Dijon attire de plus en plus d’investisseurs en quête d’un placement rentable et stable. Capitale de la Bourgogne-Franche-Comté, cette ville dynamique bénéficie d’une forte demande locative portée par ses étudiants, ses jeunes actifs et ses nombreux salariés du secteur public et privé.
Mais une question essentielle se pose avant de se lancer : faut-il louer son bien en meublé ou en non-meublé à Dijon ?
Le choix du type de location n’est pas anodin : il influence directement la rentabilité, la fiscalité, la durée d’occupation du logement et même le type de locataires que vous allez attirer.
Décryptage complet sur l’investissement locatif à Dijon pour vous aider à faire le bon choix, avec les conseils d’un spécialiste de l’investissement locatif clé en main.
Dijon, un marché locatif solide et diversifié
Avant de trancher entre meublé et non-meublé, il faut comprendre le marché local.
Avec environ 160 000 habitants et plus de 30 000 étudiants, Dijon affiche une demande locative particulièrement soutenue.
Les profils de locataires sont variés :
- Étudiants des universités et grandes écoles (Université de Bourgogne, Sciences Po Dijon, ENSAM…),
- Jeunes actifs du tertiaire ou du secteur hospitalier,
- Fonctionnaires, enseignants et personnels hospitaliers,
- Familles recherchant un cadre de vie calme et bien desservi.
👉 Conséquence : le marché est fluide, avec des taux de vacance faibles, en particulier sur les petites surfaces.
Location meublée à Dijon : plus rentable, mais plus contraignante
Essayons de voir les avantages et les inconvénients du meublé.
Les avantages du meublé
La location meublée séduit de nombreux investisseurs, notamment les jeunes actifs et étudiants. Elle consiste à louer un logement disposant de tout le mobilier et des équipements nécessaires pour une occupation immédiate : lit, table, chaises, vaisselle, électroménager, etc. La liste officielle est définie par décret (articles 25-4 et suivants de la loi du 6 juillet 1989).
Voici ses principaux atouts à Dijon :
Des loyers plus élevés
Un bien meublé se loue en moyenne 10 à 20 % plus cher qu’un bien vide. Exemple : un studio non meublé à 500 € pourra se louer 580 € meublé, sans que la demande s’effondre, surtout dans les quartiers proches du centre-ville ou des universités.
Une fiscalité avantageuse
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet d’opter pour le régime réel, où l’on peut amortir le bien et le mobilier, déduire les charges et réduire considérablement l’imposition sur les loyers.
C’est une véritable aubaine pour les investisseurs qui cherchent à optimiser leur fiscalité tout en générant un revenu complémentaire.
Une flexibilité accrue
Le bail d’un logement meublé est d’une durée d’un an (ou 9 mois pour un étudiant). Cela offre plus de liberté pour ajuster les loyers, rénover ou revendre le bien rapidement si besoin.
Dans une ville étudiante comme Dijon, cette souplesse est précieuse.
Les inconvénients du meublé
Cependant, tout n’est pas parfait. Louer meublé demande une implication plus forte et présente quelques risques :
- Renouvellement fréquent des locataires : les étudiants ou jeunes actifs restent rarement plus d’un an. Cela multiplie les états des lieux, les remises en état et les périodes de vacance.
- Entretien et remplacement du mobilier : il faut maintenir le logement en bon état et remplacer régulièrement certains équipements.
- Gestion plus chronophage : plus de turnover signifie plus d’administratif et de logistique.
👉 Pour beaucoup d’investisseurs dijonnais, le meublé reste rentable à condition d’être bien géré, notamment via un accompagnement clé en main avec un spécialiste de l’investissement locatif.
Location non meublée : la stabilité avant tout
Comme pour la location meublée, jetons un oeil sur les avantages du non-meublés et ses inconvénients.
Les avantages du non-meublé
Le logement vide est souvent le choix de ceux qui privilégient la simplicité et la stabilité.
Des locataires plus durables
La durée du bail est de 3 ans renouvelables, ce qui garantit des revenus réguliers et une gestion simplifiée.
Les locataires qui s’installent dans un logement non meublé ont tendance à y rester plus longtemps, car ils investissent dans leur propre mobilier et créent un “chez-soi”.
