Nancy est une ville prometteuse pour les propriétaires bailleurs. Son dynamisme économique, sa localisation stratégique dans le Grand Est, sa culture, et son pôle universitaire engendrent une demande locative particulièrement élevée.
Les petites surfaces peuvent alors vous permettre de maximiser votre rentabilité locative. Voici ce que vous devez savoir avant d’investir dans un T2 à Nancy.
Pourquoi investir dans un T2 à Nancy ?
La demande locative
Nancy accueille une population jeune et dynamique. La demande locative est très élevée, ce qui en fait une ville de choix pour un investissement locatif. Les dernières statistiques de l’INSEE montrent que 70,3% des habitants sont locataires, contre 27,5% de propriétaires. De plus, les T2 font partie des biens les plus demandés, car ils représentent 25,8% du parc immobilier.
L’économie dynamique
Nancy dispose d’un bassin de l’emploi attractif, grâce à une grande diversité d’entreprises. Elle offre un haut niveau de vie pour les travailleurs, grâce à un faible taux de chômage et de nombreuses opportunités professionnelles. Les jeunes actifs augmentent donc le volume de la demande locative.
Un marché immobilier en plein essor
En 2024, une enveloppe de 32,2 millions d’euros est prévue pour répondre aux enjeux écologiques et sociaux à Nancy. 21,1 millions d’euros sont dédiés à des projets de grande ampleur, et 11,1 millions à la rénovation du patrimoine. Parmi les projets urbains, on peut notamment citer la végétalisation des parcs et des rues, des travaux de piétonnisation, ou encore la construction et la rénovation de logements. Les biens immobiliers sont donc amenés à prendre de la valeur dans les prochaines années, ce qui représente une opportunité de plus-value à la revente.
Quels locataires cibler pour investir dans un T2 à Nancy ?
Les étudiants
Nancy est l’une des plus grandes villes universitaires françaises. Elle accueille chaque année environ 47 000 étudiants. Cette population représente une demande locative particulièrement importante, surtout tournée vers les petites surfaces comme les studios, les T1 et les T2. Les étudiants représentent donc une cible idéale pour investir dans un T2 à Nancy et maximiser votre taux d’occupation.
Les jeunes actifs et les couples
Le dynamisme du marché de l’emploi nancéien attire également de nombreux jeunes actifs. Avec les étudiants, ils représentent la part de la population majoritaire dans la ville. Les données de l’INSEE montrent en effet que 36,4% des habitants de la ville ont entre 15 et 29 ans. Les T2 font partie des logements les plus demandés, car ils conviennent aux jeunes actifs célibataires, mais également aux jeunes couples.
Quel budget pour investir dans un T2 à Nancy ?
Les prix de l’immobilier à Nancy
Selon le baromètre de Meilleurs Agents, il faudrait compter environ 2234€/m² pour un appartement et 2833€/m² pour une maison. Les dernières données de LPI SeLoger fixent quant à elle la moyenne des prix de l’immobilier à 2338€/m² (entre 1501 et 3149€/m² en fonction des biens et des secteurs). Les loyers peuvent s’étendre de 9 à 21€/m², avec une moyenne de 13€/m².
Les loyers mensuels des T2 entre 30 et 55m² sont estimés entre 390 et 860€/m², avec une moyenne de 569€/m².
En suivant ces moyennes, acheter un appartement T2 d’environ 35m² à Nancy nécessite un budget d’environ 81 830€, hors frais de notaire.
Exemple d’investissement : budget et rendement moyen
Le budget moyen
Reprenons l’exemple d’un investissement immobilier locatif dans un T2 de 35m² à Nancy, avec un prix moyen de 2238€/m².
Prix de vente : 2238 x 35 = 81 830€
Frais de notaire de 7% : 81 830 x 0,07 = 5728,10€
Coût total de l’opération : 87 558,10€
Les rendements bruts et nets
Calculons le rendement locatif en partant du principe que vos frais représentent environ 10% du montant de vos revenus locatifs.
Surface habitable : 35m²
Montant du loyer par mètre carré : 13€
Loyer mensuel 13 x 35 = 455€
Charges locatives estimées : 30€
Revenus locatifs annuels (455 + 30) x 12 = 5820€
Frais locatifs estimés : 5820 x 0,1 = 582€
Rendement locatif brut : (revenu locatif annuel / coût d’acquisition) x 100 = (5820 / 87 558,10) x 100 = 6,65%
Rendement locatif net : (revenu locatif annuel – frais annuels) / coût d’acquisition total x 100 = (5820 – 582) / 87 558,10 x 100 = (5238 /87 558,10) x 100 = 5,98%.
Quels quartiers choisir pour investir dans un T2 à Nancy ?
Le centre-ville
Le centre-ville est un secteur attractif, idéal pour cibler les étudiants et les jeunes actifs. Le parc immobilier se compose de 97% d’appartements, dont les plus demandés sont les T2, suivis des studios. Les prix de l’immobilier peuvent varier de 1785 et 3570€/m², avec une moyenne de 2380€/m². La mise en location peut vous permettre de percevoir des loyers de 13€/m² en moyenne.
Léopold Ville Vieille
Le quartier Léopold Ville Vieille accueille le centre historique de Nancy. Il dispose d’un charme architectural certain, ainsi que de nombreux commerces, le tout, à proximité du centre-ville. Sa localisation et son dynamisme en font l’un des quartiers les plus prisés par les locataires. Les logements les plus demandés sont les T2.
Les logements se vendent en moyenne à 2668€/m², et les loyers varient toujours entre 9 et 21€/m², avec une moyenne de 13€/m².
Optimisez vos impôts grâce à la location
Investir dans l’immobilier locatif à Nancy est un excellent moyen d’augmenter vos revenus grâce à la location, mais également de réduire potentiellement vos impôts.
La location meublée
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) vous accorde une réduction d’impôt sur vos revenus locatifs, grâce à la location meublée. En choisissant le régime fiscal micro-Bic ou le régime réel, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire, ou bien de la possibilité de déduire le montant réel de toutes vos charges déductibles.
Pour bénéficier de ces avantages, vous devez générer des recettes locatives inférieures ou égales à 23 000€ par an, ou à 50% de votre revenu global.
Le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) s’applique dès lors que vous dépassez les plafonds du LMNP. Votre activité locative devient alors votre activité principale.
La location vide
Louer votre bien immobilier en location nue vous permet de choisir entre le régime fiscal micro foncier et le régime réel. Avec le régime micro-foncier, vous êtes imposé sur 70% de vos revenus locatifs, grâce à un abattement de 30%. Ce régime s’applique par défaut si vous générez des revenus inférieurs à 15 000€ par an. Dans le cas contraire, vous dépendez du régime réel, qui vous permet de déduire le montant réel de toutes vos charges déductibles.
Nancy est une ville de choix pour vous constituer un patrimoine immobilier rentable et durable. Les prix de l’immobilier sont plutôt abordables, ce qui vous permet d’accéder plus facilement à la propriété, même avec un budget modéré. Dans le même temps, la demande locative est élevée et croissante. Le rendement locatif potentiel est donc excellent.
Pour recevoir un accompagnement personnalisé tout au long de votre projet immobilier, n’hésitez pas à contacter nos experts en investissement.
