2023 est une année très importante pour les investisseurs qui cherchent à obtenir un prêt immobilier. Avec le taux d’usure qui empêche l’accès au crédit, de nombreux emprunteurs cherchent à le contourner et à obtenir le meilleur prêt immobilier possible. Notamment pour diminuer leur apport de prêt.
Avec des taux d’intérêt en hausse et des taux d’usure qui limitent la quantité de prêts que les banques peuvent accorder, obtenir un prêt peut être un défi. Toutefois, il existe des moyens de contourner le taux d’usure et d’obtenir un prêt immobilier en 2023. Dans cet article, nous explorerons les différentes options et stratégies qui peuvent vous aider à contourner le taux d’usure et trouver un prêt immobilier.
Qu’est-ce que le taux d’usure ?
Le taux d’usure est un taux bancaire maximal, fixé par la Banque de France, qui sert à déterminer le plafond des taux d’intérêt pratiqués par les banques et autres organismes financiers. On l’appelle également le seuil d’usure. Il correspond alors au TAEG maximal lorsque vous souhaitez souscrire un prêt immobilier. C’est-à-dire qu’il comprend tous les frais liés à la souscription du prêt immobilier. Soit le taux d’intérêt, l’assurance, les frais de dossier, les frais liés à la garantie bancaire, etc.
Il s’agit d’un taux qui ne doit pas être dépassé, car il a été établi afin de protéger les consommateurs contre les prêts à un taux d’intérêt trop élevé et/ou abusif. Tous les organismes bancaires sont donc soumis à cette obligation. Cela signifie que si le TAEG de votre crédit immobilier est supérieur au taux d’usure, alors la banque sera dans l’obligation de ne pas vous l’accorder.
De plus, ce taux d’usure concerne tous les crédits. Qu’ils soient accordés à des particuliers, des sociétés, des associations ou encore des professionnels.
Enfin, le taux d’usure est révisé plusieurs fois par an. La Banque de France fixe un nouveau taux d’usure tous les 3 mois.
A quoi sert le taux d’usure ?
Le taux d’usure est un outil important pour les banques et les établissements de crédit qui, lorsqu’ils font des prêts, doivent s’assurer de ne pas pratiquer des taux d’intérêt trop élevés.
En effet, le taux d’usure est mis à jour régulièrement pour s’assurer qu’il ne devienne pas trop élevé et pour protéger les consommateurs de l’endettement excessif.
En outre, le taux d’usure sert également à évaluer le coût des prêts pour les consommateurs, car le coût total du prêt est égal au taux d’intérêt plus les différents frais ci-dessus énoncés. Ainsi, en connaissant le taux d’usure, les consommateurs peuvent mieux comprendre le coût total de leur prêt et prendre des décisions plus éclairées lorsqu’ils choisissent un prêt.
Pour finir, le taux d’usure joue également un rôle de surveillance et de régulateur pour les banques et les autres organismes financiers. En fait, des taux d’intérêt trop élevés pourraient déstabiliser l’ensemble de l’économie française.
Quel est le taux d’usure en mars 2023 ?
En mars 2023, le taux d’usure applicable pour les crédits immobiliers supérieurs à 75.000 euros est de :
- 3,67% pour les prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans ;
- 3,87% pour les crédits immobiliers d’une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans ;
- 4% pour les prêts immobiliers à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus ;
- 4,11% pour les prêts relais.
Quel est l’impact du taux d’usure sur l’obtention des crédits immobiliers en 2023 ?
Cette année 2023 devrait osciller entre la stabilisation des taux d’intérêt et les refus de prêts immobiliers pour dépassement du fameux taux d’usure.
Les taux d’intérêt ont fortement augmenté depuis le début de l’année 2022. Et ils restent en constante augmentation depuis.
