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Pratiquer l’achat revente de biens immobiliers – Guide

Sommaire
Prêt à investir ?

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L’achat revente de biens immobiliers est une pratique aussi vieille que le marché immobilier lui-même. Derrière cette méthode se cache une stratégie d’investissement immobilier qui peut s’avérer lucrative. Pourquoi tant d’investisseurs sont-ils séduits par cette approche ? La réponse réside dans la combinaison d’une recherche stratégique, d’un potentiel de transformation et d’une perspective de profit.

Le potentiel de profit lors d’un achat revente

Le cœur de l’achat revente repose sur un concept simple : acheter à bas prix un bien immobilier et vendre plus cher.

En trouvant un bien sous-évalué, souvent parce qu’il nécessite des travaux, l’investisseur peut augmenter sa valeur par des rénovations judicieuses. La différence entre le prix d’achat (plus les coûts de rénovation) et le prix de vente représente le profit.

Le jeu du marché

L’achat-revente n’est pas seulement une question de profit. C’est aussi une danse délicate avec le marché immobilier. L’art de prédire où le marché se dirige, de comprendre les quartiers en devenir ou de voir le potentiel là où d’autres voient le délabrement, c’est cela qui séduit de nombreux investisseurs.

Quel statut adopter pour faire de l’achat revente immobilier ?

Vous êtes tenté par l’achat revente de biens immobiliers ? Pourtant, une question se pose : quel statut adopter pour cette activité ?

Risques pour le particulier

La loi n’impose pas de choisir un statut juridique spécifique pour réaliser des transactions d’achat-revente. Néanmoins, agir à titre particulier peut s’avérer risqué. Si l’opération tourne mal, vos responsabilités financières sont illimitées, mettant en danger vos biens personnels. De plus, selon le régime matrimonial, votre conjoint pourrait aussi être concerné.

Le statut de marchand de biens

Le terme « marchand de biens » n’est pas vraiment un statut juridique, mais plutôt une profession. Pour l’exercer, vous avez deux options principales : la micro-entreprise ou une société commerciale.

La micro-entreprise

Cette structure est séduisante par sa simplicité administrative. Pourtant, elle n’est guère recommandée pour l’achat revente. La responsabilité demeure illimitée, le plafond de chiffre d’affaires est limité à 176 200 € HT/an, et vous ne pouvez pas déduire vos charges ni facturer la TVA.

Les sociétés commerciales

Que ce soit en EURL, SASU, SARL ou SAS, ces structures offrent de nombreux avantages pour l’achat revente :

  • Limitation de votre responsabilité financière
  • Flexibilité dans la rédaction des statuts
  • Pas de limite pour le chiffre d’affaires
  • Déduction des charges et facturation de la TVA
  • Choix entre l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés

Néanmoins, évitez les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) pour l’achat revente. La nature commerciale de l’activité n’est pas compatible avec le statut civil de la SCI.

Fiscalité de l’achat revente

La TVA applicable

TVA pour un marchand de bien

Si vous construisez pour revendre, une TVA à 20% s’applique. Mais pour un bien de plus de 5 ans, vous êtes exempté, à moins que de grands travaux de rénovation ne soient effectués.

TVA pour un particulier

Peu importe la nature du bien, aucun TVA ne s’applique.

Taxation de la plus-value lors de la revente

Plus-value pour un particulier

La taxation s’élève à 36,2% de la plus-value, avec des abattements en fonction de la durée de détention. Seule la vente de la résidence principale est exonérée.

Plus-value professionnelle

La taxation dépend si vous exercez votre activité en société à l’impôt sur le revenu, en micro-entreprise ou en société soumise à l’impôt sur les sociétés.

L’achat revente de biens immobiliers est une activité lucrative, mais complexe d’un point de vue juridique et fiscal. Avant de vous lancer, prenez le temps de bien vous informer et de choisir le statut le plus adapté à votre situation.

Comment réussir son achat revente ?

Le succès dans l’achat revente n’est pas garanti. Il nécessite de la recherche, de la préparation et, surtout, une bonne compréhension du marché local.

La recherche de biens

La première étape est de trouver le bien parfait. Cela peut prendre du temps, car il faut souvent éplucher de nombreuses annonces, visiter de nombreuses propriétés, et parfois faire face à des refus d’offre.

