Qu’est-ce que la loi de finances 2025 ?
Le Projet de Loi de Finances 2025 (PLF 2025) établit le cadre budgétaire et fiscal de l’État pour l’année 2025. Élaboré par le gouvernement, ce projet de loi détermine les recettes (notamment fiscales) et les dépenses publiques prévues pour l’année à venir. Contrairement à une proposition de loi classique, le PLF est réservé à l’exécutif, et son adoption suit un calendrier constitutionnel précis.
Après des débats et des votes successifs au Parlement (Assemblée nationale et Sénat) entre octobre et novembre, le texte est ajusté via des navettes parlementaires jusqu’à ce qu’un consensus soit trouvé. En cas de désaccord persistant, l’Assemblée nationale a le dernier mot. Normalement, une fois promulguée et publiée au Journal Officiel au plus tard le 31 décembre, la loi doit entrer en vigueur dès le 1er janvier 2025.
Le PLF 2025 se distingue par des mesures importantes, notamment des économies budgétaires ambitieuses et des ajustements fiscaux qui impactent directement le secteur immobilier et les investisseurs.
Pourquoi cette loi ?
La crise du logement s’intensifie dans les zones tendues, où l’offre de logements ne parvient pas à répondre à la demande croissante. Parallèlement, le nombre de locations meublées touristiques, comme celles proposées sur Airbnb, a quadruplé en moins d’une décennie, atteignant 1,2 million en 2024.
Cette tendance a encouragé une fiscalité favorable pour les locations meublées, créant un déséquilibre au détriment de la location longue durée. C’est dans ce contexte que le gouvernement propose le projet de loi de finances 2025 (PLF 2025), visant à rééquilibrer le marché en réduisant les avantages fiscaux des locations meublées et en incitant à des stratégies d’investissement plus équilibrées.
Voici une version actualisée avec une modification adaptée à la situation actuelle en janvier :
Un projet de loi encore en discussion en janvier 2025
En ce début d’année 2025, le Projet de Loi de Finances (PLF) pour l’année en cours n’a pas encore été adopté définitivement. Bien que les grandes lignes soient déjà connues, des ajustements peuvent encore être apportés lors des débats parlementaires. Ce processus, souvent appelé « navette parlementaire », implique des allers-retours entre l’Assemblée nationale et le Sénat afin de parvenir à un texte final qui satisfait une majorité.
Si certains amendements ont déjà été adoptés, comme la limitation des réformes aux locations meublées de courte durée, d’autres points pourraient encore évoluer. Il est donc essentiel pour les investisseurs de suivre de près les discussions, car les impacts finaux sur le régime fiscal des investissements locatifs pourraient varier selon les arbitrages politiques.
Cela souligne l’importance de s’informer régulièrement et d’anticiper les éventuelles modifications pour ajuster sa stratégie d’investissement au mieux.
Les principales mesures du PLF 2025 pour l’immobilier
1. Suppression partielle de la niche fiscale pour les loueurs meublés (LMNP)
Contexte actuel :
Aujourd’hui, les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP) bénéficient d’avantages fiscaux significatifs, notamment la possibilité d’amortir le prix d’acquisition du bien et d’autres charges, ce qui réduit voire annule l’imposition sur les revenus locatifs. De plus, lors de la revente, ces amortissements ne sont pas pris en compte dans le calcul de la plus-value.
Mesure proposée :
Le PLF 2025 prévoit la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière. Cette réforme alourdirait la fiscalité lors de la revente, rendant certains investissements moins attractifs.
Exemple :
Un investisseur achète un bien à 200 000 €, revend à 300 000 €, avec 50 000 € d’amortissements :
- Avant la réforme : Plus-value imposable = 100 000 € (300 000 – 200 000).
- Après la réforme : Plus-value imposable = 150 000 € (300 000 – [200 000 – 50 000]).
Impact :
Cette mesure cible principalement les locations meublées touristiques en zones tendues, mais les investisseurs en longue durée pourraient également être concernés. Cela incite à une réflexion approfondie sur les stratégies fiscales.
2. Élargissement du Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Contexte actuel :
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), réservé aux primo-accédants, est actuellement limité à certaines zones tendues et à des logements spécifiques (neufs ou anciens sous conditions de travaux).
Mesure proposée :
Le PTZ serait étendu à l’ensemble du territoire, incluant les zones rurales et périurbaines. Cela vise à revitaliser les territoires moins denses tout en facilitant l’accession à la propriété.
Avantages :
- Davantage de ménages modestes pourraient acheter leur résidence principale.
- Les zones rurales et semi-rurales bénéficieraient d’un afflux de primo-accédants, dynamisant leur marché immobilier.
Cependant, l’effet sur les investissements locatifs reste limité, car le PTZ ne concerne que les résidences principales.
3. Réduction du budget de MaPrimeRénov’
Le budget alloué à MaPrimeRénov’, une aide à la rénovation énergétique, est réduit de 1 milliard d’euros pour 2025. Ce recentrage vise à encourager les rénovations complètes plutôt que les gestes isolés.
Impact pour les investisseurs :
Les rénovations énergétiques deviennent plus coûteuses pour ceux qui ne réalisent pas de travaux globaux. Cependant, les biens rénovés restent attractifs pour les locataires soucieux des performances énergétiques.
Le LMNP est-il réellement menacé ?
Bien que le PLF 2025 introduise des changements significatifs pour le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), cela ne signifie pas pour autant que ce régime fiscal perd tout son intérêt.
La réforme est encore en discussion
En tant que projet de loi, le PLF 2025 doit encore passer par plusieurs étapes de validation. Après les débats à l’Assemblée nationale et au Sénat, des modifications peuvent être apportées avant son adoption définitive, prévue au plus tard le 31 décembre 2024. Ce processus, marqué par des échanges entre les deux chambres, offre une opportunité pour ajuster certaines mesures controversées, comme celles affectant le régime LMNP.
