Capitale européenne et ville étudiante à l’économie dynamique, Strasbourg possède de nombreux atouts pour les locataires. Elle regorge donc d’opportunités pour les propriétaires bailleurs et les futurs investisseurs locatifs. Les petites surfaces permettent notamment de dégager une excellente rentabilité, tout en constituant un patrimoine immobilier durable. Quartiers à privilégier, budget et rendement : voici ce que vous devez savoir pour investir dans un T2 à Strasbourg.
Pourquoi investir dans un T2 à Strasbourg ?
La demande locative élevée
Strasbourg est une ville dynamique qui accueille une population particulièrement jeune. L’INSEE estime qu’environ 35,9% des habitants ont entre 15 et 29 ans. Cette démographie participe à l’explosion de la demande locative dans la ville. En effet, 70,2% des Strasbourgeois sont locataires, contre 27,5% de propriétaires. Ces chiffres représentent une grande opportunité pour tous les propriétaires bailleurs qui souhaitent louer facilement et rapidement leur bien.
La qualité de vie
La capitale historique d’Alsace offre une très belle qualité de vie à ses habitants. Elle dispose d’un patrimoine historique et architectural remarquable, de commerces et espaces verts, ainsi que d’une localisation privilégiée proche de l’Allemagne. Ces atouts attirent de nombreux habitants et touristes chaque année, ce qui permet d’accroitre la démographie, et donc la demande locative.
L’économie
Le marché de l’emploi florissant permet d’attirer de nombreux travailleurs, étudiants et familles à Strasbourg. La ville accueille en effet cinq pôles de compétitivité dans divers secteurs, le second port fluvial de France, ainsi qu’un quartier d’affaires international. Les professionnels profitent donc d’un taux de chômage bas et de multiples opportunités de carrière.
La cible de locataire idéale pour investir dans un T2 à Strasbourg
Les étudiants et les jeunes actifs sont les cibles de locataires idéales pour investir dans un T2 à Strasbourg. En effet, ces deux publics représentent la majorité de la demande locative de la ville. Les appartements de deux pièces sont les plus recherchés pour des locations meublées et vides.
Strasbourg est tout d’abord une ville étudiante particulièrement prisée en France. Son cadre de vie et la diversité de ses enseignements en font une destination de choix pour de nombreux jeunes. La ville accueille environ 86 000 étudiants chaque année, dont 55 000 au sein de l’Université de Strasbourg.
Comme nous l’avons vu précédemment, le dynamisme du marché de l’emploi attire également bon nombre de jeunes actifs. Ils se dirigent eux aussi vers les appartements T2, qui conviennent aussi bien à des actifs célibataires qu’à des couples.
Quel budget pour investir dans un T2 à Strasbourg ?
Les prix de l’immobilier
Le baromètre de Meilleurs Agents fixe la moyenne des prix de l’immobilier strasbourgeois à 3718€/m² pour les appartements et 3405€/m² pour les maisons. Les chiffres de LPI SeLoger sont assez similaires, puisqu’ils fixent la moyenne à environ 3781€/m². Strasbourg reste une ville accessible pour tous les budgets, car les logements les plus abordables peuvent se vendre à environ 2556€/m², tandis les plus prisés peuvent atteindre 4895€/m². Les loyers sont quant à eux estimés entre 10 et 23€/m², avec une moyenne de 14€/m². Pour les T2, les loyers moyens s’élèvent à 14,5€/m² pour les locations meublées et 14,2€/m² pour les locations vides.
En suivant ces moyennes, il faudrait compter environ 132 335€ pour investir dans un T2 meublé de 35m² à Strasbourg, hors frais de notaire. Le loyer serait alors de 507,50€ environ.
Exemple d’investissement : budget et rendement moyen
Le budget moyen
Prenons l’exemple d’un investissement immobilier dans un T2 à Strasbourg de 35m² et dont le prix est de 3718€/m².
Prix de vente : 3781 x 35 = 132 335€
Frais de notaire de 7% : 132 335 x 0,07 = 9263,45€
Coût total de l’opération : 132 335 x 9263,45 = 141 598,45€
Les rendements locatifs bruts et nets
Dans cet exemple, les frais sont estimés à 10% des revenus locatifs.