Trouvez la bonne affaire

  • Étudiez le marché : Comprenez bien le marché immobilier de la zone visée. L’idée est d’anticiper la revente dès l’achat initial.
  • Profitez des occasions : Les situations comme les divorces, les mutations ou les héritages peuvent pousser certains vendeurs à céder rapidement leur bien. C’est une opportunité à ne pas manquer.
  • Repérez les ventes stagnantes : Certains sites immobiliers montrent la durée de mise en vente des biens. Un bien en vente depuis longtemps peut indiquer un vendeur prêt à négocier.
  • Visez les rénovations : Les biens immobiliers nécessitant des travaux majeurs peuvent souvent être acquises à moindre coût, offrant une chance de plus-value après rénovation.

L’évaluation correcte

Une fois le bien trouvé, il faut l’évaluer correctement. Cela implique de comprendre le coût des rénovations nécessaires, mais aussi d’estimer la valeur du bien une fois ces rénovations effectuées.

Les rénovations

La rénovation est l’étape où la vision de l’investisseur prend vie. C’est aussi là que se cachent les pièges : des coûts imprévus, des retards, voire des erreurs dans le choix des rénovations.

De plus, la nature et la qualité des travaux dépendront du public visé. L’important est de trouver un équilibre entre un logement attractif et une dépense modérée.

Choisissez vos partenaires avec soin

  • Privilégiez les recommandations : Vos proches ou connaissances peuvent souvent recommander des artisans fiables.
  • Soyez proactif : Rendez-vous régulièrement sur le chantier pour suivre l’avancement et garantir le respect des délais.

Obtenez le meilleur financement

  • Négociez activement : Recherchez les meilleures conditions d’emprunt, en prenant en compte aussi bien les taux d’intérêt que les autres frais annexes, comme l’assurance de prêt.

Prévoyez un budget réaliste et anticipez les imprévus :

Avoir une trésorerie de secours est crucial pour gérer des dépenses inattendues.

Anticipez les formalités administratives

Un conseil : démarrez tôt ! En effet, certaines démarches, comme le permis de construire, peuvent prendre du temps. Commencez-les dès que possible pour éviter les retards.

Choisissez le moment idéal pour vendre

  • Évaluez le risque : Vendre avant l’achèvement des travaux minimise le risque, mais peut réduire l’attrait pour certains acheteurs.
  • Pesez le pour et le contre des agents immobiliers : Si vendre directement peut économiser des commissions, avoir un agent facilite souvent le processus.

Éviter les erreurs courantes

Il est facile de se laisser emporter et de trop dépenser en rénovations. De même, surestimer la valeur finale du bien ou mal comprendre le marché peut coûter cher.

Le prêt achat-revente : une solution pour les investisseurs

Le prêt achat-revente est un dispositif bancaire conçu spécifiquement pour les personnes souhaitant acquérir un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu leur propriété actuelle. Cette formule permet de financer l’acquisition d’un nouveau logement en tenant compte du montant estimé de la vente du bien précédent. Une fois que la vente est concrétisée, le montant reçu est directement utilisé pour rembourser une partie conséquente du crédit. Cela offre ainsi une certaine flexibilité aux investisseurs, leur évitant de patienter la vente de leur bien actuel avant d’entamer une nouvelle acquisition. Cependant, il est crucial de bien évaluer le prix de vente du premier bien, car une surestimation pourrait entraîner des complications financières. Les conditions et spécificités de ce prêt peuvent varier d’une banque à l’autre, il est donc conseillé de se renseigner minutieusement et de comparer les offres pour trouver celle qui correspond le mieux à ses besoins.

Comparatif : prêt achat-revente vs prêt relais

Le prêt achat-revente est souvent confondu avec le prêt relais, pourtant, bien que similaires, ces deux dispositifs présentent des nuances.

Pour commencer, le prêt relais est une avance accordée par la banque, représentant généralement entre 50% et 70% de la valeur du bien que vous envisagez de vendre. Ce montant est ensuite déduit du nouveau crédit immobilier souscrit pour l’achat du prochain logement. Le principal avantage de ce mécanisme est qu’il permet d’acheter avant de vendre, en anticipant les fonds de la vente.

Toutefois, il s’accompagne d’une contrainte majeure : une durée limitée, souvent de 12 à 24 mois, durant laquelle la vente du premier bien doit être réalisée.

Au contraire, le prêt achat-revente intègre directement la vente prévue du premier bien dans le plan de financement, offrant une approche plus globale et moins segmentée. Chaque dispositif a ses avantages et ses contraintes, et le choix dépendra de la situation financière et des préférences de l’emprunteur.

