Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires lors d’une vente ?

Les diagnostics immobiliers sont des outils indispensables et obligatoires pour les acheteurs et les vendeurs d'un bien immobilier.

diagnostics immobiliers transaction

Que vous soyez acheteur ou vendeur, vous serez confronté aux diagnostics immobiliers. Ils doivent respecter certaines conditions et avoir une date de validité. Il est important de ne pas faire l’impasse sur ces documents. Nous allons donc tout vous expliquer sur ce sujet dans notre article.

Le diagnostic immobilier : qu’est-ce que c’est ?

Pour commencer, un diagnostic immobilier est une analyse effectuée par un professionnel qualifié afin d’évaluer l’état d’un bien immobilier.

Dans le cadre d’une transaction immobilière, les diagnostics immobiliers serviront à contrôler tous les détails du bien. Vous retrouverez les diagnostics suivants :

  • Diagnostic de performance énergétique (DPE)
  • Diagnostic de risque d’exposition au plomb (CREP)
  • Diagnostic d’amiante
  • Diagnostics termites
  • Diagnostics de l’installation intérieure de gaz
  • Diagnostics de l’installation intérieure d’électricité
  • Diagnostics de l’installation d’assainissement non collectif
  • Etat des risques et pollutions
  • Diagnostic Bruit
  • Diagnostic Mérule
  • Métrage Loi Carrez

A quoi servent les diagnostics immobiliers et qui les réalisent ?

Tout d’abord, il faut dire que les diagnostics immobiliers sont des outils indispensables pour les acheteurs et les vendeurs d’un bien immobilier. En effet, ils permettent de connaître l’état général du bien et de détecter les éventuels défauts qui pourraient impacter la transaction.

Lorsque vous vendez un bien, vous devez faire réaliser ces documents par des professionnels certifiés et agréés par les pouvoirs publics. Il est également important que ces documents soient réalisés conformément à la réglementation en vigueur et qu’ils respectent les normes établies par le Comité national de l’habitat. A l’exception de l’état des risques naturels et technologiques qui peut être réalisé par le propriétaire lui-même. Nous vous conseillons tout de même de faire réaliser l’intégralité des documents par un professionnel. En effet, il saura avec exactitude les informations à renseigner.

En ce qui concerne le métrage Loi Carrez, un particulier peut lui-même le réaliser. Vous pouvez donc vous en charger. Cependant, si votre acquéreur constate un écart de plus de 5%, alors il est en droit d’avoir recours à la justice pour cause de vice cachée.

Enfin, lors d’une transaction immobilière, les diagnostics sont à la charge du vendeur. Ils répondent uniquement à une obligation d’information mais rien n’oblige le vendeur à réaliser des travaux selon le résultat.

Il est donc tout à fait légal de vendre un bien ayant un diagnostic plomb ou amiante positif.

Quels sont les différents diagnostics obligatoires lors d’une transaction immobilière ?

Vous trouverez ci-dessous la liste de l’ensemble des diagnostics immobilier, à savoir :

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Objectif : Le DPE a pour but de vous renseigner sur les performances énergétiques d’un logement. C’est à dire qu’il prend en compte sa consommation énergétique et son impact en termes d’émission de gaz à effet de serre.

Logement concerné : Pour être concerné, le bien immobilier doit être clos et couvert. De plus, il doit comprendre une installation de chauffage ou d’eau chaude. Enfin, tous ces logements sont concernés sauf ceux destinés à être occupés moins de 4 mois par an. Cela ne concerne que la France métropolitaine.

Durée de validité : 10 ans.

Nouveauté : De plus, pour vendre son bien, le propriétaire doit, :

  • A partir de septembre 2022, effectuer un audit de performance énergétique si le bien est considéré comme passoir énergétique. C’est à dire qu’il soit classé F ou G en termes de consommation d’énergie ;
  • Annoncer une fourchette de prix des dépenses annuelles concernant la consommation énergétique ;
  • Afficher l’étiquette énergie et l’étiquette climat dans l’annonce publiée pour la mise en vente. Les agences immobilières sont aussi soumises à ces exigences.

Diagnostic de risque d'exposition au plomb (CREP)

Objectif : Le CREP est un diagnostic qui vous permettra de détecter ou non de la présence de plomb dans le logement visé. Souvent le plomb est détecté dans les anciennes peintures.

Logement concerné : Tous les biens immobiliers à usage d’habitation ayant été construits avant 1949. Lorsque le bien se situe dans une copropriété, le document ne porte que sur les parties privatives affectés à l’habitation. Cela signifie que vous n’aurez pas de constat pour les parties communes.

Durée de validité : Si le logement ne comporte pas de plomb alors le CREP a une durée illimitée. En revanche, si le logement comporte une concentration de plomb supérieure à 1mg/cm², alors le CREP doit avoir été réalisé moins d’un an avant la vente.

Diagnostic Amiante

Objectif : Ce diagnostic permet de détecter ou non la présence de matériaux ou objets contenant de l’amiante dans votre logement.

Logement concerné : Tous les logements ayant obtenu un permis de construire avant juillet 1997. Et plus largement, tous les immeubles bâtis peu importe leur affectation. (Habitation, bureau, usage commercial, etc.) De plus, sont concernés également les copropriétés. C’est à dire que, lorsque la vente porte sur un logement en copropriété, vous devez obtenir du vendeur deux documents distincts : un constat portant sur les parties privatives et un constat portant sur les parties communes.

