Transformer une maison en immeuble de rapport est une bonne stratégie d’investissement qui permet d’atteindre des rentabilités très intéressantes.
Dans le cas où vous êtes en possession d’une maison d’habitation assez grande ou alors que vous avez la possibilité d’acheter une maison, vous pouvez la diviser en plusieurs logements. C’est une stratégie d’investissement qui permet d’atteindre des rentabilités très intéressantes. Une fois que le bien est divisé, vous avez alors la possibilité de vendre par lot les appartements ou de les mettre en location. Dans cet article, l’équipe de Patrimoni Conseil vous explique comment transformer une maison en immeuble de rapport.
Qu’est ce qu’un immeuble de rapport ?
Un immeuble de rapport est un bâtiment à usage commercial destiné à être loué ou à être vendu en lot. Les immeubles de rapport sont souvent divisés en petits appartements, et peuvent être détenus par une entreprise (telle qu’une Société Civile Immobilière par exemple) ou un particulier.
Ce type de bien immobilier permet de conserver la gestion intégrale du bien, et d’éviter la création d’une copropriété. En effet, l’immeuble de rapport appartient à un seul propriétaire.
Ces immeubles offrent aux investisseurs de belles rentabilités sur le long terme. En effet, on parle ici d’immeuble « de rapport » ou LMNP. C’est un investissement qui a été imaginé pour rapporter de l’argent au propriétaire.
Comment savoir s’il s’agit d’un bon investissement ?
Comme pour tout investissement immobilier, l’immeuble de rapport doit répondre aux critères de réussite de tout investissement.
En effet, les immeubles de rapport ont généralement un bon emplacement, ce qui les rend attrayants pour les locataires. Ils peuvent être situés proches d’une zone commerciale animée ou près de transports en commun, ce qui est pratique pour les locataires qui doivent se déplacer. Les écoles, les axes routiers, ainsi que la présence de gares peuvent être des critères déterminants pour le locataire.
De plus, les immeubles de rapport sont généralement entretenus par le propriétaire ou une entreprise de nettoyage. (Notamment pour les parties communes) Les locataires peuvent également avoir accès à une laverie, une salle de gym ou d’autres commodités.
Par conséquent, les immeubles de rapport sont une bonne option pour les investisseurs immobiliers, car ils peuvent générer des revenus réguliers.
Cependant, ils peuvent être difficiles à gérer. En effet, qui dit immeuble dit plusieurs logements et donc plusieurs locataires. Il s’agit d’un investissement immobilier plus risqué. Notamment, si les locataires ne respectent pas les règles de vie commune ou ne paient pas le loyer à temps.
Comment est-il possible de transformer une maison en immeuble de rapport ?
Pour transformer une maison en immeuble de rapport, il faut d’abord déterminer le type d’immeuble que vous souhaitez créer. On retrouve, en effet, des immeubles de rapport composés de bureaux et des immeubles de rapports composés d’appartements. Ici, nous n’aborderons que le cas d’un immeuble de rapport à usage d’habitation.
Dans un premier temps, il convient de prendre en compte les différentes règles applicables à la division. La première portant sur les surfaces habitables et les volumes.
Lorsqu’une division est envisagée, nous vous conseillons de vous entourer de professionnels habilités à réaliser ce type de travaux. Un architecte peut également vous aider à préparer tous les plans de division et la répartition des pièces pour chaque logement.
Faut-il obtenir des autorisations particulières ?
Diviser une maison signifie que si vous souhaitez créer un immeuble de rapport. Il faudra donc diviser cette maison en plusieurs lots. (Comme des appartements par exemple)
En pratique, diviser sa maison ne demande aucune démarche administrative. Notamment lorsqu’elle est déjà composée de plusieurs étages. Cependant, certains travaux peuvent nécessiter des autorisations particulières.
La demande de déclaration préalable (DP) ou de permis de construire (PC) :
Certaines mairies peuvent avoir des exigences particulières. C’est pourquoi il est nécessaire de consulter en priorité le Plan Local d’Urbanisme (également appelé PLU) avant de démarrer le chantier.
Dans ce cas, sont visés les travaux suivants : modification de l’orientation, de la destination du bien (commercial en habitation par exemple), ou encore des surfaces habitables.
Vous serez également dans l’obligation d’obtenir une déclaration préalable pour la création de surface supplémentaire de 5 à 20m².
En outre, un permis de construire est obligatoire pour la création d’une nouvelle surface habitable supérieure à 20m². C’est également le cas pour les travaux entrainant la création d’une surface pour l’ensemble de la construction de plus de 150m².
La modification des aspects extérieurs de la maison :
Lorsque vous devez diviser une maison d’habitation pour en faire un immeuble de rapport, il est possible que des travaux modifient l’aspect extérieur. C’est notamment le cas pour la création de nouvelles portes ou nouvelles fenêtres. Ces deux modifications nécessitent d’obtenir une déclaration préalable de la mairie.