Surface habitable : 35m²
Montant du loyer par mètre carré : 14,50€
Loyer mensuel 14,50 x 35 = 507,50€
Charges locatives estimées : 40€
Revenus locatifs annuels (507,50 + 40) x 12 = 6570€
Frais locatifs estimés : 6570 x 0,1 = 657€
Rendement locatif brut : (revenu locatif annuel / coût d’acquisition) x 100 = (6570 / 141 598,45) x 100 = 4,64%
Rendement locatif net : (revenu locatif annuel – frais annuels) / coût d’acquisition total x 100 = (6570 – 657) / 141 598,45 x 100 = (5913/141 598,45) x 100 = 4,17%.
Quels sont les meilleurs quartiers pour investir dans un T2 à Strasbourg ?
Le centre-ville
L’hyper centre de Strasbourg fait partie des quartiers les plus dynamiques de la ville. Il accueille le centre historique, et fait face à une très forte demande locative, surtout vis-à-vis de petites surfaces. Il s’agit d’un quartier parfaitement adapté pour investir dans un T2 à Strasbourg, car il s’agit de la typologie de biens la plus recherchée. Grâce à la location meublée, vous pourrez cibler les étudiants, les jeunes actifs, et même les touristes pour de la location saisonnière. Les logements du centre se vendent en moyenne à 5522€/m² et les loyers varient entre 11 et 27€/m², avec une moyenne de 16€/m².
Le quartier de l’Esplanade
Le quartier de l’Esplanade se situe au sud-est du centre-ville. Il fait partie des secteurs les plus prisés par les étudiants et les jeunes actifs, grâce à sa proximité avec l’université, les espaces verts et les transports en commun. La demande locative pour les T1 et les T2 est particulièrement élevée, ce qui vous permettra de maximiser votre taux d’occupation. Il faudrait compter environ 3570€/m² pour acheter un logement dans ce secteur. La mise en location peut vous permettre de générer entre 10 et 25€/m² de loyer mensuel, avec une moyenne de 15€/m².
Le quartier de la gare
Située à l’ouest du centre-ville, le quartier de la gare est tout aussi adapté pou investir dans un T2 à Strasbourg. Les petites surfaces sont en effet les plus demandées, et le secteur compte 96% d’appartements. L’accès direct aux transports en commun en fait un quartier de choix pour cibler les actifs et les touristes, mais aussi les étudiants. Les prix de l’immobilier sont estimés à environ 3968€/m². Ceux des loyers varient entre 10 et 24€/m², avec une moyenne de 14€/m².
Optimiser votre fiscalité à Strasbourg
Plusieurs statuts et dispositifs vous permettent de réduire vos impôts grâce à votre investissement locatif. Les avantages fiscaux diffèrent en fonction de votre type de location (nue ou meublée).
Les statuts LMNP et LMP
Le dispositif de loueur meublé non professionnel (LMNP) n’est pas un dispositif de défiscalisation immobilière à proprement parler, mais il vous permet d’optimiser votre fiscalité sur vos revenus locatifs, grâce à la location meublée. Il est accessible dès lors que vous générez moins de 23 000€ de recettes locatives par an (ou moins de 50% de votre revenu global), et que vous respectez tous les critères de décence d’un logement meublé.
Votre avantage fiscal dépend alors du régime que vous choisissez. Le régime micro-Bic vous accorde un abattement forfaitaire sur vos revenus locatifs, tandis que le régime réel vous permet de déduire le véritable montant de vos charges déductibles.
Le statut de loueur meublé professionnel est quant à lui accessible si votre activité locative est votre activité principale. Pour cela, vous devez générer plus de 23 000€ de revenus par ans, ou des recettes qui représentent plus de 50% de votre revenu global.
La fiscalité de la location nue
En location vue, nos revenus locatifs sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers. Vous avez le choix entre le régime micro-foncier et le régime réel. Le premier vous permet d’être imposé à hauteur de 70% de vos revenus locatifs, car il applique un abattement de 30%. Le second vous permet de déduire le montant réel de vos charges locatives.
BON À SAVOIR : Si vous générez moins de 15 000€ par an avec votre location vide, le régime micro-foncier s’applique automatiquement.
Strasbourg est donc une ville particulièrement avantageuse pour un investissement locatif dans un T2. La demande locative est parfaitement adaptée à ce type de bien, ce qui vous garantit de sécuriser et de pérenniser vos revenus locatifs.
N’hésitez pas à contacter nos experts en investissement pour vous faire accompagner dans votre recherche de biens.
