Besançon est une ville attractive, idéale pour investir dans un T2. Dynamisme immobilier et économique, demande locative, cadre de vie : voici toutes les bonnes raisons de réaliser un investissement locatif dans la préfecture du Doubs.
Pourquoi investir dans un T2 à Besançon ?
La demande locative
Besançon accueille une population particulièrement jeune, qui compte énormément de jeunes actifs et d’étudiants. De ce fait, la demande locative est importante. Selon les dernières statistiques de l’INSEE, 62,6% des habitants sont locataires, contre 35,1% de propriétaires. De plus, 27,6% ont entre 15 et 29 ans.
Investir dans un T2 à Besançon est donc un excellent moyen de louer rapidement et de sécuriser vos revenus locatifs. La forte demande vous permet en effet de minimiser le risque de vacances locatives, et d’obtenir un bon rendement.
Le marché de l’emploi
Besançon est une ville d’Art et d’Histoire qui dispose de nombreux atouts. Sa culture et sa localisation privilégiée à deux heures de Paris, Lyon et Genève, permettent de dynamiser le tourisme et le secteur événementiel. La ville bénéficie également d’un bassin d’emploi dynamique, qui attire de nombreux travailleurs chaque année.
Les prix de l’immobilier
Investir dans un T2 à Besançon est assez simple, car les prix de l’immobilier sont particulièrement abordables. En effet, les logements se vendent bien moins cher que dans les grandes villes alentour telles que Lyon, Marseille, ou encore Paris. Ce marché immobilier favorable permet de faciliter l’accès à la propriété pour tous les types de budgets, même les plus modestes. Dans le même temps, la demande locative élevée permet de développer les opportunités de valorisation des biens sur le moyen et long terme.
La cible de locataire idéale pour investir dans un T2 à Besançon
Besançon est une ville jeune et particulièrement dynamique. Environ 44% de la population a moins de 30 ans, et les grandes écoles accueillent plus de 30 000 étudiants chaque année. Ils représentent donc une demande locative importante à destination des petites surfaces comme les studios, les T1 et les T2.
Investir dans un T2 à Besançon, dans une résidence étudiante ou à proximité des universités et des transports en commun est donc un choix stratégique qui vous permettra de maximiser votre taux d’occupation et votre rentabilité.
Les T2 attirent également les jeunes actifs, qu’ils soient célibataires ou en couple. Les secteurs proches des transports en commun et du centre-ville sont à privilégier, car c’est là que la demande locative est la plus élevée.
Quel budget pour investir dans un T2 à Besançon ?
Les prix de l’immobilier
Comme nous l’avons vu précédemment, Besançon est une ville abordable pour tous les budgets. Selon le baromètre de Meilleurs Agents, il faudrait compter environ 2345€/m² pour un appartement et 2505€/m² pour une maison. Les données de LPI SeLoger estiment que les logements se vendent entre 1515 et 3181€/m², avec une moyenne de 2366€/m².
Même les habitations les plus onéreuses sont donc assez accessibles pour des budgets modérés. Les loyers sont quant à eux estimés entre 7 et 20€/m², avec une moyenne de 12€/m². Locservice.fr estime que les appartements T2 bisontins entre 30 et 55m² se louent entre 395 et 850€/m², avec une moyenne de 579€/m².
En suivant ces moyennes, Un T2 de 35m² à 2366€/m² se vend 82 810€/m², hors frais de notaire.
Exemple d’investissement : budget et rendement moyen
Le budget moyen
Dans cet exemple, vous investissez dans un T2 de 35m² à Besançon pour un prix de 2366€/m².
Prix de vente : 35 x 2366 = 82 810€/m²
Frais de notaire de 7% : 82 810 x 0,07 = 5796,70€
Coût total de l’opération : 82 810 + 5796,70 = 88 606,70€
Les rendements locatifs bruts et nets
Dans cet exemple, nous supposons que les frais représentent 10% de vos revenus locatifs.
