Comment réaliser un investissement locatif sans apport en 2023 ?

L’année 2023 arrive avec son lot de nouveautés dans le domaine de l’investissement immobilier en France. Si l’idée d’investir sans apport a toujours suscité un vif intérêt chez les aspirants investisseurs, les récentes normes instaurées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) viennent quelque peu bousculer la donne. Ces nouvelles directives, qui tendent à devenir des incontournables du secteur bancaire, imposent de repenser les stratégies d’investissement locatif et suscitent de nombreuses interrogations. Peut-on encore réaliser un investissement locatif sans apport en 2023 ? Sous quelles conditions et avec quelles précautions ? Dans cet article, nous décryptons pour vous les enjeux, les défis et les opportunités de l’investissement locatif sans apport à l’aube de cette nouvelle année.

Pourquoi envisager un investissement locatif sans apport ?

Les avantages

Un investissement locatif sans apport permet notamment de démarrer dans l’immobilier sans avoir à attendre d’économiser une grande somme d’argent. Cela offre aussi une flexibilité financière, car votre argent n’est pas bloqué dans un achat immobilier.

Les inconvénients

Comme toute stratégie, il y a des risques. Sans apport, les mensualités du prêt peuvent être plus élevées, et il peut y avoir une pression accrue pour que le bien immobilier génère suffisamment de revenus pour couvrir les remboursements.

Comprendre le mécanisme derrière un investissement locatif sans apport

Le prêt à 110%

Le concept du prêt à 110% évoque l’idée de pouvoir financer l’intégralité d’un bien immobilier sans avoir à injecter d’apport personnel. Il faut donc comprendre que d’autres frais annexes sont généralement couverts par ce type de prêt. C’est le cas des frais de notaire, des frais de dossier, des frais d’agence ou des éventuels coûts liés à des travaux dans le bien acquis.

Une telle proposition peut sembler particulièrement séduisante, surtout pour les investisseurs débutants ou ceux qui ne disposent pas d’une épargne conséquente.

Néanmoins, obtenir un prêt à 110% n’est pas une mince affaire. Surtout en 2023. Les banques, avant d’accorder un tel financement, vont scrupuleusement analyser la solidité du dossier de l’emprunteur. La stabilité professionnelle, un historique bancaire irréprochable, ainsi qu’une gestion financière judicieuse sont des critères déterminants dans cette évaluation.

De plus, le prêt à 110% présente aussi des avantages indéniables. Il permet notamment aux personnes n’ayant pas d’apport initial de se lancer dans l’investissement immobilier.

Toutefois, avant de s’engager dans un prêt à 110%, il est essentiel de bien évaluer sa capacité de remboursement. Il ne faudrait pas que les mensualités deviennent une charge trop lourde à porter sur le long terme. Il est également recommandé de consulter un expert ou un courtier pour bien comprendre les implications et les modalités d’un tel prêt.

Réaliser un investissement locatif sans apport en 2023 : Quelle est la tendance ?

Peut-on encore espérer obtenir un crédit immobilier pour un investissement locatif sans apport en 2023 ? La question mérite réflexion à la lumière des nouvelles orientations prises par les autorités financières. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), instance régulatrice, avait auparavant émis des recommandations incitant les banques à la prudence en ce qui concerne l’octroi des crédits à 110% ou sans apport.

Ainsi, en 2023, ces précédentes recommandations se transforment en une véritable norme. Les acquéreurs devront dorénavant présenter un apport personnel qui couvre au moins les frais annexes à l’achat pour pouvoir prétendre à un crédit bancaire. Dès lors, la perspective d’acheter un bien immobilier sans apport s’annonce de plus en plus délicate.

Qu’en est-il exactement des recommandations du HCSF pour 2023 ? Il convient de préciser qu’il ne s’agit pas d’une loi à proprement parler, mais plutôt de recommandations du HCSF ayant force de normes réglementaires. Depuis le début de l’année 2022, ces directives se déclinent de la manière suivante :

• Un taux d’endettement ne devant pas excéder 35%.
• Une durée de prêt plafonnée à 25 ans, avec cependant une possibilité d’extension à 27 ans pour un achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement, autrement dit une vente sur plan) ou pour un projet de construction. Ces deux années supplémentaires tiennent compte du délai nécessaire pour les travaux. De même, une prolongation est envisageable pour une rénovation d’un bien ancien si les travaux représentent au moins 25% du montant total du projet.
• Tout en se conformant à ces règles, les banques disposent néanmoins d’une certaine latitude pour environ 20% de leurs nouveaux crédits immobiliers trimestriels.