Durée de validité : Si le diagnostic a été réalisé avant le 1er avril 2013 alors il doit être renouvelé avant la vente du logement. En revanche, s’il a été effectué après cette date, il a une durée illimitée.

Diagnostic termites

Objectif : Ce diagnostic a pour but de signaler la présence ou non d’insectes xylophages tels que les termites. Puisque ces derniers dégradent le bois et les différents matériaux dérivés, ils peuvent affecter, notamment, la solidité du bâtiment et mettre en péril votre logement.

Logement concerné : Tous les logements concernés par ce diagnostic sont ceux situés dans les zones déclarées par un arrêté préfectoral. Lorsque ce bien se situe dans un immeuble en copropriété, seules les parties privatives sont concernées.

Durée de validité : La durée de validité de ce diagnostic est de 6 mois.

Diagnostic de l'installation intérieure de gaz

Objectif : Le but de ce diagnostic est d’évaluer les risques qui peuvent être causés par l’installation de gaz.

Logement concerné : Uniquement les logements où l’installation de gaz a plus de 15 ans.

Durée de validité :  Le diagnostic est valable 3 ans.

Diagnostic de l'installation intérieure d'électricité

Objectif : Ce diagnostic permet de mesurer les risques liés à l’installation électrique.

Logement concerné : Uniquement les logements ayant une installation électrique datant de plus de 15 ans.

Durée de validité : Le diagnostic est valable pendant une durée de 3 ans.

Diagnostic de l'installation d'assainissement non collectif

Objectif : Vous allez devoir faire effectuer ce diagnostic lorsque votre logement n’est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées. Il est de pratique de demander au service urbanisme de la ville ou de la commune concernée si un contrat a été conclu avec une entreprise spécialisée. Ce diagnostic vous permettra de vous assurer du bon fonctionnement de l’installation.

Logement concerné : Les logements non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées.

Dans les cas de copropriété :

  • Si le diagnostic concerne uniquement une partie privative alors le propriétaire sera le seul concerné par le résultat de ce dernier.
  • Si le diagnostic concerne une partie commune alors les coûts de potentiel remise en conformité seront à la charge de l’ensemble des copropriétaires selon le statut qui régit leur copropriété.

Durée de validité : Le diagnostic doit dater de moins de 3 ans lors de signature de la promesse de vente.

État des risques et pollutions (ERP)

Objectif : Ce diagnostic vous informera des risques liés au terrain sur lequel le bien se situe. Comme par exemple, les risques naturels (inondation, sismicité, …), mais aussi les risques miniers, technologiques, ou encore la pollution.

Logement concerné : Ce sont les logements situés soit dans :

  • Une zone exposée aux risques naturels ;
  • Une zone où l’activité sismique est classée niveau 2, 3, 4 ou 5 ;
  • Une zone potentiellement exposée au radon, classée niveau 3 ;
  • Ou encore une zone exposée aux risques technologiques. 
 

Durée de validité : Ce diagnostic est valable pour une durée de 6 mois.

Diagnostic Bruit

Objectif : Ce document sert à informer vos futurs acquéreurs des potentielles nuisances sonores.

Logement concerné : Les biens concernés sont les immeubles d’habitation ou mixtes et les terrains constructibles situés dans une zone dite d’exposition au bruit.

Ce diagnostic peut faire l’objet d’une mention dans l’ERP.

Durée de validité : La durée de validité de ce constat est de 6 mois.

Diagnostic Mérule

Objectif : Ce diagnostic permet de révéler la potentielle présence du mérule. Mais qu’est-ce que la mérule ? La mérule est un champignon qui a comme particularité de s’attaquer au bois et fragiliser les charpentes.

Logement concerné : Les logements concernés sont ceux situés dans des communes ayant pris un arrêté préfectoral.

Durée de validité : La durée de validité de ce document est de 6 mois.

Métrage LOI CARREZ

Objectif : Le métrage LOI CARREZ correspond à la mesure précise des espaces clos et couverts d’un logement. Les espaces de votre logement ayant une hauteur sous plafond de minimum 1,80m sont alors concernés par ce métrage.

Logement concerné : Seulement les biens immobiliers à usage d’habitation. Cela n’inclut donc pas les caves, garages, etc.

Durée de validité : Valable pour une durée illimitée, mais il est quand même conseillé de le refaire après des travaux qui pourraient modifier la surface.

Quelles sont les sanctions en cas de diagnostic manquant ou falsifié ?

Si les diagnostics ne sont pas transmis volontairement ou que les informations sont fausses, il est possible pour l’acquéreur d’avoir recours à la justice.

En effet, afin de demander des dommages et intérêts, l’acquéreur peut également faire un recours auprès du service des fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF). Cela peut donc vous amener à une peine de 2 ans de prison et 300 000€ d’amende. Enfin, si le diagnostiqueur n’est pas certifié, le vendeur risque également une amende de 1500€.

En conclusion, les diagnostics sont extrêmement importants lors d’une transaction immobilière. Cependant, ils sont surtout obligatoires de la part du vendeur afin de vous permettre de connaitre tous les détails du bien convoité.

Si vous investissez avec les équipes de Patrimoni Conseil, nous nous chargerons de vérifier la véracité et la validité de ces diagnostics. En effet, notre rôle est de vous permettre d’investir sereinement.