La loi Le Meur, surnommée « loi anti-Airbnb », marque un tournant dans la réglementation des locations meublées en France. Son objectif principal est de rééquilibrer le marché locatif, en incitant les propriétaires à privilégier les locations longue durée, particulièrement dans les zones tendues. Cette réforme, entrée en vigueur après un long débat législatif, apporte des changements significatifs pour les investisseurs immobiliers. Dans cet article, nous décryptons les principales mesures de cette loi et leurs implications pour les propriétaires.
Pourquoi une loi anti-Airbnb ?
La loi Le Meur, souvent appelée « loi anti-Airbnb », répond à une problématique grandissante : la pénurie de logements dans les zones tendues et l’explosion des meublés touristiques en France. Ces dernières années, le nombre de logements dédiés à la location courte durée a été multiplié par quatre, passant de 300 000 à 1,2 million en seulement huit ans. Cette hausse s’explique en grande partie par une fiscalité particulièrement avantageuse pour les locations touristiques, incitant de nombreux propriétaires à délaisser la location longue durée pour un modèle perçu comme plus rentable.
Cependant, cette croissance fulgurante a eu des conséquences négatives majeures, notamment dans les grandes villes et les zones touristiques, où la demande de logement dépasse déjà largement l’offre. Les habitants, étudiants, et travailleurs locaux peinent à se loger, tandis que certains secteurs urbains sont presque exclusivement consacrés au tourisme. En réponse, la loi Le Meur a été élaborée avec un objectif central : rééquilibrer le marché locatif en redonnant au logement sa fonction première, celle de répondre aux besoins des résidents locaux.
Portée par les députés Annaïg Le Meur et Iñaki Echaniz, cette réforme ne vise pas à bannir les meublés touristiques mais à mieux les encadrer. Comme l’a souligné la députée Le Meur lors des débats : « Redonner la fonction première du logement est notre seul leitmotiv. » Adoptée le 7 novembre après des mois de discussions, cette loi cherche à instaurer un équilibre plus juste entre les besoins des habitants et l’essor du tourisme.
Les nouvelles mesures phares de la loi Le Meur
Réduction des abattements fiscaux en régime micro-BIC
Les propriétaires en régime micro-BIC voient leurs avantages fiscaux considérablement réduits dans les zones tendues :
Avant la réforme :
- Meublés classés : abattement de 71 %, plafond de revenus locatifs à 188 700 €.
- Meublés non classés : abattement de 50 %, plafond de 77 700 €.
Après la réforme :
- Meublés classés : abattement réduit à 50 %, plafond abaissé à 30 000 €.
- Meublés non classés : abattement limité à 30 %, plafond de 15 000 €.
Ces modifications rendent le régime réel plus attractif pour de nombreux investisseurs. Ce régime permet de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, etc.), offrant ainsi une meilleure optimisation fiscale.
Obligation de Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Les meublés touristiques sont désormais soumis aux mêmes obligations de DPE que les locations longue durée. Cela inclut :
- Interdiction progressive de louer des passoires thermiques (étiquettes F ou G) dès 2025.
- Obligation d’atteindre une étiquette E minimum en 2028 et D en 2034.
Les propriétaires doivent également fournir le DPE sur demande de la mairie, sous peine d’une astreinte de 100 € par jour ou d’une amende de 5 000 €.
Déclaration obligatoire des locations meublées
- Tous les meublés touristiques en zones tendues doivent être déclarés en mairie, y compris dans les petites communes (moins de 200 000 habitants).
- Mise en place d’un numéro d’enregistrement généralisé au plus tard en mai 2026.
En cas de défaut d’enregistrement ou de fausse déclaration, des amendes allant jusqu’à 20 000 € peuvent être appliquées.
Limitation de la durée de location
La durée maximale de location de la résidence principale passe de 120 jours à 90 jours par an dans toutes les communes. Les contrevenants s’exposent à une amende de 15 000 €.
Renforcement des pouvoirs des maires et des copropriétés
- Les maires peuvent imposer des quotas d’autorisation pour les meublés touristiques dans certains secteurs définis par le Plan Local d’Urbanisme (PLU).
- Les copropriétés peuvent, à la majorité simple, interdire les meublés de tourisme via une modification du règlement.
Quels impacts pour les investisseurs ?
Un régime fiscal moins avantageux
Pour les propriétaires en micro-BIC, la loi réduit considérablement les abattements fiscaux, rendant ce régime moins attractif. Toutefois, les investisseurs en régime réel ne sont pas concernés par ces changements et continuent de bénéficier de déductions intéressantes.
