ou dans les bureaux peut être une bonne idée, mais il faut d’abord faire une étude de marché approfondie.
En effet, il faut s’assurer que le commerce ou le bureau que vous voulez investir soit dans une zone qui attire beaucoup de monde et qu’il y ait un bon potentiel de développement.
De plus, il est important de vérifier que les locaux soient en bon état et qu’ils respectent les normes de sécurité. Enfin, il faut évaluer le prix de l’investissement et s’assurer que vous aurez un bon rendement sur votre investissement.
L’investissement dans les hôtels :
L’investissement dans les hôtels est une excellente opportunité pour les investisseurs. Les hôtels sont en demande dans les grandes villes et les touristes ont besoin d’un endroit où séjourner.
Les hôtels ont un excellent potentiel de rendement, mais ils peuvent être coûteux à démarrer. Ils doivent être bien situés, avoir un bon design et offrir une expérience unique aux clients.
Les hôtels sont donc un excellent investissement, mais ils nécessitent une certaine expertise et un engagement à long terme.
L’investissement locatif Pinel ou l’achat immobilier neuf :
Il s’agit, ici, d’acheter un bien dans une zone éligible au dispositif Pinel afin de bénéficier d’une réduction d’impôt. Ce dernier sera, par la suite, mis en location.
L’investissement locatif Malraux :
Comme pour l’investissement Pinel, il s’agit d’acheter un bien immobilier dans une zone éligible au dispositif Malraux. On parle ici des monuments historiques. Vous pouvez investir dans du Malraux afin de bénéficier d’une réduction d’impôt. En contrepartie, vous allez devoir ouvrir ce bien au public.
L’investissement locatif en SCPI :
Enfin, vous avez également la possibilité d’acheter des parts de SCPI. (Société civile de placement immobilier) Ces dernières investissent dans divers types de biens immobiliers (locaux commerciaux, bureaux, résidences gérées…). Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers de l’investisseur.
Outre ces investissements immobiliers locatifs, vous pouvez également retrouver l’achat-revente ou encore l’achat de la résidence principale. Ce sont deux autres stratégies d’investissement immobilier en général.
Quels sont les régimes fiscaux liés à l’investissement locatif ?
La fiscalité, la bête noire de tous les investisseurs. En effet, c’est une partie qui est très importante et qu’il ne faut pas sous-estimer quand on investit dans l’immobilier. Elle est peut-être même aussi importante que l’investissement lui-même.
Le choix de votre fiscalité va dépendre de votre situation personnelle et financière. Mais elle va également dépendre du type de location que vous allez choisir. Comme la location nue ou meublée par exemple.
Cependant, investir dans un bien locatif, c’est aussi pouvoir bénéficier de plusieurs régimes et d’avantages fiscaux :
Les régimes fiscaux permettant une défiscalisation :
Il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation pour les propriétaires bailleurs, comme le dispositif Pinel, le dispositif Malraux, le dispositif Duflot ou encore le dispositif Denormandie. Ces dispositifs permettent de bénéficier d’une réduction ou d’un crédit d’impôt sur le montant des impôts sur vos revenus dus.
L’investissement locatif en LMNP :
Le régime fiscal LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un régime fiscal destiné aux particuliers qui souhaitent investir dans le secteur de l’immobilier locatif. Ce régime fiscal offre plusieurs avantages fiscaux.
Tout d’abord, il permet à l’investisseur de bénéficier des amortissements de certaines charges liées aux biens immobiliers acquis. (Travaux, mobilier, prix du bien immobilier, frais de notaire) Ces amortissements permettent de réduire le montant des bénéfices imposables et donc de réduire l’impôt à payer.
Enfin, tous les revenus locatifs peuvent être imputés sur leurs charges locatives, ce qui permet de réduire leur impôt sur le revenu. Les charges locatives comprennent les intérêts d’emprunt, les assurances, les frais de gestion locative, les frais de réparation et d’entretien des biens loués, la taxe foncière, les charges de copropriété, etc.
Attention, c’est en fonction du choix d’un des régimes du LMNP que l’investisseur pourra ou non déduire ces différentes charges. (Régime Micro Bic ou régime réel)
L’investissement locatif en LMP :
Le régime fiscal LMP est une catégorie de revenu imposable spécifique aux professionnels qui exercent leur activité en tant que loueurs de biens meubles professionnels. (En société ou non)
L’investisseur a alors 3 possibilités :
- Opter pour l’imposition sur le revenus et déclarer ses revenus locatifs dans la catégorie des BIC ;
- Opter pour l’imposition sur les sociétés ;
- Dépendre du régime spécial de la micro-entreprise si son chiffre d’affaires, hors taxe, ne dépasse pas 176.200 euros pour les meublés classés. Ou 72.600 euros pour les meublés non classés.
Sauf dans le cas de la micro-entreprise, il permet aux investisseurs de bénéficier du régime réel d’imposition. Les charges liées à l’investissement locatif pourront être déduites des loyers perçus.
