L’immobilier locatif est un placement intéressant, qui peut rapporter des loyers mensuels conséquents. Mais est-il plus avantageux d’investir dans un logement neuf ou dans l’ancien ?
Le marché immobilier est un placement intéressant pour se constituer un patrimoine et notamment préparer sa retraite. De nombreux français ont fait le choix de l’investissement locatif pour se constituer un complément de revenu ces dernières années. Mais face à la multitude d’offres disponibles, il n’est pas toujours facile de savoir quel type d’investissement est le plus rentable. Logement neuf ou logement ancien ? Voici quelques éléments de réponse qui vous aideront à faire le meilleur choix en fonction de votre situation.
Petite précision : le logement ancien est un logement qui a plus de cinq ans.
Les différents critères à prendre en compte pour faire votre choix
Il n’est pas toujours facile de savoir si l’on doit investir dans un logement neuf ou dans un logement ancien. Cependant, il est important de prendre en compte plusieurs critères avant de faire votre choix. En effet, il faut notamment prendre en compte le prix de l’immobilier, le temps nécessaire pour trouver un locataire, les travaux à prévoir, etc. Et donc faire les bonnes recherches au préalable et préparer sa stratégie d’investissement.
Voici quelques éléments à considérer lorsque vous faites votre choix :
Le prix du bien immobilier : un avantage pour le logement ancien
Le prix est souvent le premier facteur à prendre en compte lorsque vous achetez un bien immobilier.
Les logements neufs sont souvent plus chers à l’achat que les logements anciens. En effet, ils ont généralement plus de fonctionnalités et de commodités. Néanmoins, on observe que cette année encore les logements neufs restent plongés dans une spirale inflationniste.
On constate des écarts entre les prix de vente des logements anciens et des logements neufs. Il est évident que ces chiffres diffèrent selon les villes et les quartiers visés. Cependant, cet écart est suffisant important, allant de 20 à 30% entre les logements neufs et les logements anciens. Cela signifie donc que pour le même budget, vous allez pouvoir acheter un bien immobilier d’une surface plus importante dans l’ancien.
Cet écart va avoir un impact direct sur votre rendement locatif. Etant donné que vous allez pouvoir acheter un bien plus grand, vous allez pouvoir le louer plus cher. Et ce, pour le même montant investi.
En outre, il est important de noter que les biens immobiliers anciens ont tendance à se valoriser plus rapidement que les maisons ou les appartements neufs. Ce qui signifie que vous pourrez peut-être vendre votre logement ancien plus cher que ce que vous avez payé lors de son acquisition. Ce qui est rarement le cas pour les biens immobiliers neufs.
La livraison du bien immobilier : l’inconvénient du logement neuf
Il s’agit de la principale bête noire du logement neuf. Entre retards dans la commercialisation et dans la livraison, c’est un aspect du logement neuf à ne pas négliger.
En effet, en 2020, il s’agit de presque 30.000 logements qui ont été bloqué, notamment à la suite de recours dans les demandes administratives pour la construction. (Comparé à 2019) Il semblerait que la crise sanitaire que l’on a connu n’ait pas aidé non plus.
Même si certains promoteurs offrent des garanties en cas de retard de livraison, comme des indemnisations financières, cela n’est pas sans conséquence sur votre projet.
Le choix du secteur : encore un avantage pour l’ancien
L’emplacement est un autre important facteur à considérer. Les logements neufs sont généralement situés dans des lotissements ou des quartiers résidentiels. A défaut, ils sont situés dans des quartiers en périphérique du centre-ville. En effet, les promoteurs ont besoin de nouveaux terrains pour pouvoir réaliser leurs constructions. Il est aujourd’hui assez rare que des constructions nouvelles aient lieu dans les centres-villes ou proche des hypercentres.
Tandis que les biens immobiliers anciens peuvent être situés n’importe où. Si vous voulez acheter un bien dans un endroit précis, comme près de certaines commodités ou des écoles, vous aurez peut-être plus de chance de trouver ce que vous cherchez si vous achetez un bien ancien.
L’autre avantage de l’ancien est son charme. En effet, vous pouvez facilement faire l’acquisition d’un bien immobilier qui possède des atouts « physiques » non négligeables. Belles hauteurs sous plafond, cheminées anciennes, des moulures, un vieux parquet d’époque, etc. Ils garantiront sans aucun doute la valeur de votre bien immobilier.
Tous ces points joueront également dans la potentielle plus-value de votre bien immobilier à la revente.
La demande locative : menez l’enquête en fonction du locataire recherché !