Il est crucial de noter que 80% de ces exceptions devraient avantager ceux qui souhaitent acheter leur résidence principale. Par ailleurs, les établissements qui s’écarteraient de ces directives s’exposent à des sanctions, alors qu’auparavant, il s’agissait simplement de conseils à suivre.

Les étapes clés pour réussir

Évaluation de votre situation

Lorsque vous envisagez un investissement immobilier sans apport, la préparation et la robustesse de votre dossier sont primordiales. En effet, un dossier bien ficelé augmente considérablement vos chances d’obtention du prêt souhaité.

La banque va scrupuleusement examiner plusieurs éléments pour évaluer la solidité de votre dossier :

• La stabilité de votre situation professionnelle : que vous soyez en CDI, fonctionnaire ou travailleur indépendant ayant un historique démontrant des revenus réguliers et constants.
• Votre capacité à gérer judicieusement vos finances, ce qui se traduit par une absence de découvert bancaire et la présence de placements financiers judicieux.
• Une marge budgétaire confortable, c’est-à-dire une capacité d’épargne même après avoir remboursé les mensualités liées à votre emprunt.
• Enfin, un historique de remboursement propre, sans incidents, en particulier si vous avez déjà contracté et remboursé des prêts par le passé, est un point très positif.

Tous ces critères rassurent la banque quant à votre fiabilité en tant qu’emprunteur et influencent positivement sa décision.

Trouver le bien immobilier adéquat

L’approbation d’un prêt ne se limite pas uniquement à l’examen de votre situation financière personnelle. Les établissements bancaires analysent également divers critères relatifs au bien immobilier en question pour mesurer le sérieux du projet et estimer le risque en cas de défaillance de paiement.

De plus, la localisation du bien est aussi un critère essentiel. Si le logement est situé dans une zone que la banque estime à risque ou peu attrayante, les chances d’obtenir un financement peuvent s’en trouver réduites. La dynamique du marché immobilier local influence également la décision de la banque.

Les performances énergétiques du logement jouent également aujourd’hui un rôle central. Un logement bien classé, comme B ou C, assure une consommation énergétique moindre, et facilite ainsi sa revente comparé à un logement mal classé, tel que F ou G. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est donc devenu un document incontournable à consulter avant tout achat. De plus, à partir du 1er septembre 2022, un audit énergétique est obligatoire avant la mise en vente ou la location d’un bien classé F ou G, une exigence qui s’étendra aux logements classés E dès le 1er janvier 2025, puis aux logements classés D à partir du 1er janvier 2034.

Enfin, concernant d’éventuels travaux à effectuer, il est crucial de prouver à la banque que vous disposez des fonds nécessaires pour les entreprendre, sans que cela n’affecte votre capacité de remboursement mensuelle.

Opter pour des prêts aidés pour minimiser votre apport

Pour alléger la charge de l’apport personnel dans votre projet immobilier, plusieurs dispositifs de prêts aidés sont à votre disposition :

Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) est particulièrement intéressant si vous achetez pour la première fois ou si vous n’avez pas été propriétaire durant les deux dernières années. Grâce à ce prêt gouvernemental, vous pouvez couvrir jusqu’à 40% du coût total de votre investissement, et ce, sans aucun intérêt.

Le PAL (Prêt Action Logement), quant à lui, est destiné aux salariés du secteur privé appartenant à des entreprises de plus de 10 employés (hors agriculture). Il vous donne la possibilité de financer jusqu’à 25 000 € de votre projet sur une durée maximale de 20 ans, et représente jusqu’à 30% du coût de votre résidence principale.

