Que ce soit par attachement familial, par stratégie fiscale ou par attrait pour le marché immobilier français, investir en France depuis la Suisse peut s’avérer judicieux. Mais entre fiscalité croisée, démarches administratives et choix d’actifs, le chemin peut vite se transformer en parcours du combattant. Pas de panique : voici 12 conseils concrets pour vous aider !
Investir en France depuis la Suisse : une opportunité à structurer avec méthode
S’expatrier ou vivre à l’étranger ne signifie pas couper les ponts avec son pays d’origine, surtout quand il s’agit de gérer, préserver ou faire fructifier son patrimoine. Pour les résidents suisses d’origine française, ou simplement ceux qui souhaitent diversifier leurs investissements au-delà des frontières helvétiques, la France offre de nombreuses opportunités : marché immobilier accessible, régime fiscal connu, écosystème juridique protecteur, et proximité culturelle évidente.
Mais attention : entre les règles locales, les particularités fiscales transfrontalières, et les démarches administratives souvent rigides, mieux vaut éviter les élans impulsifs. Investir dans l’immobilier locatif, souscrire à une assurance-vie en France, ou encore acheter des parts de SCPI n’a rien d’anodin lorsqu’on réside à Genève ou Lausanne. Cela exige une vraie préparation.
💡Conseil : N’hésitez pas à vous faire accompagner par nos experts, chez Patrimoni Conseil, qui vous feront bénéficier de toute leur expérience pour investir sereinement en France depuis la Suisse !
1- Définissez vos objectifs d’investissement
Avant même de penser à ouvrir un compte ou d’acheter un bien, il est important de se poser les bonnes questions :
- Pourquoi j’investis ?
- Pour générer un revenu locatif ?
- Préparer ma retraite ?
- Transmettre à mes enfants ?
- Diversifier mon patrimoine ?
En fonction de l’objectif, la stratégie (type d’actif, horizon, fiscalité) ne sera pas la même.
2- Bien comprendre la fiscalité franco-suisse
Vivre en Suisse et investir en France, c’est jongler entre deux systèmes fiscaux.
Bonne nouvelle : la convention fiscale franco-suisse permet d’éviter la double imposition.
Mais attention :
- Les revenus immobiliers sont imposés en France (puis reportés dans la déclaration suisse).
- Les plus-values peuvent être taxées côté français, même si vous êtes résident suisse.
- L’IFI (impôt sur la fortune immobilière) concerne les biens détenus en France dès 1,3M€
3- Choisissez la bonne enveloppe d’investissement
Il existe plusieurs façon d’investir en France depuis l’étranger :
- L’achat immobilier en direct.
- Le contrat d’assurance-vie luxembourgeois ou français (certains sont accessibles aux non-résidents).
- La SCPI (société civile de placement immobilier).
- Le compte-titres ou PEA (mais ce dernier est réservé aux résidents fiscaux français).
Chaque enveloppe a ses avantages… et ses limites. Le choix dépend de votre profil et de vos objectifs.
4- Optez pour un bien immobilier rentable et bien situé
L’immobilier reste l’un des placements les plus appréciés des investisseurs non-résidents : tangible, relativement stable, et souvent plus lisible que les marchés financiers. Mais investir depuis la Suisse suppose de choisir des villes à la fois accessibles, dynamiques et bien connues pour leur potentiel locatif.
Voici 3 exemples concrets.
➡️ Investir à Dijon : un marché stable et attractif
Investir à Dijon (Côte-d’Or) est une idée qui séduit de plus en plus d’investisseurs par sa combinaison gagnante : bassin universitaire important, qualité de vie, réseau de transport performant (TGV vers Paris, tramway local) et marché immobilier encore abordable. La demande locative y est solide, notamment dans les quartiers comme Montchapet, le centre historique ou les abords de l’université. C’est une ville idéale pour conjuguer rendement locatif raisonnable et valorisation du capital.
➡️ Investir à Besançon : l’opportunité discrète
Investir à Besançon (Doubs) peut également être une bonne idée. La ville est souvent perçue comme une ville “calme”… mais elle recèle de réelles opportunités pour l’investisseur averti. Ville d’art et d’histoire, pôle universitaire, dotée d’un CHU reconnu, elle attire étudiants, soignants, fonctionnaires. Le marché immobilier y reste accessible, notamment dans les quartiers comme Battant, les Chaprais ou Planoise. Un bon plan pour ceux qui cherchent à sécuriser un flux de revenus régulier sans y consacrer un budget trop élevé.
