Lorsqu’on s’intéresse à l’investissement immobilier, on entend très souvent parler de cash-flow. C’est un peu le mot magique des investisseurs, le graal de l’investissement immobilier locatif. Tout le monde le veut.
Etant donné qu’il s’agit d’une notion plus « palpable » que celle de la rentabilité, ce terme connait une certaine notoriété. En effet, c’est un indicateur qui permet à l’investisseur de connaitre concrètement combien son investissement peut lui faire gagner tous les mois. Cette notion permet d’ailleurs de servir de valeur, de performance des investissements réalisés.
Que signifie la notion de cash-flow ?
Pour commencer, il faut dire que le terme « cash-flow » n’est pas propre à l’investissement immobilier. En effet, il s’agit tout d’abord d’un terme utilisé par les grandes entreprises. On le retrouve également dans le domaine de la finance. C’est un terme anglais qui désigne les différents flux de trésorerie. Il correspond à la différence entre les produits de l’entreprise qui sont encaissés et ses charges décaissées sur une certaine période donnée.
Tout comme une petite entreprise, l’investissement immobilier locatif va demander une bonne gestion. En effet, vous allez avoir des « clients » (des locataires), qui vont vous payer un service (louer votre logement contre un loyer), et vous allez devoir régler différentes charges. (Mensualités du prêt immobilier, charges d’entretien, etc.)
Pour l’investisseur, il s’agit tout simplement de la trésorerie qu’il va générer grâce à son investissement immobilier.
Comment calcule t-on le cash-flow ?
La base de calcul du cash-flow est assez simple puisqu’il consiste en une soustraction entre les recettes tirées de la location du bien immobilier et les différentes charges.
En ce qui concerne les recettes, il s’agit dans la plupart du temps des loyers encaissés. On y ajoute également les différentes charges refacturées au locataire.
Quant aux dépenses, il s’agit des charges suivantes :
- La taxe foncière ;
- Les différentes charges courantes dont les charges de copropriété le cas échéant ;
- Le montant du prêt immobilier à rembourser mensuellement ;
- L’assurance emprunteur ;
- Les assurances PNO et loyers impayés ;
- Les frais de comptable le cas échéant ;
- Les frais de gestion locative si elle est déléguée à une agence.
Cela nous donne donc le calcul suivant : Total des revenus locatifs – total des dépenses = cash-flow immobilier
Cependant, il convient maintenant de distinguer les différentes sortes de cash-flow.
Quels sont les différents types de cash-flow ?
Il existe deux types de cash-flow immobilier. On peut également ajouter la notion d’autofinancement lorsque le cash-flow est « nul ».
Le cash-flow positif
Là, on parle alors du graal de tout investisseur. C’est l’objectif recherché par beaucoup d’investisseur. Cependant, il reste difficile à obtenir.
Le cash-flow est positif lorsque le total des revenus locatifs est supérieur au total des dépenses. Cette différence va, dans un premier temps, permettre à l’investisseur d’accroitre ses revenus. Ce « gain mensuel » pourra alors être épargné par exemple.
De plus, il va lui permettre de démontrer aux établissements bancaires sa capacité à réaliser des investissements immobiliers lucratifs et jouer potentiellement en sa faveur lors de la demande d’un nouveau crédit immobilier. Cette trésorerie peut également servir de garantie pour le paiement des différentes charges imprévues (travaux de rénovation, travaux votés lors d’une assemblée générale dans votre copropriété, etc.) et les impôts.
Cependant, obtenir un cash-flow positif s’anticipe. En effet, dès la recherche du bien immobilier, il convient de prendre en compte certaines règles. La première étant que les potentiels loyers doivent pouvoir couvrir l’ensemble des charges à payer. Il faut donc veiller à demander au vendeur ou à l’agence immobilière le détail des charges payées. (Charges de copropriété, taxe foncière, etc.) Il est à privilégier les logements avec de faibles charges. Si le bien est déjà loué, pensez à demander les loyers pratiqués.