Certains députés ont déjà exprimé leur désaccord, et des amendements ont été déposés pour limiter l’impact de la réforme, notamment en excluant les locations meublées longue durée des nouvelles règles. Cela pourrait préserver une partie des avantages fiscaux pour de nombreux investisseurs.
Le LMNP conserve des atouts
Même si l’intégration des amortissements dans le calcul de la plus-value devient une réalité, le LMNP continue de proposer des bénéfices fiscaux intéressants. Les abattements du régime micro-BIC (50 % pour les biens non classés) et la possibilité de déduire les charges réelles sous le régime réel restent des leviers puissants pour optimiser la rentabilité d’un investissement locatif.
De plus, les investisseurs peuvent toujours compter sur des outils comme la déduction des travaux, les abattements pour durée de détention, ou encore les exonérations fiscales spécifiques à certaines ventes. Ces mécanismes permettent de limiter l’impact fiscal à long terme, tout en construisant un patrimoine solide et durable.
En conclusion, si le PLF 2025 modifie certains aspects du statut LMNP, il ne le rend pas obsolète pour autant. Les investisseurs doivent simplement s’adapter aux nouvelles règles et ajuster leur stratégie en conséquence, afin de continuer à tirer profit de ce régime fiscal avantageux.
Les implications pour les investisseurs immobiliers
Réduction des avantages fiscaux pour le LMNP
La suppression partielle de la niche fiscale pour les amortissements , prévue dans le potentiel PLF 2025, rend le régime réel moins attractif à long terme. Cependant, les investisseurs peuvent se tourner vers des alternatives, comme le déficit foncier ou la création de SCI à l’IS, pour maintenir une rentabilité fiscale optimale.
Professionnalisation des investisseurs
Avec les mesures envisagées dans le Projet de Loi de Finances 2025, le gouvernement semble vouloir inciter les investisseurs immobiliers à adopter une approche plus professionnelle. La réduction des avantages fiscaux pour les particuliers pourrait pousser de nombreux investisseurs à se structurer davantage, par exemple en créant des sociétés comme les SCI (Sociétés Civiles Immobilières).
Ces structures offrent une gestion plus rigoureuse, permettent d’optimiser la fiscalité, et facilitent souvent la transmission ou la gestion partagée d’un patrimoine. Cette professionnalisation, bien que plus exigeante en termes de gestion administrative, peut s’avérer être une opportunité pour les investisseurs souhaitant maximiser leurs rendements tout en sécurisant leurs actifs sur le long terme.
Encouragement à la rénovation énergétique
Malgré la réduction de MaPrimeRénov’, les biens énergétiquement performants resteront un atout sur le marché. Les investisseurs qui misent sur des rénovations globales bénéficieront d’une meilleure attractivité locative et d’économies sur le long terme.
Les opportunités pour les investisseurs
Optimisation fiscale avec le classement des meublés
Les investisseurs peuvent obtenir un classement pour leurs meublés de tourisme, en respectant des normes précises concernant les équipements, les services, l’accessibilité et le développement durable. Un organisme accrédité inspectera le bien pour valider ce classement, qui ouvre droit à des abattements fiscaux avantageux, même avec les nouvelles mesures.
Diversification des stratégies d’investissement
La fiscalité évolutive, notamment avec ce PLF 2025, incite à explorer d’autres dispositifs, comme :
- Le déficit foncier : Idéal pour les biens anciens nécessitant des travaux. Avec un rééquilibrage fiscal prévu, la location nue pourrait retrouver de l’attrait.
- La création d’une SCI (Société Civile Immobilière) : Ce type de structure juridique, souvent perçu comme un outil réservé aux investisseurs aguerris, peut offrir des avantages fiscaux et patrimoniaux. En optant pour une SCI, les investisseurs peuvent mutualiser les risques, faciliter la transmission de patrimoine, et bénéficier d’une fiscalité potentiellement plus avantageuse, notamment en optant pour l’impôt sur les sociétés (IS).
- Loc’Avantages : Ce dispositif fiscal encourage la location de biens à loyers modérés en échange d’une réduction d’impôt. Il s’adresse aux propriétaires souhaitant s’engager dans une démarche sociale tout en profitant d’avantages fiscaux.
Foire aux questions (FAQ) – PLF 2025
Le statut LMNP est-il toujours intéressant avec le PLF 2025 ?
Oui, bien que certains avantages soient réduits avec le PLF 2025, le LMNP conserve des atouts fiscaux, notamment pour les biens en location longue durée.
Quelles alternatives au LMNP pour optimiser la fiscalité ?
Le déficit foncier, et la SCI à l’IS sont des solutions viables pour diversifier et optimiser son patrimoine immobilier. Il existe également d’autres dispositifs fiscaux, non concernés par le PLF 2025, comme la loi Denormandie ou encore Loc’Avantages.
Comment profiter du PTZ dans un projet d’investissement locatif ?
Le PTZ étant réservé aux résidences principales, il ne s’applique pas directement à l’investissement locatif. Cependant, il peut faciliter l’achat dans des zones en développement, favorisant une dynamique immobilière globale.
Conclusion
Le projet de loi de finances 2025, avec ses mesures phares, modifie profondément le paysage fiscal des investissements immobiliers. Si certaines réformes, comme la suppression partielle des niches fiscales pour le LMNP, imposent une révision des stratégies, d’autres, comme l’élargissement du PTZ, ouvrent de nouvelles opportunités.
Les investisseurs avisés, capables de s’adapter à ce contexte évolutif, pourront continuer à maximiser la rentabilité de leurs projets tout en s’inscrivant dans les dynamiques du marché immobilier français.