De plus, vous pouvez également bénéficier de la déduction des déficits. Sans limitation de montant.
En outre, les propriétaires peuvent bénéficier d’une exonération des plus-values immobilières lors de la revente de leurs biens. (Selon des conditions de recettes et la durée de location meublée)
L’investissement locatif en SCI :
Une SCI, ou Société Civile Immobilière, est un outil très pratique et souple pour gérer votre bien locatif et même l’ensemble de votre patrimoine immobilier. C’est une structure juridique qui permet aux associés d’organiser leurs affaires et leur patrimoine immobilier.
Cette structure vous offre deux possibilités en matière fiscale :
- Les SCI à l’IS sont des SCI qui sont soumises à l’impôt sur le revenu des sociétés (IS).
- Les SCI à l’IR sont des SCI qui sont soumises à l’impôt sur le revenu des particuliers (IR).
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Quels sont les risques de l’investissement locatif ?
Comme tout investissement, l’investissement locatif comporte des risques qu’il faut prendre en compte avant de se lancer. Voici les principaux :
Le risque de vacance locative :
Il est possible que votre bien locatif reste inoccupé pendant une certaine période. Notamment en cas de difficultés pour trouver un locataire. Ce qui peut arriver lors de certaines périodes dites « creuses ». Ou lorsque vous choisissez d’investir dans des plus petites villes ou en campagne.
Cependant, ce risque est limité dans certaines villes. (Grandes et moyennes villes) C’est pour cela qu’il est important de faire attention à l’emplacement de votre bien immobilier. Il faut donc prévoir un budget pour couvrir les charges à payer lorsqu’aucun locataire ne vous verse de loyer.
La dégradation du bien locatif :
Malheureusement, il est probable que votre bien locatif soit abîmé par les locataires. Notamment dans deux cas précis. Lorsque votre logement est loué à une famille comportant notamment des enfants, des animaux. Cette famille va potentiellement louer votre bien locatif plusieurs années. Il est donc normal qu’à la remise des clés, votre bien soit légèrement dégradé et que le matériel laissé à la disposition des locataires soit usé.
C’est également le cas lorsque votre logement connait un important turn-over des locataires. Cela peut être le cas si vous louez votre appartement en Airbnb par exemple. Ou un studio loué à des étudiants. Avec la présence de nombreux locataires, il est possible que votre logement se dégrade plus vite et que les meubles laissés à la disposition du locataire soient usés plus rapidement.
Il faut donc prévoir un budget pour réparer les éventuels dégâts, et prévoir un rafraîchissement de votre logement plus souvent.
Le risque de hausse des impôts fonciers :
Comme nous avons pu l’entendre ces derniers temps, il faut prendre en considération la hausse des impôts fonciers dans le futur. C’est d’ailleurs déjà le cas dans plusieurs villes de France. Il faut donc prévoir un budget pour couvrir cette éventuelle hausse.
Les difficultés de remboursement de l’emprunt lié à l’investissement locatif :
Il peut arriver que vous rencontriez des difficultés pour rembourser votre emprunt. Notamment, si les loyers ne sont pas suffisants pour rembourser l’intégralité de vos mensualités. Il faut donc s’assurer de pouvoir rembourser l’emprunt avant de se lancer dans l’investissement locatif. Nous vous conseillons d’avoir un minimum d’épargne de sécurité.
Comment investir dans son premier bien locatif ?
Pour investir dans un bien locatif, il existe plusieurs possibilités :
– L’achat en direct : vous pouvez acheter un bien locatif directement auprès d’un propriétaire ou d’une agence immobilière.
– L’achat via une SCPI : comme nous l’avons vu précédemment, il est possible d’acheter des parts de SCPI qui investissent dans l’immobilier locatif. C’est une solution intéressante pour les investisseurs qui ne veulent pas s’occuper de la gestion locative.
– L’achat en viager : il est possible d’acheter un bien locatif en viager, c’est-à-dire en payant un prix fixe aujourd’hui et en recevant les loyers pendant toute la durée du bail. Cette solution peut être intéressante si vous êtes sûr de pouvoir percevoir les loyers pendant toute la durée du bail.
– L’achat en VEFA : il est possible d’acheter un bien locatif en VEFA (vente en état futur d’achèvement), c’est-à-dire en payant un prix fixe aujourd’hui et en recevant les loyers à partir de la date de livraison du bien. Cette solution peut être intéressante si vous êtes sûr de pouvoir payer les mensualités de l’emprunt avant de percevoir les loyers à partir de la date de livraison du bien.
Quels sont les frais à ne pas oublier pour son premier investissement locatif ?
L’investissement locatif est une excellente façon de générer des revenus supplémentaires, mais il est important de comprendre les différents frais qui s’appliquent. Les principaux frais à prendre en compte sont le coût d’acquisition du bien, les frais de notaire, les frais de gestion, les impôts et les taxes.