En ce qui concerne les modifications de la façade de la maison ou des structures porteuses, vous allez devoir obtenir un permis de construire.
L’arrêté de péril :
Pour que la modification de la maison soit réalisable, il ne faut pas qu’elle fasse l’objet d’un arrêté de péril. Cet arrêté concerne la solidité des biens immobiliers. Cette décision est prise lorsque la maison devient un danger pour ses habitants mais également pour les voisins.
Quels sont les travaux à réaliser pour transformer une maison en immeuble de rapport ?
Lorsque vous envisagez de transformer votre maison en immeuble de rapport, il y a certains travaux à prévoir. Tout d’abord, il vous faudra déterminer le nombre d’appartements que vous souhaitez créer et la configuration des lieux.
Ensuite, il sera nécessaire de procéder aux travaux d’isolation phonique et thermique. Cela permettra que les futurs locataires ne soient pas dérangés par les bruits extérieurs ou les conversations des voisins. Il sera également important de penser à l’aménagement intérieur des appartements et aux équipements nécessaires (chauffage, eau, électricité, etc.). Enfin, il faudra également penser à l’aménagement extérieur de l’immeuble, en particulier si vous souhaitez créer une cour intérieure ou un jardin commun.
Les surfaces et les volumes nécessaires :
Comme pour tout logement, il doit répondre aux caractéristiques du logement décent. D’ailleurs, la loi prévoit une surface minimum. Lorsqu’il s’agit de la résidence principale de votre locataire, la surface habitable du logement ne peut être inférieure à 9m². Il est également précisé que la hauteur sous plafond ne peut pas être inférieure à 2.20 mètres.
En ce qui concerne le volume, il doit être supérieur ou égal à 20 mètres cubes.
L’installation de compteurs électriques dans un immeuble de rapport :
Pour être conforme avoir les différentes normes, chaque appartement devra avoir son propre compteur électrique. Ce compteur doit se trouver à l’intérieur du logement et être accessible par le locataire.
Les démarches pour obtenir l’installation de nouveaux compteurs peuvent être longues. En effet, le propriétaire de l’immeuble devra se mettre en relation avec un fournisseur d’électricité pour connaitre la faisabilité du projet. De plus, vous allez devoir obtenir une autorisation et un certificat CONSUEL pour pouvoir finaliser l’installation.
Il est conseillé de s’entourer d’un professionnel expérimenté. Ce dernier saura vous dire si les colonnes électriques actuelles permettent l’installation de nouveaux compteurs. Il pourra également vous conseiller tout au long des démarches et de l’installation.
L’alimentation et l’évacuation des eaux :
Aujourd’hui, il est obligatoire que chaque logement soit raccordé à un système d’eau courante. Le propriétaire doit donc vérifier que tous les appartements aient leur propre alimentation en eau. Cela peut impliquer l’installation de nouveaux réseaux d’eau. Mais également le raccordement de tous ces réseaux à l’arrivée principale de l’immeuble.
Les différents locataires installés dans vos appartements doivent pouvoir avoir accès à de l’eau chaude. Vous devez donc prévoir également un raccordement dans chaque logement.
En plus de l’alimentation en eau, vous allez prévoir l’évacuation de toutes ces eaux.
Comme pour l’électricité, il est fortement conseillé de s’entourer de professionnels en la matière.
L’aménagement des appartements au sein de l’immeuble de rapport :
Pour diviser correctement une maison en immeuble de rapport, il faudra créer des murs de séparation et des portes d’entrée pour chacun des lots. Tous les logements devront être indépendants des uns des autres. De plus, chaque logement devra avoir au minimum une fenêtre donnant sur l’extérieur.
Il faudra également créer une cuisine et une salle de bain par logement. Des WC doivent également être installés dans chaque appartement.
Après avoir créé les différents logements, vous devez aménager l’intérieur des divers appartements. Il sera nécessaire que votre logement soit bien agencé pour qu’il plaise à bon nombre de locataires. Pour cela, vous devez ajouter des meubles et des objets décoratifs si vous souhaitez faire de la location meublée. Vous pouvez également peindre les murs et prévoir un joli sol dans chaque appartement pour vous différencier dès la publication de votre annonce sur les différents sites de diffusion.
L’aménagement des espaces communs :
Une fois que vous avez aménagé l’intérieur des appartements, vous devez créer une entrée commune pour l’ensemble des lots. Si votre immeuble comprend plusieurs étages, vous devez créer un escalier ou faire installer un ascenseur.
Si votre immeuble de rapport comprend des espaces extérieurs, vous pouvez créer un jardin commun pour tous les appartements.
Une fois que vous avez créé le jardin commun, vous avez terminé de transformer votre maison en immeuble de rapport.
En conclusion, si vous envisagez de transformer une maison en immeuble de rapport, cela peut être un très bon investissement immobilier. Seulement, il faudra être vigilent sur les différentes règlementations à prendre en compte.
