Investir dans un T2 à Lyon peut être une opération particulièrement rentable. Voici ce que vous devez savoir.
Pourquoi investir dans un T2 à Lyon ?
Un marché immobilier favorable
Le parc immobilier lyonnais se compose d’environ 95% d’appartements. Parmi eux, les T2 et les T3 sont les biens les plus recherchés par les locataires.
La demande locative
Lyon est une ville qui accueille une majorité de locataires dans sa population, ce qui représente un avantage considérable pour les investisseurs locatifs. Les dernières statistiques de l’INSEE montrent que 64% des habitants sont locataires et environ 33,7% sont propriétaires.
Un marché de l’emploi dynamique
Lyon bénéficie d’une économie florissante. Elle dispose en effet de plusieurs quartiers des affaires et accueille de nombreuses entreprises innovantes. Le marché de l’emploi attire chaque année une multitude de jeunes actifs, qui recherchent des locations dans de petites surfaces telles que des T2.
Une forte concentration d’étudiants
La population de la métropole lyonnaise est particulièrement jeune. Parmi elles, on compte environ 185 000 étudiants, répartis dans les différentes universités et grandes écoles. Cette demande locative pèse un poids considérable sur le marché immobilier et se tourne surtout vers les studios et les T2. Investir dans un T2 à Lyon est donc la garantie de louer rapidement et de maximiser votre taux d’occupation.
Quels locataires cibler pour investir dans un T2 à Lyon ?
Lyon est l’une des villes françaises les plus prisées par les étudiants. Elle offre une grande diversité de cursus et accueille des écoles renommées. De ce fait, les étudiants sont l’une des cibles de locataires les plus pertinentes pour maximiser votre rentabilité locative.
Les jeunes actifs représentent également une demande accrue pour des logements tels que les T2. L’avantage d’avoir une pièce supplémentaire, comparé à un studio, est que le T2 peut s’adapter aux actifs célibataires, mais également aux jeunes couples. Cela vous permet de décupler encore davantage votre cible et de sécuriser vos revenus locatifs.
Quel budget pour investir dans un T2 à Lyon ?
Les prix de l’immobilier à Lyon
Lyon fait partie des villes les plus onéreuses de France pour acheter un bien immobilier. Bien que les prix soient très inférieurs à ceux de la capitale, le marché est tout de même dense.
Selon le baromètre de Meilleurs Agents, il faudrait compter environ 4782€/m² pour un appartement et 5855€/m² pour une maison. Les prix peuvent considérablement varier en fonction des secteurs et des biens, ce qui permet tout de même aux budgets modérés d’accéder à l’investissement locatif. Les loyers fluctuent eux aussi en fonction des secteurs. Ils peuvent s’étendre de 12 à 25€/m², avec une moyenne de 17€/m²
Les statistiques de LPI SeLoger estiment que les loyers moyens pour un T2 à Lyon sont de 17,8€/m² pour une location meublée et 15,8€/m² pour une location nue.
Exemple d’investissement : budget et rendement moyen
Le budget moyen
Pour vous aider à estimer le budget moyen d’un investissement locatif à Lyon, voici une mise en situation.
Vous achetez un T2 de 35m², pour un prix de 4849€/m².
Prix d’achat : 35 x 4849 = 169 715€.
Frais de notaire de 7% : 169 715 x 0,07 = 11 880€
Coût d’acquisition total : 181 595€.
Le rendement locatif brut et net
Dans cet exemple, nous admettons que vos frais représentent 10% de vos revenus locatifs. Le rendement locatif se calcule de la manière suivante :
Surface habitable : 35m²
Loyer mensuel : 17 x 35 = 595€
Charges locatives mensuelles estimées : 90€
Revenus locatifs annuels : (595 + 90) x 12 = 8220€
Frais locatifs estimés : 8220 x 0,1 = 822€
Rendement locatif brut : (revenu locatif annuel / coût d’acquisition) x 100 = (8220 / 181 595) x 100 = 4,53%
Rendement locatif net : (revenu locatif annuel – frais annuel) / coût d’acquisition total x 100 = (8220 – 822) / 181 595 x 100 = (7398 / 181 595) x 100 = 4,07%.
BON À SAVOIR : Au-delà du rendement locatif potentiel, Lyon est une ville très prisée dont le marché immobilier se fait de plus en plus dynamique. Investir à Lyon est donc un placement immobilier sûr, qui peut vous permettre d’obtenir une importante plus-value immobilière lors de la revente de votre bien.
Les meilleurs quartiers pour investir dans un T2 à Lyon
Les étudiants et les jeunes actifs génèrent une demande locative élevée dans l’ensemble des quartiers Lyonnais. Investir dans un T2 sera rentable, quel que soit le secteur. Cependant, certaines zones particulièrement attractives peuvent vous permettre de maximiser votre rendement locatif.