Le coût d’acquisition :
Le coût d’acquisition est le prix que vous payez pour le bien immobilier. Ce coût peut être élevé, surtout si vous investissez dans une grande ville comme Paris.
De plus, les frais de notaire s’appliquent lors de l’achat d’un bien immobilier et sont généralement compris entre 2 et 8% du prix d’achat. Ces frais dépendent notamment de la nature du bien immobilier. Selon qu’il s’agisse d’un bien immobilier neuf ou un bien immobilier ancien, les frais de notaire ne seront pas les mêmes.
Les frais de gestion locative :
Les frais de gestion sont les frais que vous payez à une agence immobilière pour gérer votre bien. Ces frais sont généralement compris entre 5 et 10% du loyer mensuel.
De plus, des frais complémentaires peuvent être appliqués pour la mise en location de votre logement. Ils comprendront la publication de l’annonce sur les différentes plateformes mais également les visites des candidats, l’étude de leurs dossiers, la signature des différents documents (bail, état des lieux, etc.), et l’entrée dans les lieux.
Les impôts et taxes du bien locatif :
Les impôts et les taxes sont également des frais à prendre en compte lorsque vous investissez dans un bien immobilier. Les impôts fonciers sont généralement calculés en fonction de la valeur du bien et s’appliquent lorsque vous êtes propriétaire d’un bien immobilier.
En France, il existe plusieurs types de taxes qui s’appliquent aux propriétaires d’un bien immobilier. La taxe foncière est une taxe annuelle que vous devez payer si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier. La taxe d’habitation est une taxe que vous devez payer si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et que vous y habitez.
Si vous louez votre bien immobilier, vous devez également payer la taxe foncière sur les locaux à usage d’habitation, qui est calculée en fonction de la valeur locative du bien. En France, il existe d’autres frais qui s’appliquent lorsque vous investissez dans un bien immobilier, mais les frais mentionnés ci-dessus sont les plus importants.
Il est important de noter que les frais d’investissement locatif peuvent varier en fonction de la région dans laquelle vous investissez. Il est donc important d’effectuer des recherches avant d’investir dans un bien immobilier.
Les charges de copropriété :
Les charges de copropriété sont les frais que les propriétaires d’immeubles collectifs doivent payer pour assurer l’entretien et la bonne marche des parties communes. Ces charges sont réparties entre les propriétaires en fonction de la surface de leur appartement ou de leur maison.
Ces charges comprennent généralement les frais d’entretien des espaces communs, les frais de chauffage et d’eau, les frais de gestion de l’immeuble, etc. Les propriétaires doivent les payer mensuellement ou annuellement selon les modalités prévues dans le règlement de copropriété.
Il est donc important de bien comprendre les charges de copropriété avant d’acheter un appartement dans un immeuble collectif. Car ils auront un impact sur la rentabilité de votre investissement locatif.
Comment trouver les meilleures offres d’investissement locatif ?
Pour trouver les meilleures offres d’investissement locatif, il existe plusieurs solutions :
– Les agences immobilières : les agences immobilières proposent souvent des offres intéressantes pour les investisseurs locatifs.
– Les sites internet : de nombreux sites internet proposent des offres d’investissement locatif. Il suffit d’effectuer une recherche sur Google ou sur un autre moteur de recherche.
– Les journaux : les journaux spécialisés dans l’immobilier proposent souvent des offres d’investissement locatif.
– Les réseaux sociaux : les réseaux sociaux, notamment Facebook et Twitter, proposent souvent des offres d’investissement locatif.
– Les professionnels de l’immobilier : il existe de nombreux professionnels de l’immobilier, notamment des courtiers en immobilier, des chasseurs immobiliers, des agents immobiliers… qui peuvent vous trouver des offres d’investissement locatif intéressantes.
Il existe donc de nombreuses solutions pour trouver les meilleures offres d’investissement locatif. Il suffit de bien chercher !
Comment gérer un bien locatif ?
Gérer un bien locatif, c’est s’assurer que le bien est en bon état, que le locataire paie son loyer à temps, que les impôts sont payés…
Pour gérer un bien locatif, il existe plusieurs possibilités :
– Le gérer soi-même : il est possible de gérer soi-même un bien locatif, mais cela nécessite du temps et de l’énergie.
– Le faire gérer par une agence immobilière : il est possible de faire gérer son bien locatif par une agence immobilière. Cette solution est intéressante si on ne veut pas s’occuper de la gestion locative. Cependant, cette gestion locative aura un coût. Vous devrez alors prendre en compte toutes ces charges complémentaires dans vos calculs de rentabilité.
Il existe donc plusieurs solutions pour gérer un bien locatif. Il suffit de choisir celle qui convient le mieux.
Pour réussir son premier investissement locatif, il est important de bien se renseigner sur le marché immobilier et de bien choisir son bien. Il faut également être prêt à y consacrer du temps et de l’énergie pour le gérer correctement. En suivant ces quelques conseils, vous aurez toutes les chances de réussir votre premier investissement locatif !
