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SCPI ou investissement locatif : quel placement choisir ?

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Choisir la meilleure solution entre un investissement immobilier locatif et un investissement en SCPI nécessite de peser les avantages et les risques de chacun.

L’investissement immobilier locatif est l’un des placements préférés des Français. En effet, il permet, dans certains cas, de générer des revenus complémentaires et de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants. Mais est-ce vraiment le meilleur placement ? La question se pose car il existe d’autres options, notamment les SCPI. Alors faut-il acheter des parts SCPI ou réaliser un investissement locatif ? On répond à toutes vos interrogations concernant ces deux placements dans cet article.

Bref rappel de l’immobilier locatif et de la SCPI :

Qu’est-ce que l’investissement immobilier locatif ?

L’investissement immobilier locatif est un type d’investissement immobilier où l’on achète un bien immobilier pour le louer. Il peut s’agir d’un appartement comme un immeuble de rapport par exemple. L’objectif est très souvent de générer des revenus locatifs et, à terme, de réaliser une plus-value sur le bien.

L’investissement locatif peut être une solution intéressante pour se constituer un patrimoine, anticiper sa retraite ou encore les études de ses enfants. En effet, les revenus locatifs peuvent vous permettre de dégager un cash-flow positif et de prendre en charge le coût de l’emprunt immobilier ainsi que les différentes charges locatives.

Afin de réussir votre investissement locatif, il est important de choisir son bien immobilier avec soin. Il faut notamment privilégier les biens situés dans des zones attractives où la demande locative est forte. Il faut également veiller à ce que le bien soit bien entretenu et équipé afin de pouvoir le louer à un prix attractif.

Enfin, il est important de bien gérer son bien immobilier locatif. Vous allez notamment devoir veiller à bien entretenir votre bien et à répondre rapidement aux demandes des locataires.

Qu’est-ce que les SCPI ?

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une société qui a pour mission de gérer un patrimoine immobilier en vue de générer des revenus locatifs pour ses associés. Les SCPI peuvent investir dans divers types d’immobilier (résidentiel, commercial, industriel, etc.) et ont généralement un portefeuille diversifié d’actifs.

Les associés de SCPI sont des personnes physiques ou morales qui investissent dans la société en souscrivant des parts. Ils perçoivent des revenus locatifs proportionnels à leur nombre de parts, déduits des charges de gestion et d’entretien du patrimoine. L’investisseur peut alors se générer des revenus complémentaires sans être propriétaire d’un bien immobilier.

Comment a évolué le marché des SCPI ?

Le marché des SCPI a évolué au fil des ans, passant d’un modèle assez simple de placement immobilier à une offre de produits plus complexe. Aujourd’hui, les SCPI sont offertes par une multitude de sociétés et ont pour objectif de fournir aux investisseurs un rendement élevé ainsi qu’une certaine sécurité en termes de placement.

Historiquement, les SCPI ont été créées dans les années 1960 pour permettre aux investisseurs de participer à des programmes d’investissement immobilier de grande envergure, sans avoir à effectuer les achats d’immeubles eux-mêmes. Ces premières SCPI ont été très populaires auprès des investisseurs et ont rapidement connu une croissance importante.

Aujourd’hui, le marché des SCPI est beaucoup plus diversifié et offre une gamme de produits différents pour répondre aux besoins des investisseurs. Il existe des SCPI de rendement, des SCPI de capitalisation, des SCPI d’entreprise et même des SCPI fiscales. En outre, les sociétés de gestion de SCPI ont également évolué et se sont spécialisées dans la gestion de ce type de produit.

Avec la multitude de produits offerts sur le marché des SCPI, il est important de bien comprendre les objectifs de placement de l’investisseur avant de choisir un placement. Vous devez également vous renseigner sur les frais de gestion et de transaction avant de s’engager dans un tel placement.

Comment sont gérées les SCPI ?

Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion spécialisées, agréées par les autorités financières. Ces dernières ont pour mission de gérer le patrimoine de la SCPI, de trouver des locataires et de percevoir les loyers. Les sociétés de gestion sont rémunérées par des honoraires de gestion, prélevés sur les revenus locatifs. 

Les SCPI permettent donc aux épargnants de bénéficier des avantages de l’investissement locatif sans avoir à gérer le bien.

En France, les SCPI sont soumises au code de la consommation et au code monétaire et financier. Elles doivent également être agréées par l’Autorité des marchés financiers (AMF).

Quels sont les avantages et inconvénients de l’investissement en SCPI ?

