Dans un contexte où les grandes métropoles deviennent de moins en moins abordables pour les investisseurs immobiliers, la Bourgogne Franche-Comté attire de plus en plus d’acheteurs à la recherche de rentabilité, de stabilité… et d’opportunités concrètes. Moins spéculatif que Paris ou Lyon, ce territoire reste accessible en prix d’achat, avec une demande locative solide et des rendements encore attractifs.
Mais concrètement, combien peut-on gagner en investissant dans l’immobilier locatif dans cette région ? Rendement brut, rentabilité nette, fiscalité, coûts cachés… On vous aide à y voir plus clair.
Immobilier locatif en Bourgogne Franche Comté : Des prix au m² accessibles
Premier avantage de la région : les prix d’achat y sont bien plus raisonnables que dans les grandes villes françaises. Alors que Paris flirte avec les 10 000€ /m² et Lyon dépasse les 5000€ /m2 dans de nombreux quartiers, la Bourgogne Franche-Comté reste largement en dessous de la moyenne nationale, avec un marché beaucoup plus serein.
👉 À titre d’exemple :
- Dijon : autour de 2 500 à 3 200€ /m², selon les quartiers et l’état du bien.
- Besançon : entre 2 100 et 2 700€ /m², avec de belles opportunités dans le centre ou les zones universitaires.
- Chalon-Sur-Saône : souvent entre 1 600 et 2 200€ /m², ce qui en fait un marché d’entrée de gamme très attractif pour les petits budgets.
À ces niveaux de prix, le ticket d’entrée est bien plus bas qu’à Lyon ou Bordeaux, ce qui permet à des profils primo-investisseurs ou investisseurs modestes de se lancer plus facilement, sans devoir mobiliser un apport conséquent. Cela permet aussi d’acheter plusieurs petits biens plutôt qu’un seul grand, une stratégie souvent recommandée pour diversifier les risques et maximiser la rentabilité.
Des loyers modérés… mais équilibrés par rapport aux prix
Dans les villes comme Dijon, Besançon ou Mâcon, les loyers restent adaptés au niveau de vie local, ce qui garantit une demande locative constante. En moyenne :
- Un studio à Dijon se loue entre 450 et 600€ par mois.
- Un T2 à Besançon entre 500 et 600€.
- Un T3 à Chalon-Sur-Saône entre 550 et 700€.
👉 Résultat : les rendements bruts peuvent dépasser 6% voire atteindre 7% dans certains secteurs ciblés. Ce sont des chiffres difficiles à atteindre dans les métropoles où les prix au m² ont explosé.
Rendement brut vs rentabilité nette : ce qu’il faut vraiment regarder
Quand on commence à s’intéresser à l’investissement locatif, on tombe souvent sur des annonces avec des “rendements bruts” alléchants, parfois à plus de 7%. Mais attention, ce chiffre n’est qu’un indicateur de surface. Il correspond simplement au loyer annuel divisé par le prix d’achat du bien (souvent sans inclure les frais de notaire). Cela donne une première idée… mais ce n’est pas ce que vous allez vraiment gagner à la fin de l’année.
Pour connaître la rentabilité réelle de votre investissement, il faut aller plus loin et tenir compte de toutes les charges et dépenses récurrentes. Parmi elles :
- Les charges de copropriété, parfois lourdes dans les immeubles anciens.
- La taxe foncière, qui peut représenter un mois de loyer ou plus selon la ville.
- Les frais de gestion locative, si vous passez par une agence pour s’occuper du bien.
- Les éventuels travaux (remise aux normes, rafraîchissement, changement de chaudière…).
- La fiscalité, qui dépend de votre régime d’imposition (revenus fonciers, LMNP, micro-BIC…).
Une fois tous ces éléments intégrés, on parle alors de rentabilité nette. Et c’est là que les choses deviennent intéressantes : en Bourgogne Franche-Comté, elle tourne souvent entre 4% et 5,5%, ce qui reste très correct par rapport à la moyenne nationale, et surtout plus stable que dans les grandes villes tendues.
