On vous partage, dans cet article, les meilleures stratégies d’investissement locatif pour optimiser votre cash flow et diversifier vos sources de revenus.
L’immobilier est un excellent moyen de se constituer un patrimoine et de se dégager des revenus supplémentaires. Cependant, il est nécessaire de bien choisir sa stratégie d’investissement pour réussir. Voici quelques conseils pour y parvenir.
Quelles sont les stratégies à fort cash flow?
Il n’y a pas une seule stratégie d’investissement immobilier qui soit meilleure que les autres pour faire du cash-flow. Tout dépend de votre situation personnelle, de vos objectifs et de votre tolérance au risque.
Néanmoins, voici les principales stratégies qui permettent d’obtenir de belles rentabilités et potentiellement des forts cash flow.
Stratégie n°1 : créer une colocation :
Ce n’est pas pour rien que cette stratégie se retrouve en haut du classement. En effet, quand on parle de stratégie à haut rendement, c’est souvent à la colocation que l’on pense.
Le principe de cette stratégie est simple : vous allez diviser un appartement classique pour ajouter une ou plusieurs chambres supplémentaires. Cela peut concerner également l’ajout de salle de bains.
La rentabilité de la colocation s’explique par la multiplication des locataires au sein du même logement. Pour un même bien immobilier, vous allez avoir plusieurs locataires et donc plusieurs loyers.
Quelles sont les avantages de cette stratégie ?
Son premier avantage est sa simplicité à mettre en place. En effet, vous avez la possibilité de trouver, assez facilement, des appartements T3 à T5 sur le marché. Il sera donc plus rapide de trouver le bien correspondant à tous vos critères pour réaliser une colocation.
Le deuxième est le prix d’achat de cet appartement. En effet, plus l’appartement va avoir une surface importante, plus le prix au m² sera faible.
Enfin, la colocation bénéficie d’une variété importante de personnes concernées par les colocations. En effet, la demande ne se limite pas seulement aux étudiants. Les jeunes actifs, les personnes séparées ou divorcées, sont également très intéressées par ce mode d’habitation. On retrouve également, aujourd’hui, des colocations de personnes retraitées. Cet attrait s’explique notamment par l’augmentation des loyers dans les grandes villes de France. Depuis la crise sanitaire, les locataires ne souhaitent plus se retrouver tout seul non plus.
La demande de chambre en colocation est donc très forte. Et l’offre locative se retrouve souvent en dessous de la demande pour ce type de bien. Notamment dans les grandes et moyennes villes. Encore mieux, il existe une forte demande pour des chambres en colocation de meilleure qualité, en particulier celles avec douches et toilettes privatifs. Les logements de ce type sont toujours meublés. L’insuffisance de biens similaires sur le marché fait que les baux sont toujours renouvelés d’une année sur l’autre. Les propriétaires qui possèdent ce type de biens sont assurés de voir leur logement loué et donc ne craignent pas ou peu la vacance locative.
Quels sont ses inconvénients ?
Avant de faire ce type d’investissement, vous devez considérer plusieurs facteurs. Notamment le turn-over des locataires qui peut être important. Puisqu’il y a plusieurs chambres à louer, cela va nécessiter une gestion locative de votre logement importante. Il peut arriver que la vacance locative soit plus fréquente.
Avec un nombre de locataires et un turn-over important, il est possible que votre appartement s’use plus rapidement.
Stratégie n°2 : faire de la location saisonnière / location courte durée :
La location saisonnière est une excellente option pour les propriétaires qui souhaitent rentabiliser leur bien immobilier. De nombreux touristes et vacanciers sont à la recherche d’un logement confortable et bien situé pour profiter pleinement de leur séjour. En choisissant de mettre votre bien en location saisonnière, vous pourrez ainsi bénéficier d’un revenu complémentaire intéressant.
Quels sont les avantages de cette stratégie d’investissement ?
Les locations saisonnières, aussi appelées locations de courte durée, permettent de louer votre logement une partie de l’année. Il peut s’agir de votre résidence secondaire par exemple. Notamment, lorsque cette dernière est située dans une zone géographique attractive et/ou touristique.
De plus, à défaut de louer toute l’année votre logement, vous allez pourvoir le louer en plusieurs petites périodes. Avec des tarifs à la nuitée souvent plus élevés, vous pourrez attendre une bonne rentabilité locative.
Enfin, vous pouvez également bénéficier du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Cela garantit des avantages fiscaux importants.
Quelles sont les limites de cette stratégie ?
Veuillez noter les restrictions pour cette location saisonnière. Il doit s’agir de votre résidence secondaire. A défaut, la résidence principale est limitée à 120 jours de location par an.
Par ailleurs, pour les biens investis en location saisonnière (résidences secondaires ou investissements locatifs), en plus de l’inscription en mairie, certaines communes exigent une autorisation préalable (article L631-7 du code de la construction et de l’habitation).
Cela peut varier selon la ville. Nous vous conseillons de vous rapprocher de la mairie dans laquelle vous investissez pour connaître les spécificités de cette commune en matière de location saisonnière.
D’autres inconvénients ici sont le risque de vacance hors période de vacances (l’emplacement doit être raisonnable et attractif toute l’année), des frais de gestion considérables et finalement, comme mentionné ci-dessus, une concurrence intense dans certaines régions, d’où l’intérêt de se différencier !