Comment revendre son bien rapidement ?

Pour une revente efficace et rapide de votre bien immobilier, plusieurs stratégies peuvent être adoptées. Avant toute chose, il est essentiel de fixer un prix conforme à la réalité du marché. En effet, une surévaluation de votre propriété pourrait prolonger inutilement le délai de vente.

Miser sur l’esthétique de votre bien est aussi une clé de succès. Il s’agit de créer un véritable coup de cœur pour les potentiels acquéreurs dès la première visite. Le home staging, qui consiste à valoriser un logement en le dépersonnalisant et en le rendant le plus neutre possible, est une méthode éprouvée pour y parvenir.

Faire appel à un agent immobilier peut également s’avérer judicieux. Si vous aviez collaboré avec un agent lors de l’achat, envisagez de le recontacter pour la revente. Non seulement cela renforcera vos relations professionnelles, mais il pourrait également vous proposer d’autres opportunités intéressantes.

De plus, les agences ayant une expertise dans votre quartier ou votre secteur disposent d’une connaissance précieuse des spécificités locales, ce qui peut être un atout majeur.

Enfin, n’oubliez pas l’importance d’une préparation en amont. Assurez-vous d’avoir tous les documents et diagnostics nécessaires prêts avant même qu’un potentiel acquéreur ne manifeste son intérêt. Cette anticipation facilitera le processus de vente et évitera des retards inutiles.

En résumé, bien que l’achat-revente puisse être un moyen efficace de réaliser des bénéfices en immobilier, il demande une implication conséquente et une parfaite connaissance du marché. Ce n’est pas seulement une affaire de chance, mais surtout de stratégie et de professionnalisme.

Avantages et risques d’un achat revente

L’achat-revente offre de nombreux avantages, mais comme tout investissement, il comporte des risques.

Les avantages

Outre le potentiel de profit, l’achat-revente offre la satisfaction de voir une transformation, de participer à la valorisation d’un quartier, et d’acquérir une expertise en immobilier.

Les risques

Les marchés immobiliers fluctuent. Un retournement du marché, une évaluation incorrecte, ou des coûts de rénovation sous-estimés peuvent mettre en péril l’investissement.

Conseils pour les débutants avant de se lancer dans un achat revente

Prendre son temps

Dans l’achat revente, la précipitation peut être l’ennemie. Il est crucial de bien étudier chaque décision, chaque achat, chaque rénovation.

Établir un budget

Avoir un budget clair et s’y tenir est essentiel. Cela évite les surprises désagréables et permet de mieux anticiper les coûts.

Dans quelles villes réaliser un achat revente ?

Les métropoles en pleine croissance démographique et économique sont particulièrement attrayantes pour les investisseurs en achat revente.

Faire un achat revente à Dijon

Prenons l’exemple de Dijon. Cette cité, riche de son histoire et de son patrimoine, connaît également un développement économique et démographique significatif. Notamment, avec une croissance démographique notable de plus de 0,5% annuel entre 2013 et 2018. Cependant, avec la crise du Covid, cette croissante s’est multipliée, et cela va continuer jusqu’en 2025 selon le maire de Dijon, François Rebsamen. En effet, depuis 2013, 70% de la hausse de population de la métropole Dijonnaise est représentée par la hausse de population de la ville de Dijon.

De plus, Dijon, tout en préservant son charme historique, a su s’adapter aux exigences contemporaines en matière d’infrastructures, d’éducation et de services.

Ces dynamiques ont contribué à une demande soutenue dans le secteur immobilier, rendant cette ville attrayante pour l’achat revente. Avec un coût moyen de 2.734 euros le m² pour les logements anciens et un prix moyen de 3.410 euros le m² pour les logements neufs.

D’autre part, Dijon est régulièrement citée parmi les villes françaises les plus prisées pour sa qualité de vie, ses routes des vins, son excellente accessibilité (grâce à des infrastructures comme le TGV, et les autoroutes) et son riche tissu économique.

Il est bon de noter que le taux d’activité de la Bourgogne Franche Comté est de 73 %. La région se classe donc à la cinquième position des régions françaises ayant les plus fortes proportions de personnes actives, et la première région pour le taux d’emploi des jeunes de 15 à 24 ans.