Moins de frais à long terme
Pas de meubles à acheter ni à entretenir, moins de gestion entre deux locataires : le coût global est souvent plus faible.
Cela convient parfaitement à ceux qui recherchent un investissement plus passif.
Une demande solide à Dijon
Les familles, couples et salariés en CDI représentent un segment important du marché dijonnais.
Ils recherchent plutôt des T2, T3 ou T4 non meublés, bien situés et proches des transports. Ces profils offrent une meilleure sécurité locative et moins de vacance.
Les inconvénients du non-meublé
- Loyers légèrement plus bas : environ 10 à 15 % de moins qu’un logement meublé équivalent.
- Fiscalité moins avantageuse : les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, avec moins de possibilités d’amortissement.
- Moins de flexibilité : le bail de 3 ans rend les augmentations de loyer ou la reprise du bien plus contraignantes.
Quel type de location choisir à Dijon selon votre profil ?
Le bon choix dépend de vos objectifs, de votre disponibilité et de votre profil fiscal. Voici quelques repères concrets pour orienter votre décision :
- Étudiant ou jeune actif qui investit pour la première fois
- Type de bien conseillé : studio ou T1 meublé
- Objectif : rentabilité et flexibilité
- Recommandation : privilégiez la location meublée, sous le statut LMNP, idéale pour démarrer avec une gestion souple et une fiscalité avantageuse.
- Investisseur cherchant un revenu stable
- Type de bien conseillé : T2 ou T3 non meublé
- Objectif : stabilité à long terme
- Recommandation : optez pour une location vide classique, avec des locataires qui restent plus longtemps et une gestion simplifiée.
- Investisseur possédant déjà plusieurs biens
- Type de bien conseillé : un mix de biens meublés et non meublés
Objectif : diversification du portefeuille
Recommandation : combinez les deux stratégies pour équilibrer rentabilité et sécurité, tout en adaptant chaque bien à son marché cible.
- Type de bien conseillé : un mix de biens meublés et non meublés
- Retraité ou investisseur passif
- Type de bien conseillé : T3 ou T4 non meublé
- Objectif : revenus réguliers et tranquillité
- Recommandation : favorisez la location non meublée, de préférence gérée par une agence, pour limiter les contraintes de gestion au quotidien.
👉 Astuce : si vous hésitez entre les deux formules, commencez par louer en meublé pour maximiser vos rendements, puis basculez en non-meublé après quelques années afin de stabiliser vos revenus et réduire la rotation des locataires.
L’importance de l’accompagnement local
Entre la recherche du bon quartier (Université, Montmuzard, Darcy, Toison d’Or…), la fiscalité (LMNP, micro-BIC, réel) et la gestion locative, un investissement à Dijon nécessite une vraie expertise locale.
C’est là qu’intervient Patrimoni Conseil, spécialiste de l’investissement locatif clé en main en Bourgogne-Franche-Comté.
Notre équipe accompagne les investisseurs de A à Z :
- Étude de la rentabilité,
- Sélection du bien adapté à votre profil,
- Gestion des travaux et de l’aménagement,
- Mise en location (meublée ou non meublée),
Suivi administratif et fiscal.
Résultat : vous bénéficiez d’un investissement optimisé, rentable et sans stress, quelle que soit la stratégie choisie.
À retenir : à Dijon, le meublé séduit, mais le non-meublé rassure
Le choix entre meublé et non-meublé dépend donc avant tout de vos priorités :
- Vous cherchez à maximiser vos rendements ? Le meublé (et le régime LMNP) est à privilégier.
- Vous visez la tranquillité et la stabilité ? Le non-meublé reste la valeur sûre à Dijon.
Dans les deux cas, l’investissement locatif à Dijon est très intéressant, avec des prix encore abordables, une demande soutenue et une rentabilité correcte.
L’essentiel est de construire une stratégie cohérente, en tenant compte de la fiscalité, du profil des locataires et de la gestion du bien.
Et pour être sûr de faire le bon choix dès le départ, mieux vaut s’appuyer sur un partenaire de confiance comme Patrimoni Conseil, expert reconnu de l’investissement locatif en Bourgogne-Franche-Comté.
