Vous souhaitez réaliser un investissement locatif à Strasbourg pour vous constituer un patrimoine rentable et durable ? Voici comment calculer votre rendement locatif à Strasbourg, brut et net.
Le marché immobilier strasbourgeois
Les atouts de la ville
Strasbourg est une ville dynamique qui allie parfaitement architecture, patrimoine historique et cadre de vie moderne. Elle dispose d’infrastructures efficaces, de nombreux commerces, de parcs et espaces verts, d’un excellent réseau de transports en commun, ainsi que de lieux culturels. Elle profite également d’une localisation privilégiée. Sa proximité avec la frontière allemande en fait un véritable carrefour européen, qui attire de nombreux travailleurs. Cela participe à la dynamisation de son économie et de son basin d’emploi. Enfin, Strasbourg est l’une des villes étudiantes les plus appréciées en France, grâce à ses excellents établissements et à la qualité de sa vie étudiante.
Les prix de l’immobilier à Strasbourg
Les atouts de Strasbourg rendent son marché de l’immobilier particulièrement attractif. Contrairement à de grandes villes très prisées comme Lyon ou Paris, elle possède un avantage non négligeable : des prix toujours abordables. En effet, les logements strasbourgeois sont assez accessibles. Selon les données de Meilleurs Agents, les appartements se vendent en moyenne à 3718€/m², et les maisons à 3405€/m². LPI SeLoger fixe une moyenne à 3781€/m² pour les prix de vente, et 14€/m² pour les loyers (entre 10 et 23€/m² en fonction des biens).
Selon ses moyennes, investir dans un appartement T2 de 40m² dans le quartier de la gare demanderait un budget de 3877€/m² et rapporterait un loyer moyen de 15€/m².
La demande locative à Strasbourg
Comme nous venons de le voir, Strasbourg attire bon nombre de jeunes actifs, ainsi que d’étudiants (plus de 55 000 chaque année). Il n’est donc pas surprenant que la population se compose à 70,2% de locataire et à 27,5% de propriétaires. Les jeunes représentent une part considérable des habitants, puisque plus de 35% d’entre eux ont entre 15 et 29 ans.
La jeunesse de la population et le volume de la demande locative font de Strasbourg une ville idéale pour investir dans une petite surface et maximiser son rendement locatif.
Calculer le rendement locatif à Strasbourg
Le rendement locatif brut à Strasbourg
Le calcul de votre rendement brut à Strasbourg s’effectue à l’aide de deux valeurs principales : le coût total de votre opération, ainsi que les revenus locatifs que vous allez générer grâce à la mise en location meublée ou vide.
Pour cet exemple, nous allons calculer le rendement d’un appartement T2 de 40m², situé dans le quartier de la gare. Comme nous l’avons vu plus haut, le prix moyen est de 3877€/m² et le loyer moyen est de 15€/m².
Prix d’achat : 3877 x 40 = 155 080€
Frais de notaire de 8% : 12 406,40€
Coût d’acquisition total : 167 486,40€
Loyer mensuel : 40 x 15 = 600€
Charges locatives estimées : 45€
Revenus locatifs annuels : (600 +45) x 12 = 7740€
Calcul du rendement locatif brut : (7740 / 167 486,40€) x 100 = 4,62%
Le rendement locatif net à Strasbourg
Pour avoir une idée plus réaliste de la rentabilité de votre activité locative, vous devez ensuite calculer votre rendement net. Celui-ci prend en compte les charges locatives que vous devez payer, notamment pour l’entretien du logement, les frais de gestion locative, ou encore les assurances. Dans cet exemple, nous imaginons que vos charges représentent 24% de vos revenus locatifs.
Ils s’élèvent donc à 1857,60€, ce qui donne des revenus locatifs nets de 5882,40€.
Le calcul du rendement locatif net est donc le suivant : (5882,40 / 167 486,40) x 100 = 3,51%.
Quels sont les biens qui génèrent le meilleur rendement locatif à Strasbourg ?
La rentabilité des petites surfaces
Les logements les plus demandés à Strasbourg sont les T2 et les T3. Aussi, la forte population de locataires étudiants et jeunes actifs génère un attrait tout particulier pour les petites surfaces : du studio au T2. Ces logements sont donc les plus rentables pour un propriétaire bailleur.