Les critères de sélection de la ville

Il est pertinent de souligner que pour maximiser les marges en achat revente, il est judicieux de privilégier les villes où le prix au mètre carré est relativement élevé, soit généralement supérieur à 3 000 €. La raison en est simple : le coût des rénovations est souvent similaire d’une ville à l’autre. Ainsi, le retour sur investissement sera potentiellement plus élevé dans des zones où les prix immobiliers sont plus importants.

Pour garantir le succès de votre projet d’achat revente, orientez-vous vers des villes dynamiques, dotées d’une forte activité économique, bien pourvues en infrastructures et services, et facilement accessibles par différents moyens de transport.

Alternative à l’achat revente

L’achat-revente n’est pas la seule façon d’investir dans l’immobilier. L’investissement locatif clé en main est une autre option intéressante. Il propose une approche déléguée où des professionnels gèrent tout, de la recherche du bien à sa mise en location.

En somme, que vous optiez pour l’achat-revente ou l’investissement locatif, l’important est de bien se préparer, de s’entourer des bons partenaires et de garder un œil attentif sur les tendances du marché.

Conclusion : Est-ce pour vous ?

L’achat revente est une aventure. Elle peut être lucrative, éducative et passionnante. Cependant, elle nécessite préparation, recherche, et une bonne dose d’audace. Si vous êtes prêt à vous engager, à apprendre et à prendre des risques calculés, cette aventure pourrait bien être pour vous.

FAQ sur la pratique de l’achat revente de biens immobiliers

Qu’est-ce que l’achat-revente en immobilier ?

L’achat-revente consiste à acquérir un bien immobilier dans le but de le revendre après une courte période, souvent après avoir réalisé des travaux de rénovation, dans le but de dégager une plus-value.

Comment déterminer le bon prix d’achat ?

Il est crucial de bien connaître le marché local. Utilisez des plateformes immobilières, consultez les agents immobiliers, étudiez les transactions récentes dans la zone et n’hésitez pas à négocier pour obtenir le meilleur prix.

Le home staging est-il vraiment efficace pour accélérer la vente ?

Oui, le home staging, qui vise à rendre le bien plus attractif pour les acheteurs potentiels, peut considérablement accélérer le processus de vente en créant un « coup de cœur » pour le visiteur.

Quelle est la différence entre le prêt achat-revente et le prêt relais ?

Le prêt achat-revente est un financement global qui prend en compte à la fois l’achat du nouveau bien et la vente du bien actuel. Le prêt relais, quant à lui, est une avance sur la vente future d’un bien existant.

Faut-il vendre le bien immobilier avant de l’avoir entièrement rénové ?

Cela dépend. Vendre avant d’avoir terminé les rénovations peut minimiser les risques et accélérer le retour sur investissement. Cependant, certains acheteurs préfèrent voir le produit fini avant d’acheter.

L’achat revente est-il plus risqué que l’investissement locatif ?

L’achat revente peut offrir des rendements plus rapides, mais il est généralement considéré comme plus risqué car il dépend fortement des fluctuations du marché. L’investissement locatif, bien que généralement plus lent en termes de rendement, peut offrir une source de revenus plus stable à long terme.

Comment choisir la bonne ville pour un achat revente ?

Optez pour des villes à forte croissance démographique, une bonne activité économique, et où la demande immobilière est plus élevée que l’offre. Une analyse approfondie du marché local est primordiale.

Dois-je faire appel à un agent immobilier pour la revente ?

Cela dépend de vos compétences et de votre temps disponible. Un agent peut accélérer le processus de vente, atteindre un réseau plus large d’acheteurs potentiels et vous aider à obtenir un meilleur prix. Cependant, cela vient avec le coût de la commission de l’agent.

Combien de temps faut-il en moyenne pour réaliser un achat revente ?

Le délai varie selon le marché, l’état initial du bien, l’ampleur des travaux à réaliser et la stratégie de vente. Il peut varier de quelques mois à plusieurs années.

Comment minimiser les risques lors de l’achat revente ?

Il est crucial de bien évaluer le bien avant l’achat, de définir un budget réaliste pour les rénovations, de connaître en profondeur le marché local, et de rester flexible en ajustant votre stratégie en fonction des conditions du marché.

Conseillère en investissement

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Diplômée d’un master spécialisé en droit notarial européen et international obtenu à l’Université Paris-Sud, j’ai travaillé en tant que notaire assistante dans un service immobilier au sein d’une Etude notariale parisienne puis en tant que juriste immobilier au sein d’un bailleur social avant de fonder Patrimoni Conseil.

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