Pour rappel, le taux d’usure représente un taux plafond au-dessus duquel les banques ne peuvent pas prêter. Ce taux vise à protéger les consommateurs. Le problème, aujourd’hui est que la méthode actuellement utilisée pour calculer le taux d’usure entraîne le rejet massif des dossiers de crédit pourtant solides.
Cependant, après avoir constaté que le taux d’usure bloquait un trop grand nombre de prêt immobilier, la Banque de France a pris la décision d’actualisé le taux plus régulièrement. En effet, du 1er février au 1er juillet 2023, le taux d’usure sera actualisé tous les mois. Contre tous les trimestres auparavant.
Malgré cette bonne nouvelle, le taux d’usure continue de peser sur les emprunteurs. En effet, près d’un emprunteur sur deux s’est vu refuser un prêt parce qu’il a dépassé le taux d’usure. Alors qu’il aurait pu l’obtenir il y a quelques mois.
Gardez en tête qu’un refus de prêt n’est pas une fatalité. Il existe différentes solutions pour contourner le taux d’usure et donner vie aux projets immobiliers.
Comment contourner le taux d’usure et obtenir un prêt immobilier en 2023 ?
Il existe différentes méthodes pour faire baisser le TEAG et ainsi contourner le taux d’usure. Voici les principales.
Obtenir une assurance-emprunteur adaptée à votre situation :
Le marché de l’assurance emprunteur est maintenant ouvert à la concurrence. Non seulement pour les crédits immobiliers existants, mais également pour les nouveaux crédits immobiliers. Avec la loi Lemoine, dont le dernier volet est entré en vigueur le 1er septembre 2022, vous devriez pouvoir trouver une assurance emprunteur avec les meilleures garanties au meilleur prix.
Cette partie de votre crédit n’est pas négligeable. L’assurance emprunteur représente une partie conséquente du coût de votre prêt.
N’hésitez donc pas à effectuer plusieurs devis d’assurance. Cela vous permettra de dénicher le meilleur taux et ainsi faire diminuer le TAEG. Il y aura donc de grande chance pour que vous soyez en dessous tu taux d’usure.
Toutefois, cette assurance doit fournir une couverture adaptée à votre situation personnelle et professionnelle. L’assurance emprunteur vous protège en cas de sinistre. Elle devra donc couvrir complètement tous vos besoins.
Souscrire une assurance emprunteur à un prix attractif peut être une réelle économie dès que l’on atteint l’âge de 40 ou 45 ans et que l’on présente certains risques médicaux.
Enfin, n’hésitez pas à faire jouer la quotité d’assurance. Notamment lorsque vous investissez à plusieurs. Il est possible que l’on vous propose de vous couvrir à hauteur de 100% chacun. Demandez d’opter pour 50% chacun. Cela signifie qu’en cas de décès d’un des acquéreurs, le survivant devra s’assurer du règlement que de sa propre part.
Augmenter le montant de votre apport personnel :
Les banques exigent désormais une participation financière de 10 % pour accorder un crédit immobilier. On parle alors d’apport personnel. En prenant comme exemple un prêt d’un montant de 250.000 €, cela signifie que vous devez pouvoir faire un apport personnel de 25.000 €.
Si vous avez une épargne plus importante, augmenter ce pourcentage à 20 ou 30 % du montant du prêt demandé réduira alors le montant que vous empruntez. De sorte que le taux d’intérêt que la banque est prête à vous accorder soit considérablement inférieur. C’est la solution la plus évidente, mais aussi les plus difficiles à mettre en œuvre.
Demander une durée du prêt immobilier plus courte :
Le taux d’intérêt varie en fonction de la durée du prêt. En règle générale, plus la durée est longue, plus le taux d’intérêt est élevé. Ainsi, si vous avez la possibilité de recréer votre dossier de prêt auprès de votre courtier, vous pouvez réduire la durée totale de votre prêt et obtenir un taux d’intérêt fixe moins élevé.