Les SCPI présentent plusieurs avantages pour les investisseurs. En effet, elles leur permettent de bénéficier d’un revenu locatif régulier et de la possibilité de diversifier leur patrimoine. Les SCPI sont également des placements peu sensibles aux fluctuations des marchés financiers.

Toutefois, les SCPI présentent également quelques inconvénients. En effet, elles sont soumises aux aléas du marché immobilier et peuvent connaître des difficultés pour trouver des locataires. De plus, les investisseurs ne peuvent pas disposer librement de leurs parts. Les modalités de la cession de parts va d’ailleurs dépendre du type de SCPI. 

Parts de SCPI ou investissement locatif

SCPI ou investissement locatif : que choisir ?

Alors, quel est le meilleur placement ? La SCPI ou l’investissement locatif ? Il n’est pas évident de répondre à cette question. Car cela dépend, notamment, de plusieurs facteurs. En voici quelques-uns :

Le budget global d’investissement : l’avantage à la SCPI

L’investissement immobilier est une excellente façon de se constituer un patrimoine ou de préparer sa retraite. Mais cela nécessite un budget et il est souvent difficile de savoir quel est le montant minimum à investir.

Les professionnels de l’immobilier s’accordent généralement à dire qu’il faut au moins 100 000 euros pour investir dans l’immobilier locatif. Cela peut sembler beaucoup, mais c’est en réalité un montant relativement faible si on le compare aux autres investissements tels que les actions.

De plus, il est possible d’investir dans l’immobilier avec moins de 100 000 euros en achetant des parts de SCPI. Il existe différents types de SCPI et chacune d’entre elles a ses propres caractéristiques. Certaines sont plus risquées que d’autres et peuvent présenter des rendements plus élevés, mais il est important de bien se renseigner avant de choisir une SCPI.

En règle générale, il faut compter environ 3.000 euros pour investir dans une SCPI. Cependant, il également possible de débuter avec quelques centaines d’euros la part de SCPI. C’est donc un montant accessible à de nombreux épargnants.

La gestion des risques : Encore un bon point pour la SCPI

Si vous souhaitez un placement sûr, qui vous garantit des revenus complémentaires réguliers, les SCPI sont une excellente option. En effet, elles vous permettent de bénéficier des loyers perçus par les locataires, sans avoir à gérer le bien.

De plus, la SCPI permet de bénéficier de la solidité de l’immobilier tout en diversifiant son patrimoine. En effet, en investissant dans une SCPI, vous n’allez pas investir dans un seul bien immobilier mais dans un portefeuille de biens immobiliers. Cela permet de diminuer le risque de l’investissement.

En outre, l’investissement locatif ne repose que sur la réussite d’un seul placement, d’un seul bien immobilier. Le nombre de locataire est donc plus réduit. Il s’agit le plus souvent d’un locataire unique. Le risque pris est donc plus élevé.

Cependant, la SCPI elle-même n’est pas sans risque. Les portefeuilles investis principalement dans l’immobilier commercial sont sensibles aux conditions économiques et la valeur des parts de SCPI peut baisser.

De plus, investir dans une SCPI entraîne le paiement de frais d’entrée importants, généralement compris entre 8 % et 10 % de la valeur desdites parts. Cela signifie qu’une véritable rentabilité ne peut être atteinte que deux à trois ans après l’achat.

La rentabilité locative : Avantage à l’immobilier locatif

Les investisseurs qui prennent le temps nécessaire à la recherche et à la rénovation de biens à fort potentiel peuvent s’attendre à des rendements particulièrement attractifs sur le marché locatif. En effet, les rendements moyens en France sont d’environ 7 % par an. Mais au prix d’une gestion locative importante et de tâches chronophages. 

 Les sociétés immobilières privées offrent des revenus réguliers, les loyers perçus par la SCPI étant répartis entre les différents « associés » de la SCPI. D’autant plus qu’il n’y a pas ou peu de vacance locative. Cependant, ils seront un peu plus modestes que ceux obtenus avec un bien immobilier locatif.

A titre d’exemple, le rendement moyen de la SCPI en 2021 a atteint 4,40%. Les frais de gestion facturés par les entreprises, qui peuvent aller de 9% à 12% par an dans certains cas, réduisent considérablement la rentabilité. En contrepartie, les épargnants sont libérés des contraintes administratives et de la gestion quotidienne des locataires.

L’évolution des deux marchés immobiliers : une belle augmentation pour ces deux placements

Aujourd’hui, vous pouvez retrouver facilement l’évolution du marché des SCPI. En effet, il existe un Institut de surveillance de l’immobilier tertiaire. (Institut de l’Epargne Immobilière & Foncière) L’Institut compare l’évolution du marché de la SCPI en termes de rendement et de valeur foncière. Il en ressort que sur la dernière décennie (2009-2019), l’indice de référence a progressé de +89% (source : IEIF).