Une incitation à privilégier la location longue durée
La réforme vise à libérer des logements pour les habitants locaux, en limitant les incitations fiscales pour la location touristique. Cela pourrait réduire la rentabilité des biens en courte durée, surtout dans les zones très touristiques.
Une attention accrue aux performances énergétiques
Les exigences en matière de DPE poussent les propriétaires à rénover leurs biens, ce qui peut représenter un coût initial important mais aussi une opportunité d’augmenter la valeur du bien.
Opportunités pour les investisseurs malgré les restrictions
Malgré ces mesures restrictives, des opportunités demeurent :
- Passer au régime réel : Ce régime permet une meilleure optimisation fiscale grâce à la déduction des charges et à l’amortissement. Aujourd’hui, il n’y a pas encore de réduction de ces abattements et ce régime est donc plus intéressant.
- Miser sur des zones moins tendues : Hors zones tendues, les contraintes sont moindres. Il devrait y avoir moins de restriction de la part des mairies notamment car elles sont souvent moins concernées par le manque de logements étudiants par exemple.
- Investir et rénover des biens pour qu’ils soient énergétiquement performants : Les biens ne respectant pas les normes DPE seront moins chers lors de l’acquisition. Il sera également plus facile de négocier ces biens classés F ou G. Il faudra alors faire des travaux de rénovation pour améliorer cette note. Le montant de ces travaux pourra alors être amorti (LMNP au réel).
- Faire classer le logement en meublé de tourisme : Ce classement permet de bénéficier d’avantages fiscaux et de se démarquer sur le marché locatif. Pour l’obtenir, le logement doit respecter les critères définis par la réglementation en vigueur, notamment ceux de l’arrêté du 2 août 2010 modifié. Ces critères concernent les équipements et aménagements, les services proposés aux clients, l’accessibilité, ainsi que les aspects liés au développement durable. Un organisme accrédité effectuera une visite du logement pour évaluer s’il répond aux normes nécessaires pour obtenir ce classement. Ce processus, bien qu’exigeant, peut s’avérer être un levier intéressant pour maximiser la rentabilité de votre investissement locatif tout en restant conforme aux nouvelles réglementations.
Conclusion
La loi Le Meur, ou loi anti-Airbnb, impose des règles strictes pour les locations meublées, mais elle n’élimine pas l’intérêt d’investir dans l’immobilier locatif. Avec une stratégie adaptée – comme le choix du régime réel ou la rénovation énergétique – les investisseurs peuvent toujours tirer profit de ce secteur. Avant de vous lancer, il est essentiel d’analyser votre projet et de vous entourer d’experts pour maximiser votre rentabilité.
FAQ : questions fréquentes sur la loi Le Meur dite loi anti-Airbnb
Qu’est-ce que la loi Le Meur, dite loi anti-Airbnb ?
La loi Le Meur vise à encadrer les locations meublées touristiques afin de rééquilibrer le marché locatif dans les zones tendues. Elle introduit des restrictions fiscales, des obligations supplémentaires pour les propriétaires, comme le DPE obligatoire, et renforce les pouvoirs des maires pour mieux réguler ces locations.
Qui est concerné par cette loi ?
La loi s’applique principalement aux propriétaires de biens en location courte durée situés dans des zones tendues. Les investisseurs utilisant le régime fiscal micro-BIC sont directement impactés par la réduction des abattements fiscaux. Les propriétaires en régime réel ne sont pas affectés.
La loi interdit-elle les locations Airbnb ?
Non, la loi ne vise pas à interdire les locations Airbnb, mais à mieux les encadrer. Elle impose de nouvelles règles pour garantir un usage équilibré des logements, notamment en limitant la durée des locations et en renforçant les obligations fiscales et énergétiques.
Comment cette loi impacte-t-elle les investisseurs locatifs ?
Les investisseurs devront repenser leur stratégie fiscale, notamment en considérant le passage au régime réel. De plus, ils devront s’assurer que leurs biens respectent les normes énergétiques, comme le DPE obligatoire, pour rester compétitifs sur le marché.
Quelles sont les nouvelles obligations fiscales ?
Les abattements fiscaux en régime micro-BIC sont réduits. Par exemple, l’abattement pour les meublés non classés passe de 50 % à 30 %, avec un plafond de revenus fixé à 15 000 €. Ces modifications incitent les propriétaires à opter pour le régime réel, souvent plus avantageux sur le long terme.