Les petites surfaces permettent d’acheter un bien immobilier avec un budget assez modéré, car le coût total de l’opération sera plus faible que celui d’un appartement plus vaste ou d’une maison. Les frais d’entretien annuels sont également plus faibles, puisqu’une petite surface est facile à entretenir. Enfin, les loyers/m² sont généralement plus élevés pour petits logements. Cela permet donc de maximiser le rendement locatif par rapport à la surface.
Comparatif des loyers en fonction des surfaces
Voici les estimations des loyers des appartements à Strasbourg, en fonction des surfaces, selon les données de Locservice.fr.
Les studios :
- En dessous de 20m² : 469€ de loyer moyen, soit jusqu’à 23,45€/m²
- Entre 20 et 30m² : 533€ de loyer moyen, soit entre 17,70 et 26,65€/m²
- Au-dessus de 30 m² : 591€ de loyer moyen, soit 19,70€/m²
Les T1 :
- En dessous de 25m² : 541e de loyer moyen, soit jusqu’à 21,64€/m²
- Entre 25 et 35m² : 572€ de loyer moyen, soit entre 16,34 et 22,88€/m²
- Au-dessus de 35m² : 709€ de loyer moyen, soit 20,26€/m²
Les T2 :
- En dessous de 30m² : 599€ de loyer moyen, soit jusqu’à 19,90€/m²
- Entre 30 et 55m² : 726€ de loyer moyen, soit entre 13,20 et 24,20€/m²
- Au-dessus de 55m² : 811€ de loyer moyen, soit 14,74€/m²
Les T3 :
- En dessous de 55m² : 785€ de loyer moyen, soit jusqu’à 14,30€/m²
- Entre 55 et 75m² : 911€ de loyer moyen, soit entre 12,15 et 16,60€/m²
- Au-dessus de 75m² : 1019€ de loyer moyen, soit 13,60€/m²
Les T4 :
- En dessous de 75m² : 956€ de loyer moyen, soit jusqu’à 12,75€/m²
- Entre 75 et 100m² : 1165€ de loyer moyen, soit entre 11,65 et 15,53€/m²
- Au-dessus de 100m² : 1392€ de loyer moyen, soit 13,92€/m²
Les T5 :
- En dessous de 90m² : 1091€ de loyer moyen, soit jusqu’à 12,12€/m²
- Entre 90 et 150m² : 1400€ de loyer moyen, soit entre 9,33 et 15,55€/m²
- Au-dessus de 150m² : 1663€ de loyer moyen, soit 11,10€/m²
Comment maximiser son rendement locatif à Strasbourg
Plusieurs facteurs jouent un rôle direct sur votre rendement locatif à Strasbourg. Avant de concrétiser votre investissement locatif, veillez donc à étudier précisément les points suivants :
- Le choix de votre secteur et de votre typologie de bien doit correspondre à votre cible de locataire. Si vous ciblez les familles, privilégiez les zones proches des parcs et des écoles, ainsi que les T3, T4 et T5+. En revanche, si vous ciblez les jeunes étudiants, actifs et couples, tournez-vous vers les petites surfaces, proches des commerces, des universités et des transports en commun.
- Certains dispositifs de défiscalisation immobilière peuvent vous permettre d’obtenir une réduction d’impôt en fonction de votre activité. Pensez à étudier les différentes options, afin de savoir laquelle est la plus adaptée à votre projet immobilier. Vous pouvez par exemple vous tourner vers le dispositif LMNP pour de la location meublée, vers la loi Pinel pour un achat en immobilier neuf et une location nue, vers le dispositif Denormandie pour des travaux dans l’ancien, ou encore vers la loi Malraux pour des avantages fiscaux avec un investissement dans un patrimoine remarquable.
- Le régime fiscal que vous choisirez aura lui aussi un effet direct sur votre rentabilité. Étudiez attentivement les différents régimes avant de faire votre choix : régime réel, régime micro-bic, régime microfoncier…
Strasbourg est une ville idéale pour obtenir un bon rendement locatif. La réussite de votre investissement demande cependant une étude de marché précise. Vos revenus dépendront en effet de votre secteur, de votre cible, ainsi que de la qualité de la gestion. Pour cela, nous vous conseillons de vous faire accompagner par une agence de gestion locative, qui vous aidera à sécuriser vos revenus et à louer rapidement. Nos experts en investissement immobilier sont également à votre disposition pour vous aider à trouver la perle rare.