Autre point à prendre en compte : le prix du bien immobilier. Plus le prix du logement sera en dessous du prix du marché immobilier, et plus vous avez des chances de voir votre cash-flow devenir positif. (Notamment parce que vos mensualités d’emprunt seront moins importantes)
Le cash-flow négatif
Lorsqu’on parle de cash-flow négatif, on emploie également la notion « d’effort d’épargne ». Nous sommes dans cette configuration lorsque les dépenses liées à votre logement locatif sont plus importantes que vos entrées d’argent. (Loyers, et charges récupérables)
Cela signifie que votre investissement ne vous permet pas de créer une trésorerie et vous allez devoir payer « de votre poche » différentes charges ne pouvant pas être réglées par vos recettes locatives.
Dans cette situation, il devient alors important de calculer si financièrement l’investisseur est capable de prendre à sa charges les différentes dépenses restant à payer. (Notamment les mensualités du prêt bancaire, la taxe foncière, etc.)
Être dans une situation où le cash-flow est négatif n’est pas forcément une mauvaise chose. En effet, il s’agit même d’une véritable stratégie d’investissement. On est ici dans le cas où l’investisseur cherche à réaliser une belle plus-value lors de la revente, et non la constitution d’une épargne mensuelle. L’achat d’un bien immobilier dans une grande ville ou dans le centre-ville d’une ville moyenne permet de se constituer un patrimoine confortable et solide. C’est une sécurité pour l’avenir, notamment lorsqu’il s’agit d’un souhait de transmission pour ses héritiers.
L’autofinancement
L’autofinancement est le juste milieu entre le cash-flow positif et le cash-flow négatif. On est ici dans le cas où l’ensemble des recettes remboursent l’ensemble des dépenses. Ce qui est déjà un très bon point, notamment lorsqu’on débute dans l’investissement immobilier.
Cela signifie donc que l’investisseur ne va pas se constituer une épargne mensuelle mais utiliser cet autofinancement pour rembourser son prêt. Cependant, ce logement ne va rien lui coûter non plus. Sans oublier non plus, qu’il se sera constituer un patrimoine immobilier.
Quelles sont les solutions pour l’optimiser ?
Votre cash-flow est négatif ou trop peu positif à votre goût ? Pas de panique, il existe différentes actions possibles pour que votre investissement immobilier soit cohérent avec vos objectifs et votre stratégie d’investissement.
Pour commencer, le cash-flow positif ne va pas tomber du ciel, et il est fort probable que de nombreux biens présents sur les plateformes de diffusion ne soient pas si prestigieux malgré la présence de « Forte rentabilité », « idéal investisseur », etc. dans les annonces.
Il va donc falloir s’armer de patience, dénicher les bonnes annonces, demander toutes les informations nécessaires pour effectuer les calculs de cash-flow, et bien préparer votre projet d’investissement immobilier.
Enfin, plusieurs facteurs peuvent avoir un impact sur le montant de votre cash-flow mensuel.
La durée du prêt immobilier
Afin d’augmenter votre cash-flow, il est recommandé d’allonger la durée de remboursement du crédit immobilier. Cela va, en effet, réduire les mensualités du prêt et donc diminuer les charges mensuelles de votre investissement. Cependant, dans ce cas, il faut bien prendre en compte que la banque ne va pas faire de cadeau à l’investisseur. Rallonger la durée du prêt signifie donc que les intérêts associés seront plus élevés. Il est donc conseillé de demander à votre organisme bancaire de vous octroyer un crédit sur une durée de 20 ans.
Une bonne astuce à prendre en compte lors de votre demande de crédit est de demander à votre banque de vous accorder un différé de crédit. C’est-à-dire que vous allez commencer à rembourser les mensualités de votre crédit bancaire qu’au bout d’un certain délai négocié avec votre conseiller bancaire. (Comme 6 mois) Cela vous permettra à coup sûr d’accroitre votre cash-flow. En effet, lorsqu’un investisseur entreprend des travaux de rénovation importants, un délai va s’écouler avant l’entrée du ou des premiers locataires et donc des premiers loyers. Seuls les intérêts et les primes d’assurance seront à régler pendant cette période. Ces économies ne seront pas négligeables dans vos calculs de cash-flow.