Le PAS (Prêt d’Action Sociale) est spécialement conçu pour ceux ayant des revenus plus modestes. Exclusivement réservé à l’acquisition de la résidence principale, qu’elle soit neuve ou ancienne, il peut également inclure des travaux éventuels. Le PAS peut financer la totalité du projet selon certaines conditions de ressources. De plus, il est compatible avec d’autres prêts tels que le PTZ ou le PAL. Toutefois, il ne couvre pas les frais annexes comme ceux du notaire, du dossier, ou des équipements de la maison.

Il est également bon de noter l’existence d’autres prêts aidés, dédiés à des catégories spécifiques comme les fonctionnaires, proposés par les collectivités territoriales ou encore les caisses de retraite. Ces options peuvent s’avérer précieuses pour concrétiser votre projet immobilier.

Astuces pour maximiser votre chance de réaliser un investissement locatif sans apport

Avoir un bon dossier

Auparavant, en 2019, il était assez fréquent d’emprunter jusqu’à 110% pour des projets d’investissement locatif. Cependant, le paysage a changé après l’adoption de la loi de Finance 2021, mise en place le 29 décembre 2020. Depuis lors, les établissements bancaires sont soumis à des directives strictes émanant de la Banque de France et du Haut Conseil en Stabilité Financière (HCSF).

Désormais, les banques doivent respecter plusieurs critères :

Elles ne peuvent plus accorder des prêts sur une durée dépassant 25 ans. Si l’on souhaite une durée plus longue, elle ne peut être obtenue que sous forme de différé, par exemple pour un achat en Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA) ou pour des travaux spécifiques, bien que cela devienne de plus en plus rare.

Le taux d’endettement maximum pour les clients, qu’ils investissent ou non, est désormais fixé à 35% de leurs revenus, en incluant les assurances.

Les banques doivent également veiller à ce que la totalité des emprunts d’un individu ne surpasse pas l’équivalent de sept années de ses revenus.

Toutefois, les banques ont la possibilité de faire des exceptions sur ces règles pour 20% des dossiers qu’elles traitent. Cependant, une grande majorité de ces dérogations, soit 75%, doit être attribuée à des financements pour des résidences principales. En conséquence, l’espace de négociation pour obtenir un financement pour un investissement locatif sans apport s’est réduit. Seules les personnes avec les dossiers les plus solides et les plus convaincants peuvent espérer obtenir un tel financement en 2023.

Avoir le bon profil pour réaliser un investissement locatif sans apport

La possibilité d’obtenir un prêt à hauteur de 110% pour un investissement locatif sans apport repose en grande partie sur la perception qu’a la banque de votre dossier. En réalité, tout est question d’intérêt commercial. Si la banque juge que vous seriez un client avantageux pour elle, cela pourrait bien pencher la balance en votre faveur en matière de financement sans apport.

Le candidat idéal pour ce genre d’emprunt aurait plusieurs caractéristiques :

• Il serait déjà propriétaire de son logement principal.
• Il aurait accumulé une épargne substantielle.
• Il serait prêt à placer cette épargne au sein de l’établissement bancaire accordant le prêt.

Cependant, il est crucial de souligner que l’investisseur ne devrait pas s’appuyer exclusivement sur la perspective d’un prêt à 110% pour concrétiser son projet immobilier. Il est impératif de démontrer à la banque que même sans cet avantage, l’investissement aurait été viable, mais que l’investisseur a choisi de garder ses fonds pour d’autres opportunités d’investissement.

Il est également important de se rappeler que même si un crédit à 110% est accordé, le demandeur doit toujours être en mesure de couvrir les frais associés, tels que les frais de notaire et les garanties, à partir de ses comptes courants lors de la demande.

L’importance d’un parcours d’investissement réussi

Les investisseurs qui ont déjà à leur actif des projets immobiliers aboutis ou qui ont démontré leur capacité à auto-financer certains projets se trouvent dans une position favorable pour obtenir un crédit et réaliser un investissement locatif sans apport. Les établissements bancaires sont particulièrement sensibles à ce genre de parcours, car il témoigne d’une maîtrise du domaine et d’une gestion financière saine.

De plus, les revenus issus des loyers sont également pris en considération par les banques lors de l’évaluation du taux d’endettement, ce qui renforce la confiance dans le potentiel de remboursement de l’investisseur. Toutefois, il est essentiel de naviguer avec prudence dans le monde de l’investissement locatif et d’être vigilant pour ne pas commettre les erreurs courantes qui peuvent entraver la réussite du projet.