Stratégie n°3 : investir dans un immeuble de rapport :
Si vous êtes un investisseur immobilier « agressif », vous pouvez envisager d’investir dans des immeubles à fort potentiel. Comme les immeubles de rapport à usage d’habitation.
En quoi consiste cette stratégie ?
Cette stratégie consiste en l’achat d’un immeuble entier, constitué de plusieurs lots. Ces lots peuvent être des appartements. Il peut également s’agir d’un immeuble composé d’un local commercial au rez-de-chaussée et d’un ou plusieurs logements dans les étages supérieurs.
Quels sont ses avantages ?
Investir dans un immeuble de rapport comporte plusieurs avantages.
Dans un premier temps, vous allez disposer d’un meilleur prix au m² et pouvoir négocier davantage le prix de vente du bien immobilier.
De plus, si l’immeuble est vétuste et qu’aucun acquéreur ne peut être trouvé, il est possible de négocier davantage le prix de vente.
Veuillez noter que le marché est petit et que vous allez devoir négocier en même temps que des investisseurs expérimentés et réactifs. Lorsqu’il s’agit de trouver un bâtiment, une préparation minutieuse fait toute la différence.
De plus, vous allez pouvoir regrouper tous les frais d’acquisition, y compris les frais de notaire. Pour l’acquisition de plusieurs appartements, vous n’allez payer des frais qu’une seule fois. Puisque vous allez acheter l’intégralité de l’immeuble.
Ensuite, vous pouvez diviser les propriétés en fonction de leur objectif principal. Petites surfaces pour les étudiants, grands logements pour les familles, etc. De cette façon, vous contrôlez le risque pour chaque logement. Même s’ils sont revendus, les immeubles de placement peuvent générer des plus-values importantes. Autant de facteurs importants pour augmenter la trésorerie immobilière !
Ces types d’investissements peuvent générer des loyers élevés et une appréciation rapide, ce qui vous permettra de réaliser un cash-flow positif rapidement.
Stratégie n°4 : transformer un local commercial en habitation :
Il peut s’agir de la transformation d’un local commercial. Mais également d’un entrepôt, d’un garage ou encore de tout autre bâtiment industriel.
Quels sont les avantages de cette stratégie d’investissement ?
Il y a plusieurs raisons pour lesquelles les investisseurs choisissent de transformer un commerce en habitation. La première est que les commerces ont tendance à être situés dans des endroits stratégiques, comme des centres-villes ou des quartiers animés.
Deuxièmement, les commerces ont généralement plus d’espace que les appartements classiques, avec des prix de vente au m² inférieurs. Cette stratégie d’investissement peut alors vous permettre de générer un cash-flow important et une plus-value conséquente lors de la revente. Cependant, il sera impératif de bien chiffrer les travaux afin de respecter son budget d’investissement.
Quels sont les inconvénients de cette stratégie ?
Toutefois, transformer un commerce en habitation n’est pas sans difficultés. La première est que les commerces sont généralement conçus pour le travail, et non pour de l’habitation. Cela signifie qu’ils peuvent ne pas avoir les commodités nécessaires, comme une cuisine ou une salle de bain.
De plus, il peut être difficile de transformer l’aspect extérieur d’un commerce pour qu’il corresponde à un quartier résidentiel. En effet, les commerces ont souvent des équipements et des caractéristiques que les habitations n’ont pas, comme des vitrines. De plus, il est possible que l’espace commercial ne comprennent pas ou peu de fenêtres. En effet, la plupart des pièces se trouvant à l’extrémité de la vitrine servent d’espaces de stockage. Il faudra donc prévoir un aménagement particulier de l’intérieur de l’appartement pour qu’un maximum de lumière soit apportée dans toutes les pièces.
Enfin, il sera nécessaire de faire une étude préalable de la faisabilité du projet. En effet, il faudra consulter le règlement de copropriété, le cas échéant, et le plan local d’urbanisme afin de vérifier qu’il n’y a aucune interdiction d’effectuer cette transformation. Ce changement va également nécessiter de nombreux travaux. Il faudra alors effectuer toutes les démarches administratives préalables. (Déclaration préalable ou permis de construire) Et respecter les différentes normes de construction et d’habitabilité.
Bien prendre en compte la prise de risque lorsqu’on choisit une de ces stratégies ?
Toutefois, ces types d’investissements sont également plus risqués que d’autres et ils peuvent ne pas se développer comme prévu.
Si vous n’êtes pas prêt à prendre ce genre de risque, vous pouvez investir dans des appartements situés dans des emplacements recherchés. Cela peut être l’achat d’un appartement T3 dans le centre de Chalon-sur-Saône par exemple.
Ces biens immobiliers ont généralement un loyer global moins élevé. Cela générera donc moins de cash-flow. Mais ils sont moins risqués que les immeubles de rapport ou les colocations.
En fin de compte, la stratégie d’investissement immobilier qui vous permettra de réaliser le meilleur cash-flow dépend de votre situation personnelle, de vos objectifs et de votre tolérance au risque. Si vous êtes prêt à prendre plus de risques, vous pouvez envisager d’investir dans des immeubles de rapport. Si vous préférez prendre moins de risques, vous pouvez investir dans des appartements situés dans des emplacements recherchés.