Des villes secondaires à très fort potentiel
Si Dijon ou Besançon concentrent souvent l’attention des investisseurs, la Bourgogne Franche-Comté regorge de villes moyennes qui méritent tout autant d’intérêt. Moins médiatisées mais dynamiques, bien desservies et dotées d’une vie économique locale active, elles offrent un excellent rapport entre prix d’achat et loyers perçus.
👉 Parmi ces pépites régionales :
- Dole, dans le Jura, séduit pour son cadre de vie agréable, sa vieille ville charmante et ses bonnes connexions ferroviaires. La demande locative y est soutenue, notamment de la part des jeunes actifs et des professions médicales.
- Montbéliard, historique liée à l’industrie automobile (Peugeot), bénéficie encore aujourd’hui d’un tissu industriel dense et structuré. L’agglomération attire également de nombreux ouvriers, techniciens et ingénieurs, ce qui génère une demande locative constante, en particulier sur les petites surfaces.
- Mâcon, dans le sud de la Bourgogne, est en pleine redynamisation grâce à des projets d’aménagement urbain, des efforts de revitalisation du centre-ville et une localisation idéale entre Lyon et Dijon. C’est une ville stratégique pour les investisseurs en quête d’un marché en évolution.
- Belfort, située à la frontière avec l’Alsace, reste l’une des villes les plus accessibles en prix de la région. Avec un fort potentiel sur les grandes surfaces (colocations, familles, LMNP), elle constitue une option intéressante pour des profils qui visent des rendements supérieurs à 6%, à condition de bien cibler les quartiers.
Pour affiner votre stratégie d’investissement, vous pouvez consulter les données locales par ville sur le site de l’observatoire des loyers de l’ANIL. Ce site officiel vous donne une vision neutre, actualisée et segmentée par typologie de bien, utile pour comparer les marchés de Bourgogne Franche-Comté.
Un investissement encore rentable.. mais encadré
La Bourgogne Franche-Comté n’échappe pas aux évolutions réglementaires nationales : audit énergétique obligatoire, interdiction progressive de louer les passoires thermiques, encadrement des loyers dans certaines zones tendues (comme Dijon).
Ces facteurs doivent être anticipés pour éviter les mauvaises surprises. Heureusement, dans la plupart des villes de la région, les biens anciens peuvent être rénovés à un coût raisonnable, ce qui permet de conserver une bonne rentabilité tout en respectant les nouvelles normes.
Gagner du temps (et de l’argent) avec un accompagnement clé en main
Investir dans l’immobilier locatif, ce n’est pas juste signer un compromis de vente et attendre que les loyers tombent. C’est un projet complet, avec de nombreuses étapes à gérer ; recherche du bon bien, visites, négociation, financement travaux, choix du régime fiscal, mise en location, gestion administrative… Et chacune de ces étapes peut, si elle est mal gérée, impacter votre rentabilité globale.
La réalité, c’est que beaucoup d’investisseurs débutants (et même expérimentés) perdent du temps ou de l’argent à cause d’erreurs évitables : acheter dans le mauvais quartier, faire confiance à un artisan non fiable, oublier un point fiscal, ou mal estimer les charges. Sans parler de ceux qui laissent passer de belles opportunités, faute de réactivité ou d’expertise locale.
C’est pour cette raison qu’un accompagnement professionnel, complet et personnalisé peut tout changer.
👉 Chez Patrimoni Conseil, nous vous proposons un investissement locatif clé en main. Concrètement, cela signifie que nous nous occupons de A à Z de votre projet, avec une équipe de terrain qui connaît parfaitement le marché local.
En résumé : combien peut-on gagner en investissant dans l’immobilier locatif en Bourgogne Franche-Comté ?
Avec une rentabilité nette moyenne comprise entre 4% et 6% selon les villes, et un accès facilité au crédit, investir en Bourgogne Franche-Comté reste aujourd’hui un placement rentable, mesuré et sécurisant. Les prix d’entrée sont bas, les loyers stables, et la demande locative portée par des villes dynamiques et à taille humaine.
Si vous cherchez un placement immobilier solide, sans les excès des marchés surchauffés, c’est sans doute ici qu’il faut commencer à chercher !