Passer par un courtier pour réaliser un investissement locatif sans apport

Faire appel à un courtier peut s’avérer être une stratégie judicieuse lorsqu’on souhaite se lancer dans un investissement locatif sans apport. Le courtier, grâce à son réseau étendu et sa connaissance pointue du marché, est en mesure de négocier les meilleures conditions de prêt pour son client. Il peut également orienter l’investisseur vers des établissements bancaires ou des offres spécifiquement adaptées à ce type d’investissement.

De plus, le courtier possède une expertise qui permet d’optimiser le dossier de l’emprunteur, le rendant ainsi plus attractif aux yeux des banquiers.

En somme, solliciter les services d’un courtier, c’est s’offrir un allié de taille pour faciliter les démarches et maximiser ses chances d’obtenir un financement sans apport, tout en bénéficiant des meilleures conditions possibles.

Les avantages d’un crédit immobilier locatif avec apport

Avoir un prêt immobilier plus facilement

Avoir un apport personnel à mettre dans votre investissement locatif lors de la négociation d’un prêt locatif peut grandement faciliter la discussion avec votre banquier. En effet, cela démontre non seulement votre engagement, mais cela garantit également l’obtention d’un prêt dans des délais plus courts et à des taux plus compétitifs.

Augmenter votre capacité d’emprunt

De plus, envisager un apport dans votre stratégie financière booste votre capacité d’emprunt totale. Cela se traduit par la possibilité d’investir davantage. Les tarifs immobiliers diffèrent significativement selon la localité de votre investissement. Dans des métropoles telles que Paris ou Lyon, où le coût au mètre carré est particulièrement élevé, disposer d’une capacité d’investissement accrue est quasiment indispensable.

Booster votre cash-flow positif

Un autre avantage notable est l’augmentation des chances d’obtenir un cashflow positif. Le but ultime de tout investisseur est que les loyers perçus couvrent intégralement, voire dépassent, les mensualités du prêt. Un apport conséquent favorise l’obtention de taux d’intérêt plus bas, réduisant ainsi vos mensualités. À ce titre, pour minimiser au mieux ces mensualités, opter pour une durée d’emprunt étendue (comme 25 ans actuellement) est une stratégie judicieuse.

Par ailleurs, grâce à l’apport personnel, vous emprunterez un montant moindre, ce qui réduit d’autant les intérêts à rembourser sur la durée du prêt. C’est un point à considérer, en particulier si vous envisagez d’investir dans une région où les perspectives de valorisation immobilière ne sont pas très élevées.

Faire fructifier votre épargne personnelle

Enfin, au lieu de laisser stagner votre épargne sur des comptes peu rémunérateurs comme un Livret A, un PEL ou, pire encore, un compte courant, utiliser cet argent comme apport dans un investissement locatif peut s’avérer beaucoup plus rentable. L’apport investi peut ainsi croître à un taux équivalent au rendement locatif attendu, sans compter une potentielle plus-value à la revente. Cependant, il est essentiel de véritablement mettre à profit son épargne plutôt que de simplement l’accumuler.

2023 marque un tournant décisif dans le paysage de l’investissement locatif en France. Avec les nouvelles normes imposées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), le rêve d’un investissement locatif sans apport semble plus difficile à atteindre, mais pas impossible. La clé réside dans la préparation d’un dossier solide, une bonne connaissance des prêts aidés disponibles, ainsi que dans le choix judicieux d’un bien conforme aux attentes des établissements financiers.

L’importance de la performance énergétique, les nouvelles règles concernant la durée des prêts, et l’exigence d’un apport pour les frais annexes sont autant de critères à prendre en compte pour les potentiels investisseurs. Pourtant, malgré ces challenges, l’immobilier demeure un investissement de choix, offrant des opportunités de rentabilité et de valorisation patrimoniale.

En définitive, bien que le parcours puisse sembler plus complexe, avec une stratégie bien réfléchie, des conseils avisés et une vigilance accrue, réaliser un investissement locatif en 2023 demeure une ambition réalisable.

FAQ : Investissement locatif sans apport en 2023