Les divers frais
Le premier point d’attaque pour augmenter votre cash-flow est votre pouvoir de négociation. Et cela commence dès l’offre d’achat. En effet, la première catégorie de dépense, et non des moindres, est le prix d’achat du bien immobilier. Plus le prix d’achat sera faible, et plus vos calculs de rendement seront intéressants.
Le deuxième point est de dénicher « la perle rare ». On entend ici le bien immobilier à fort potentiel, celui qui cumule plusieurs atouts.
Votre pouvoir de négociation ne s’arrête pas là. Lorsque votre conseiller bancaire vous présentera une offre de prêt immobilier, plusieurs frais vont faire leur apparition dans les calculs. On retrouve alors : les frais de dossier bancaire, l’assurance du prêt, l’assurance invalidité-décès, etc. Il est à noter que tous ces frais peuvent être revus à la baisse.
Le dernier point porte sur les frais de gestion locative. Lorsque l’objectif poursuivi est la constitution d’une trésorerie mensuelle, il est conseillé de réduire ses charges au maximum. Il est donc nécessaire ne pas déléguer trop souvent la gestion locative à des prestataires extérieurs. Lorsqu’il s’agit d’un bien locatif saisonnier, il faudra éviter de déléguer trop régulièrement certains services de conciergerie (comme la gestion des clés par exemple) à des sociétés spécialisées.
Le mode de location et la stratégie d’investissement
Dans le cas où le cash-flow engendré par votre investissement immobilier locatif ne vous satisfait pas, tout n’est pas perdu. Il est sûrement possible de trouver une solution, et notamment d’adapter votre stratégie d’investissement en fonction du bien immobilier.
N’oubliez pas qu’il existe différents modes de location : la location nue, la location meublée, la location saisonnière. Ainsi que des « sous-catégories » pour certains modes de location comme la colocation. Selon le mode de location, les loyers ne seront pas les mêmes et votre cash-flow ne sera pas du même montant.
Lorsque vous êtes au stade de la visite du bien / offre d’achat, essayez d’analyser la disposition des pièces. Il est souvent possible d’optimiser les espaces en réalisant des travaux de rénovation. Ainsi, vous aurez la possibilité de créer une ou plusieurs pièces supplémentaires. (Notamment une chambre ou une salle de bains) En rajoutant une chambre, vous allez pouvoir ajouter un loyer supplémentaire à vos calculs. Peut-être le montant qu’il vous manquait pour absorber toutes les charges et ainsi vous permettre au minimum de réaliser un investissement qui s’autofinance.
La fiscalité
La fiscalité et votre montage fiscal vont avoir un impact direct sur le cash-flow de l’investissement. On parle alors ici du cash-flow net. On ajoute alors aux différentes charges, le montant de l’impôt à payer. Cette globalité vient en déduction des loyers perçus et charges locatives récupérables.
La LMNP est un régime fiscal très intéressant dans certains cas. On vise ici la location meublée. C’est un régime attractif car il permet de déduire certaines charges locatives. Pendant les premières années de détention du bien, il est possible d’avoir un cash-flow brut égal à un cash-flow net.
Dans la même lignée, le montage d’une SCI à l’IS peut être avantageux. En effet, il permet également la réduction d’impôt. Avec le même système de déduction des charges et d’amortissement.
A contrario, la location nue ou encore dans certains cas, l’achat en nom propre, ne réserve pas les mêmes avantages. Cela à donc un impact plus important sur le montant des impôts à payer et donc par ricochet sur le cash-flow.
La question de la fiscalité doit donc être anticipée dès le début du projet d’investissement immobilier. Pour les questions de montage de société, il est également possible d’être conseillé par un notaire ou encore un expert-comptable qui sont spécialisés dans ce domaine.