➡️ Investir à Chalon-Sur-Saône : petit prix, bons rendements
L’investissement à Chalon-sur-Saône (Saône-et-Loire) coche plusieurs cases pour un premier investissement locatif : des prix d’acquisition très compétitifs, une demande locative bien présente, et un tissu économique dynamique (industrie, logistique, tertiaire). C’est une ville de taille moyenne, mais bien reliée (autoroute, gare TER), avec un centre-ville attractif. Pour un budget plus modeste, c’est un terrain d’expérimentation idéal avec de très bons rendements bruts.
5- Prenez en compte les frais annexes à l’achat
Acheter en France depuis la Suisse, ce n’est pas seulement signer un compromis. Il faut anticiper :
- Les frais de notaire (qui sont plus élevés dans l’ancien que dans le neuf).
- Les charges de copropriété si achat en immeuble.
- Les impôts locaux (taxe foncière, éventuellement taxe d’habitation).
- Les frais de gestion locative si vous passez par une agence.
6- Soyez rigoureux sur la gestion locative
Si vous ne souhaitez pas gérer à distance les petits tracas du quotidien (fuite d’eau, relance de loyers…), déléguez à une agence locale avec un mandat de gestion. Certes, cela a un coût (6 à 10% des loyers), mais c’est souvent le prix de la sérénité.
7- Faites attention au financement bancaire
Peut-on emprunter depuis la Suisse pour acheter en France ? Oui… Mais c’est plus complexe.
- Certaines banques françaises financent les non-résidents, mais demandent des garanties plus solides.
- D’autres préfèrent une hypothèque sur un bien en Suisse ou exigent un apport important (souvent > 30%)
- Pensez aussi aux établissements suisses disposant d’une succursale en France.
Pour cela, n’hésitez pas non plus à vous faire accompagner par des professionnels.
8- Diversifiez avec les SCPI accessibles aux non-résidents
Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier français (bureaux, commerces, logements) sans gérer le bien ni s’encombrer des tracas locatifs. Certaines SCPI acceptent les résidents suisses.
Les avantages ?
- Accessibles dès quelques milliers d’euros.
- Revenus réguliers.
- Mutualisation des risques.
Attention toutefois à la fiscalité française sur les revenus distribués.
9- Explorez l’assurance-vie pour expatriés
L’assurance-vie reste un produit phare du patrimoine français, et certains contrats sont ouverts aux non-résidents.
Pourquoi s’y intéresser ?
- Pour une fiscalité adoucie sur les rachats.
- Pour organiser la transmission hors succession classique.
- Pour loger des fonds euros et unités de compte diversifiés.
10- Pensez à la succession et à la donation
Même si vous résidez en Suisse, les biens que vous possédez en France sont soumis à la fiscalité successorale française. Il est donc crucial d’anticiper :
- Qui seront les héritiers ?
- Quelle fiscalité s’appliquera ?
- Y a-t-il moyen de transmettre de votre vivant (donation, démembrement) ?
Un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine peut vous aider à préparer cela au mieux.
11- Conservez tous les documents
Quand vous investissez depuis l’étranger, la transparence est clé.
Conservez tous vos documents, et notamment :
- Les actes notariés.
- Les preuves de virements.
- Les déclarations fiscales.
- Les contrats d’assurance et relevés.
Cela facilitera vos démarches avec l’administration française… Et rassurera aussi l’administration suisse en cas de contrôle.
12- Faites-vous accompagner par des professionnels
Vous n’avez pas à tout faire seul. Le conseil patrimonial, la fiscalité internationale ou les problématiques successorales ne s’improvisent pas. Vous pouvez chercher des professionnels qui ont l’habitude de traiter avec des expatriés ou des frontaliers : notaires, CFP, fiscalistes. Ils sauront parler à la fois le langage de la France et celui de la Suisse.
💡A savoir : Chez Patrimoni Conseil, nous accompagnons de nombreuses personnes qui souhaitent investir en France depuis la Suisse. Si cela vous intéresse également, n’hésitez pas à nous contacter ou prendre rendez-vous avec nos conseillers pour voir comment nous pouvons vous aider !
Conseils pour investir en France depuis la Suisse : Ce qu’il faut retenir
Investir en France depuis la Suisse est loin d’être impossible. C’est une excellente façon de diversifier votre patrimoine, d’optimiser votre fiscalité et de préparer l’avenir. Mais comme tout projet d’investissement, cela demande de la méthode, de l’anticipation… et un brin de stratégie.
Dans tous les cas, ne vous laissez pas impressionner par la complexité apparente. Ce n’est pas la frontière qui doit vous empêcher de faire fructifier votre patrimoine. Et, surtout, n’hésitez vraiment pas à vous faire accompagner dans votre projet d’investissement !