Il est vrai que les logements neufs sont souvent plus faciles à louer que les logements anciens car les locataires sont attirés par les prestations proposées (ascenseur, parking, logement moderne, etc.). Cependant, cela dépend principalement de l’emplacement du bien et du type de locataire recherché.
En effet, les étudiants ou les jeunes actifs ont tendance à se tourner vers la location de petits appartements. Ces studios ou T2 sont généralement situés dans le centre-ville ou dans des quartiers disposant de toutes les commodités sur place. Dans ces secteurs, on retrouve alors essentiellement des logements anciens.
Si vous achetez un petit logement neuf et que vous visez ce type de locataire, alors il peut prendre plus de temps à se louer ou ne pas se louer du tout.
L’évaluation du risque pris : encore un point pour l’ancien
Investir dans l’ancien va vous permettre de mieux évaluer le risque lié à l’investissement. On est toujours soulagé quand on voit ce qu’on achète. C’est l’un des principaux avantages d’investir dans des bâtiments anciens. Les bâtiments existants ont une histoire et un vécu.
Cela signifie que vous avez accès à l’évolution des prix observée pour un immeuble en particulier ou un quartier. L’idée est de se référer aux prix du marché pour savoir si vous achetez au bon prix et si la valeur de votre investissement peut augmenter.
Aussi, dans les bâtiments existants, il est possible de vérifier leurs états extérieurs mais aussi des parties communes. Les investissements immobiliers sont principalement des projections à moyen et long terme. C’est pourquoi vous devez porter une attention particulière à l’état général des bâtiments dans lequel se trouve votre logement.
L’entretien : avantage au logement neuf
Les biens immobiliers neufs nécessitent généralement moins d’entretien que les maisons ou les appartements anciens. En effet, ces logements neufs ont généralement des systèmes plus modernes et plus fiables, ce qui signifie qu’il y a moins de chances qu’ils tombent en panne.
De plus, les biens neufs ont généralement des garanties, ce qui signifie que vous n’aurez pas à payer pour les réparations s’il existe des malfaçons ou que vous constatez des dommages. Il faudra alors mettre en demeure le promoteur qui a construit l’immeuble pour qu’il répare ou remplace les différents éléments qui sont endommagés. (Garantie de parfait achèvement, garantie dommage-ouvrage, garantie décennale, etc.)
Ce qui n’est pas le cas pour les logements anciens. Puisque si vous achetez ce type de bien, vous devrez probablement faire quelques rénovations dès l’acquisition. Comme mettre à jour la cuisine ou la salle de bain, ou peut-être refaire l’isolation. Ces rénovations peuvent être coûteuses, et sont à considérer dans le budget global d’investissement.
Pour finir, les logements anciens sont généralement plus chers à entretenir dans le temps que les logements neufs car ils nécessitent souvent des travaux au fur et à mesure du temps.
Le normes et l’efficacité énergétique : Un bon point pour le logement neuf
Les logements neufs sont construits en respectant les dernières normes en vigueur, offrant ainsi aux occupants (propriétaire ou locataire) un maximum de confort et de sécurité.
Les nouvelles constructions doivent en effet répondre à des critères très stricts en matière d’isolation, d’étanchéité, de ventilation, etc. Ces normes ont été élaborées afin de vous garantir un niveau de qualité élevé et de permettre aux occupants de bénéficier d’un cadre de vie sain et agréable.
Les logements neufs sont également équipés des dernières technologies, permettant ainsi une meilleure gestion de l’énergie et des ressources. Vous pouvez ainsi bénéficier d’un confort optimal tout en réduisant votre impact sur l’environnement.
Ces critères sont au cœur de l’actualité immobilière. En effet, la performance énergétique des bâtiments est aujourd’hui un point clé et capital. C’est d’autant plus vrai que le gouvernement a pris, ces derniers mois, des mesures strictes contre les passoires thermiques. Notamment en interdisant, dans le futur, la location d’appartements classés F et G sur le Diagnostic de Performance Energétique (DPE).
Cette méthode de classification est particulièrement utile pour évaluer les logements neufs construits après 1975. La complexité de la performance énergétique des bâtiments plus anciens est encore un sujet et reste à être appréhendée correctement.
Ainsi, lors de l’achat d’un logement neuf, vous pouvez éviter ce problème puisque vous vous assurez d’avoir un bien construit selon la réglementation thermique RT 20
Les frais de notaire : l’avantage au logement neuf
C’est l’un des principaux avantages de l’achat d’un bien immobilier neuf. Et donc un gros inconvénient lors de l’acquisition d’un logement ancien.