Cependant, il ne faut pas oublier la contrepartie de cette astuce. Notamment, lorsqu’il s’agit d’un investissement immobilier. En effet, en diminuant la durée du prêt vous allez devoir rembourser des mensualités de crédit plus élevées. Cela a deux impacts sur votre projet immobilier :
- Votre cashflow va être impacté puisque le montant global des charges va être plus élevé ;
- Votre niveau de ressources financières doit être suffisamment élevé pour couvrir ces mensualités plus élevées et ainsi rester sous la barre des 35% d’endettement. (Assurance emprunteur comprise)
Obtenir des prêts dit « aidés » pour contourner le taux d’usure :
Il existe plusieurs façons de diminuer le taux d’intérêt de votre prêt immobilier. Comme augmenter sa contribution financière et ainsi réduire le montant global emprunté.
Cependant, ce n’est pas la seule solution. En effet, vous pouvez également sollicitez les prêts aidés qui sont mis à la disposition des emprunteurs. Tels que les prêts PTZ ou à taux zéro, le prêt auprès de la société Action Logement, les prêts régionaux, les prêts de divers organismes comme les mutuelles. Etc.
Enfin, vous allez pouvoir diminuer le montant global de votre crédit immobilier, et ainsi contourner le taux d’usure, en diminuant votre enveloppe travaux. Pour cela, il faudra alors demander toutes les subventions existantes. Comme Ma Prime Renov’ par exemple. Une excellente occasion pour les investisseurs immobiliers.
Créer une SCI pour contourner le taux d’usure :
Dans certains cas très particuliers, il existe des solutions plus sophistiquées, comme la structuration des acquisitions par l’intermédiaire de la Société Civile Immobilière (SCI). Ces solutions sont privilégiées, notamment pour les investissements locatifs.
Le dossier de prêt est donc considéré comme ayant été demandé par un professionnel plutôt que par un emprunteur particulier. Lors de l’achat d’une résidence principale, les acquéreurs doivent peser le pour et le contre de la SCI par rapport à leur projet immobilier.
De plus, la constitution d’une SCI va priver l’investisseur des prêts aidés ci-dessus exposés.
Enfin, la SCI va demander des formalités plus importantes lors de la réalisation du projet immobilier. En effet, il va falloir constituer la société et procéder aux formalités administratives. Sur le plan comptable, la société peut également présenter des complications. La fiscalité de votre projet sera également impactée.
Se faire accompagner par un courtier pour contourner le taux d’usure :
Afin de contourner ce taux d’usure, vous devez toutes les chances de votre côté et anticiper au maximum votre demande de financement. Tous les paramètres des crédits immobiliers méritent une attention immédiate lorsqu’ils rentrent dans le calcul du TAEG.
Dès lors, frais de dossier, assurance emprunteur, frais de garantie, etc. sont des éléments à négocier auprès de l’organisme bancaire.
Pour négocier avec succès, les courtiers en crédit immobilier disposent des bonnes informations et de tous les arguments. Un courtier vous permet de trouver une solution de prêt adaptée à votre situation et acceptable par l’organisme bancaire.
De plus, un des avantages du courtier est qu’il dispose de conventions avec les banques. Il bénéficie donc également de taux avantageux pour ses clients. Le refus de prêt et le taux d’usure ne seront donc plus une hantise.
En conclusion, contourner le taux d’usure et obtenir un prêt immobilier en 2023 est possible, mais cela nécessite une bonne préparation et une bonne gestion de votre argent. Vous devez vous assurer que vous êtes en mesure de rembourser votre prêt et que vous avez assez d’argent pour couvrir les frais associés. En outre, vous devrez vous assurer que vous obtenez le meilleur taux d’intérêt possible et que votre prêt correspond à votre budget et à vos objectifs à long terme. La bonne nouvelle est que, si vous vous préparez bien et que vous suivez les bonnes étapes, vous serez en mesure de contourner le taux d’usure et d’obtenir un prêt immobilier en 2023.