Lyon 2e
Le deuxième arrondissement de Lyon fait partie des secteurs les plus onéreux pour un achat immobilier. Néanmoins, il permet de dégager une excellente rentabilité locative. Le cadre de vie et la proximité avec les transports et les grandes écoles en font un lieu privilégier pour les étudiants et les jeunes actifs. La demande locative est importante dans ce secteur, surtout autour de la Presqu’ile : Confluence et Place Bellecour. Les logements se vendent en moyenne à 5953€/m², tandis que les loyers varient entre 14 et 31€/m² en fonction des biens, avec une moyenne de 19€/m².
Lyon 7e
Le 7ème arrondissement de Lyon génère une demande locative accrue de la part des étudiants. Son emplacement stratégique leur offre un accès rapide aux campus Lyon 2 et Lyon 3, aux transports en commun, ainsi qu’à de nombreuses commodités. Le quartier de la Guillotière permet notamment d’investir pour des prix assez raisonnables pour la ville. LPI-SeLoger estime la valeur moyenne des logements à 4777€/m². Les loyers varient quant à eux entre 12 et 24€/m², avec une moyenne de 16€/m².
Lyon 3e
Le 3ème arrondissement de Lyon compte environ 94% d’appartements, dont les plus demandés sont les T2 et les T3. Il accueille le quartier de la Part-Dieu, qui est considéré comme le deuxième quartier des affaires le plus attractif après celui de la Défense à Paris. De nombreux jeunes travailleurs recherchent donc des locations dans ce secteur, ce qui fait exploser la demande locative pour les petites surfaces comme les T2. Les prix de l’immobilier dans ce quartier varient généralement entre 3208 et 6243€/m², avec une moyenne de 4796€/m². Les loyers s’étendent de 12 à 25€/m² avec une moyenne de 17€/m².
Réduire ses impôts grâce à l’investissement locatif à Lyon
Louer en meublé avec le dispositif LMNP
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), vous permet de réduire vos impôts sur vos revenus locatifs, grâce à la location meublée.
En choisissant le régime fiscal micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement sur vos revenus locatifs, ce qui permet de réduire votre imposition. Avec le régime réel, en revanche, vous pouvez déduire l’intégralité de vos charges déductibles pour leur montant réel.
Ce dispositif vous permet donc d’augmenter votre revenu global grâce aux loyers perçus, sans forcément augmenter votre imposition.
Pour investir dans un T2 à Lyon avec le statut LMNP, vous devez respecter les conditions suivantes :
- Générer moins de 23 000€ de recettes locatives annuelles, ou des recettes qui représentent moins de 50% de votre revenu global.
- Louer un logement meublé, dans le respect des critères de décence.
- Si vous louer en LMNP dans une résidence de services, vous devez signer un bail commercial d’au moins 9 ans.
La location vide avec la loi Pinel et Denormandie
La loi Pinel
La loi Pinel vous permet de réduire une partie de vos impôts grâce à l’investissement locatif neuf. Elle prendra fin le 31 décembre 2024, il vous reste donc quelques mois pour profiter de avantages fiscaux.
Pour pouvoir bénéficier de ce dispositif, voici les conditions à remplir :
- Acheter un bien immobilier neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement)
- Investir dans une zone Pinel : A, Abis ou B1
- Ne pas réaliser plus de deux investissements Pinel par an
- Respecter le plafond d’investissement de 300 000€ et 5500€/m²
- Respecter les plafonds de loyers et de ressources locataires en fonction des zones
Investir dans un T2 à Lyon avec la loi Pinel en 2024 vous permet de bénéficier d’un avantage fiscal, calculé en pourcentage du prix de votre bien, et selon votre durée de mise en location :
- 9% pour une location de 6 ans
- 12% pour une location de 9 ans
- 14% pour une location de 12 ans
Le dispositif Denormandie
Ce dispositif est assez similaire au dispositif Pinel, car il offre les mêmes avantages fiscaux. Il est cependant dédié à l’investissement immobilier ancien, avec des travaux de rénovation.
Pour bénéficier de la réduction fiscale Denormandie, vous devez réaliser des travaux de rénovation énergétique qui représentent au moins 25% du coût de votre achat, et qui permettent d’améliorer la performance du logement de 30%.
Les logements concernés sont ceux qui font partie du programme « action cœur de ville » ou bien qui se situent dans des zones où la revitalisation du territoire est prioritaire (signature d’une opération de revitalisation du territoire).
Investir dans un T2 à Lyon est une opération particulièrement rentable, et ce, dans tous les quartiers de la ville. La demande locative de la part des étudiants et des jeunes actifs est en effet considérable et surtout tournée vers ce type de bien.
Pour réussir votre investissement locatif, n’hésitez pas à vous faire accompagner par nos experts en investissement locatif. Vous recevrez des conseils personnalisés afin de choisir le bien qui correspond parfaitement à votre budget et à vos attentes.