En ce qui concerne le logement neuf, la TVA et les frais de construction expliquent la hausse du prix d’achat. Ces derniers sont compensés par un autre facteur : les frais de notaire. En effet, ils sont compris entre 2 à 3 % pour l’achat d’un logement neuf. Contre 7 à 8 % pour l’achat dans l’ancien.
La raison de cet écart est simple. En effet, 80% des frais liés à l’acquisition du bien sont des droits de mutation immobilière. Ceux-ci correspondent aux impôts payés à l’Etat et aux collectivités locales. Ces derniers sont de 1% pour le neuf et de 5% pour l’ancien. A cela, s’ajoute la rémunération du notaire.
En outre, les frais de notaire sont plus faibles pour l’achat d’un logement neuf car il n’y a pas de frais d’enregistrement à régler.
Pour finir, il est tout de fois possible de réduire les frais de notaire du logement ancien. En effet, vous avez la possibilité de déduire le prix du mobilier ou encore les honoraires de l’agence immobilière.
La fiscalité : la fausse bonne idée du logement neuf ?
L’incontournable lorsque l’on parle de logement neuf est la loi Pinel. En effet, la loi Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d’importants allégements fiscaux. Notamment un taux de réduction de 12% pour une durée d’engagement de 6 ans. Cette réduction peut monter jusqu’à 21%, lorsque le propriétaire s’engage sur une durée de 12 ans, dans la limite de 300.000 euros.
En contrepartie, le propriétaire doit louer son logement, sous réserve de plafonds de loyers et de ressources pour son locataire.
L’objectif du gouvernement est de mettre en place cette mesure pour encourager l’investissement dans les marchés à forte demande locative. Ainsi, l’objectif est d’offrir des options de logement viables aux ménages à revenu moyen qui ne bénéficient pas de logements sociaux.
La loi a d’ailleurs été prorogée jusqu’en 2024. Cependant, les différents taux d’impôt ont été revu à la baisse.
La fiscalité des logements neufs est aujourd’hui très attractive, mais les prix d’achat sont souvent nettement supérieurs à ceux des biens immobiliers déjà existants.
La diversité des stratégies d’investissement : l’un des avantages de l’ancien
En raison des différents régimes fiscaux possibles, investir dans l’immobilier ancien peut répondre aux besoins de différents profils d’investisseurs.
En effet, l’ensemble des investisseurs ont un objectif commun : avoir un bon rendement locatif et obtenir un revenu complémentaire. Une mauvaise compréhension et un mauvais choix de la fiscalité peut entraîner de mauvaises surprises.
La majorité des biens locatifs sur le marché sont qualifiés de « nus ». Cela signifie que l’appartement est loué vide, sans aucun meuble ni équipement. Deux régimes fiscaux ont été proposés par le gouvernement. En effet, vous pouvez choisir de déclarer en régime microfoncier (forfait de 30% d’abattement sur les revenus locatifs) ou en régime réel. Avec ce dernier, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs de nombreuses charges telles que la taxe foncière, les travaux, les assurances, les intérêts d’emprunt et autres charges.
Il est également possible de choisir la location meublée. Ce type de location est très tendance et particulièrement adapté à la location aux étudiants et aux jeunes actifs. Cela peut vous permettre de bénéficier du régime fiscal des locataires meublés non professionnels, communément appelé LMNP. Deux solutions s’offrent également aux propriétaires. Le régime micro-BIC (50% de remise sur les loyers perçus y compris les accessoires) et la déclaration des charges réelles.
Certains projets comportent des dispositions plus spécifiques. Citons notamment la loi Malraux, ou encore celle Denormandie, qui prévoit des abattements fiscaux pour l’acquisition et la rénovation de monuments historiques. Les textes prévoient des dispositions similaires à la loi Pinel. Cependant, ils s’appliquent aux bâtiments insalubres déjà existants. Ils doivent alors faire l’objet de rénovations et notamment de rénovations énergétiques lourdes.
Les mesures ci-dessus se réfèrent aux investissements réalisés en nom propre. Cependant, vous avez également la possibilité d’acheter par l’intermédiaire d’une Société Civile Immobilière (SCI) qui offre de nombreuses opportunités fiscales également.
Faut-il donc privilégier un investissement dans un logement neuf ou dans un logement ancien ?
En résumé, il n’y a pas de réponse unique à la question de savoir s’il est plus avantageux d’investir dans le neuf ou dans l’ancien. Cela dépendra des objectifs et des besoins de chaque investisseur.