Surface habitable : 35m²
Montant du loyer : 12,30€/m²
Loyer mensuel : 35 x 12,30 = 430,50€/m²
Charges locatives estimées : 45€
Revenus locatifs annuels : (430,50 + 45) x 10 = 5706€
Frais locatifs estimés : 5706 x 0,1 = 570,6€
Rendement locatif brut : (revenu locatif annuel / coût d’acquisition) x 100 = (5706 / 88 606,70) x 100 = 6,44%
Rendement locatif net : (revenu locatif annuel – frais annuels) / coût d’acquisition total x 100 = (5706 – 570,60) / 88606,70 x 100 = 5135,40 / 88606,70 x 100 = 5,79%.
Les meilleurs quartiers pour investir dans un T2 à Besançon
Le centre-ville, Chapelle des Buis et Battant
Le secteur du centre-ville est particulièrement prisé par les étudiants et les jeunes actifs. Il englobe le secteur Chapelle des Buis, ainsi que le quartier Battant. Il compte de nombreux commerces, est proche des universités et dispose d’un excellent accès aux transports en commun. La demande locative pour les petites surfaces est donc extrêmement élevée. Les biens les plus prisés sont les T2, suivis des studios et des T3.
Les prix de l’immobilier au centre de Besançon varient entre 1729 et 3792€/m², avec une moyenne d’environ 2528€/m². Les loyers pour les deux pièces s’élèvent généralement à 12€/m², mais peuvent atteindre les 20€/m² pour les biens les plus prisés.
Les Chaprais
Le quartier des Chaprais se situe au nord-est du centre-ville. Il offre un cadre de vie agréable et dispose des mêmes atouts que l’hyper centre. Toutes les commodités sont accessibles facilement, tout comme les transports en commun. Là aussi, les T2 font partie des logements les plus demandés par les locataires, avec les T3. Le secteur est très prisé par les étudiants, mais aussi par les actifs et les jeunes familles.
Acheter un bien aux Chaprais demande un budget d’environ 2386€/m². Les loyers varient là encore entre 7 et 20€/m², avec une moyenne avoisinant les 12€/m².
Réduire ses impôts grâce à l’investissement locatif à Besançon
La location meublée
Choisir la location meublée vous permet d’accéder aux dispositifs de loueur meublé non professionnel (LMNP), ou de loueur meublé professionnel (LMP).
Le statut LMNP est accessible si vos revenus locatifs ne dépassent pas les 23 000€ annuels, ou ne représentent pas plus de 50% du revenu global de votre foyer fiscal. Ainsi, votre activité de propriétaire bailleur est considérée comme une activité secondaire.
Le régime fiscal micro-Bic vous accorde un abattement forfaitaire sur vos revenus locatifs. Le régime réel, quant à lui, vous permet de déduire toutes vos charges pour leur montant réel.
Le statut LMP est assez similaire aux LMNP. Cependant, il s’adresse aux bailleurs dont l’activité locative est la source principale de revenus. Pour dépendre de ce statut, vos revenus locatifs doivent donc dépasser les 23 000€ par an ou représenter plus de 50% de votre revenu global. Sous certaines conditions, le LMP peut également vous accorder une exonération de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
La location vide
En optant pour la location nue, vous déclarez vos impôts dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes fiscaux sont alors accessibles.
Le régime micro-foncier s’applique automatiquement si vos revenus fonciers ne dépassent pas les 15 000€ par an. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 30%. Cela signifie que seulement 70% de vos revenus sont imposables.
Le régime réel, en revanche, s’applique si vos revenus fonciers dépassent les 15 000€ annuels. Il vous permet de déduire le montant réel de toutes vos charges. Dans certains cas, vous pouvez bénéficier du mécanisme du déficit foncier.
En fonction de vos revenus et de votre activité, l’un des régimes peut être plus avantageux que l’autre pour optimiser votre fiscalité.
Investir dans un T2 à Besançon offre de nombreuses opportunités pour maximiser votre rendement locatif, tout en constituant un patrimoine immobilier durable. La qualité de vie et la jeunesse de la population entretiennent une demande locative accrue, parfaite pour pérenniser vos revenus.
Nos experts de l’investissement locatif sont à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet. De plus, notre service de gestion locative vous assiste tout au long de votre activité locative.