En ce qui concerne le marché de l’immobilier résidentiel, il a bénéficié au cours des trois dernières décennies des taux d’intérêt bas et de la forte inflation des années 1980 et 1990. Cependant, 2008 et 2009 ont été des périodes charnières où le marché a été paralysé. Notamment du fait que les prêts bancaires étaient octroyés au compte-goutte. Depuis lors, le marché immobilier a repris de l’élan, en particulier dans les grandes villes et les bassins d’emplois. Par exemple, pour Paris, l’augmentation depuis 1998 est de 48,2 %. Le marché immobilier devrait continuer de progresser alors que les taux d’intérêt restent encore relativement bas et que les incitations fiscales se poursuivent.

La revente : Un bon point pour l’investissement immobilier locatif

Si vous souhaitez un placement plus dynamique, avec un potentiel de plus-value important, l’investissement locatif est une meilleure option. En effet, vous avez la possibilité de revendre le bien à un prix plus élevé lorsque le marché immobilier est en hausse.

De plus, il faut savoir que la SCPI est un placement à considérer sur le long terme. Cependant, il n’existe pas de durée minimale de détention. (Sauf pour les SCPI fiscale) En effet, les titulaires peuvent décider de vendre leurs parts à tout moment. Ils ont également l’avantage de pouvoir vendre leurs parts à l’unité. Cependant, en pratique, la société gestionnaire demande un minimum de transaction. (Environ 500 euros) Il est également conseillé de conserver ses parts entre 7 et 10 ans avant d’envisager une revente.

Également, selon la forme de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) à capital fixe ou variable, les conditions de vente diffèrent, mais un principe demeure : la SCPI en elle-même ne vous rachètera pas directement vos parts.

Enfin, pour la SCPI, il faudra anticiper le paiement de différents frais liés à la revente. Comme les frais de retrait, les frais d’enregistrement et l’éventuelle taxe sur la plus-value. Même si pour ce dernier, l’immobilier locatif est également concerné.

La gestion locative : La facilité de la SCPI

Tout d’abord, la SCPI vous permet d’investir dans l’immobilier sans avoir à vous soucier de la gestion de l’immeuble. En effet, comme indiqué plus haut, dans le cadre d’un investissement en SCPI, la gestion immobilière est assurée par une société de gestion agréée. Il lui revient donc de sélectionner les immeubles à acheter ou à vendre, encaisser les loyers, gérer les relations avec les locataires, réaliser les travaux…

En ce qui concerne l’investissement immobilier locatif, c’est au propriétaire de se charger de ces différentes tâches. Vous pouvez, éventuellement, déléguer ces missions à une agence immobilière. Il faudra alors prendre en compte ses honoraires dans les calculs de rentabilité de l’investissement.

La fiscalité : un avantage pour l’immobilier locatif

Les SCPI (ou sociétés civiles de placement immobilier) respectent le principe de « transparence fiscale ». Cela signifie que la SCPI elle-même ne paie pas d’impôts sur les loyers perçus. Seuls les détenteurs des parts sont imposés.

Cela signifie que les revenus tirés des parts de la SCPI viennent s’ajouter aux revenus bruts de l’investisseur et sont donc imposés au taux marginal d’imposition. Ce type d’investissement immobilier laisse donc peu de possibilités d’optimisation fiscale.

La location directe, en revanche, encourage cet exercice. En effet, les investisseurs peuvent bénéficier de plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière. Notamment :

En outre, lorsque l’investisseur achète un logement, qu’il le meuble dans le but de le mettre en location, il peut bénéficier du régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Il pourra alors déduire un certain nombre de charges locatives des revenus qu’il perçoit de cette location. Cela lui permettra de réduire considérablement voir supprimer l’imposition due à ses revenus locatifs pendant plusieurs années.

Alors ? SCPI ou investissement locatif ? En résumé, il n’est pas facile de déterminer quel est le meilleur placement. En effet, cela va dépendre de vos objectifs et de votre situation personnelle. Si vous souhaitez un placement sûr et rentable, les SCPI sont une excellente option. Si vous souhaitez un placement plus dynamique, l’investissement locatif est la solution qu’il vous faut.

Conseillère en investissement

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Diplômée d’un master spécialisé en droit notarial européen et international obtenu à l’Université Paris-Sud, j’ai travaillé en tant que notaire assistante dans un service immobilier au sein d’une Etude notariale parisienne puis en tant que juriste immobilier au sein d’un bailleur social avant de fonder Patrimoni Conseil.

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