Lorsqu’on investit dans la pierre, il est courant d’effectuer un changement de destination d’un bien immobilier. Cela permet notamment d’optimiser l’utilisation du bien et donc de la rentabilité du projet.
Le changement de destination d’un bien immobilier est une opération immobilière qui consiste à modifier l’usage d’un bien immobilier. Cette transformation peut être motivée par diverses raisons, comme la réadaptation d’un bien à un nouvel usage ou la valorisation d’un bien. Le changement de destination d’un bien immobilier est soumis à certaines conditions et peut entraîner des modifications du cadastre et de la fiscalité du bien. On vous explique tout ce qu’il vaut savoir sur ce changement de destination.
Qu’est-ce que le changement de destination d’un bien immobilier ?
Le changement de destination d’un bien immobilier désigne la transformation d’un bien destiné à une utilisation particulière en un bien destiné à une autre utilisation. Cette transformation peut concerner l’intégralité du bâtiment. Vous avez également la possibilité de changer la destination d’une partie du bâtiment seulement. Par exemple, vous pouvez transformer un local commercial, qui se situe en bas d’un immeuble, en un logement d’habitation.
En outre, c’est une procédure juridique qui peut être effectuée par le propriétaire d’un bien immobilier ou par une personne habilitée à cet effet.
Pourquoi effectuer un changement de destination d’un bâtiment ?
Il y a plusieurs raisons pour lesquelles la destination d’un bâtiment peut changer. La première est que le changement de destination peut être une solution rentable pour les propriétaires de biens immobiliers. Notamment, lorsqu’il s’agit d’un immeuble de rapport avec la présence d’un local commercial au rez-de-chaussée. En effet, ils n’ont pas besoin de démolir et reconstruire. Le coût global des travaux lié à cette transformation sera alors limité. Puisque, notamment, la structure du bâtiment sera conservée.
De plus, le changement de destination d’un bien immobilier peut vous permettre de créer de la rentabilité lors d’un investissement immobilier. Par exemple, vous pouvez transformer un grand local commercial en plusieurs appartements. Vous pouvez donc modifier l’usage d’un bâtiment en fonction des besoins locatifs de votre ville et de votre stratégie d’investissement.
En divisant un grand espace, comme un local commercial ou un espace de stockage, vous allez pouvoir créer des logements supplémentaires. Le montant des loyers des différents appartements sera alors supérieur au seul loyer applicable au local commercial.
C’est également le cas pour la transformation d’un ancien garage idéalement situé en plusieurs appartements ou en un seul loft en profitant de la belle hauteur sous plafond du bâtiment.
Quels sont les types de destination et de sous-destinations possibles ?
Avant de détailler les démarches à suivre pour effectuer ce changement de destination, il est important de connaitre les types de destination possibles.
En effet, il existe différents types de biens immobilier, chacun ayant ses propres caractéristiques et fonctions. Certains biens sont destinés à l’habitation, d’autres à des activités commerciales ou industrielles, et d’autres encore sont des lieux de culte ou des monuments historiques. Les bâtiments peuvent être classés selon leur destination principale.
Cependant, vous trouverez également des sous-destinations, qui sont des fonctions secondaires ou accessoires des biens immobiliers.
Commençons par lister les destinations possibles :
Les types de destination d’un bien :
Aujourd’hui, il existe 5 types de destination des biens immobiliers :
- L’exploitation agricole et forestière ;
- L’habitation ;
- Le commerce et les activités de service ;
- Les équipements d’intérêt collectif et services publics ;
- Les autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.
Les types de sous-destination :
Comme indiquée en introduction, chaque destination est divisée en plusieurs catégories de sous-destination. Vous pouvez les retrouver ci-dessous :
L’exploitation agricole et forestière :
Cette destination est divisée en 2 sous catégories :
- L’exploitation agricole ;
- L’exploitation forestière.
L’habitation :
Comme la première destination, cette dernière est divisée en 2 sous catégories :
- Le logement ;
- L’hébergement.
Le commerce et activités de service :
Cette destination présente, quant à elle, plusieurs sous catégories :
- L’artisanat et le commerce de détail ;
- La restauration ;
- Le commerce de gros ;
- Les activités de services avec un accueil de la clientèle.
Mais également :
- Le cinéma ;
- Les hébergements touristiques.
Les équipements d’intérêt collectif et services publics :
On parle ici des sous destinations suivantes :
- Les locaux et bureaux qui accueillent du public des administrations publiques et assimilés ;
- Les locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés ;
- Les établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale.
Mais aussi :
- Les salles d’art et de spectacle ;
- Les équipements sportifs ;
- Les autres équipements qui reçoivent du public.
Les autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire :
Pour finir, cette destination présente les sous destinations suivantes :
- Les industries ;
- Les entrepôts ;
- Les bureaux.
Enfin, vous retrouverez également les centres de congrès et d’exposition dans ces sous destinations.
Quelles sont les formalités à effectuer pour effectuer ce changement ?
Il y a plusieurs formalités à effectuer lorsque vous souhaitez changer la destination d’un bien immobilier.
Les formalités administratives pour réaliser un changement de destination :
Les types de demande d’autorisation :
Dans notre cas, il y a deux types d’autorisation : une déclaration préalable ou une demande de permis de construire. Les formalités dépendent alors de la nature des travaux à effectuer. Notamment lorsque ces travaux concernent la modification de la façade, de la structure porteuse, ou non.
Le principe est simple : si votre changement de destination entraine des modifications de la structure porteuse ou de la façade, alors vous devez effectuer une demande de permis de construire. Dans le cas contraire, vous devez simplement faire une déclaration préalable de travaux.
Cependant, lorsqu’il s’agit d’un changement de sous-destination (d’une même destination), et qu’aucun travaux concernent la modification de la façade ou de la structure porteuse, alors vous n’aurez aucune formalité à effectuer.
En outre, lorsque votre bâtiment mesure plus de 150m², et que les travaux concernent ceux énoncés ci-dessus, il sera alors nécessaire d’engager un architecte. Il se chargera alors d’effectuer la demande de permis de construire.
Enfin, si vous n’êtes pas sûr des démarches à effectuer, nous vous conseillons d’abord de vous renseigner auprès de la mairie de votre commune afin de connaître les procédures à suivre.
Les démarches à suivre pour effectuer ce changement de destination :
Dans les deux cas, vous devez déposer une demande auprès de la mairie de la commune où se situe le bâtiment concerné. (Via un formulaire CERFA) Cette demande doit être accompagnée de diverses pièces justificatives. Notamment d’un plan de situation du bien immobilier, ainsi que d’un plan de masse et de détails architecturaux.
La mairie étudiera votre demande et vous informera si elle est acceptée ou non. Sachez qu’une étude supplémentaire peut avoir lieu. En effet, selon l’emplacement de votre bâtiment, il est possible que votre demande face l’objet d’une demande supplémentaire auprès du service des bâtiments de France. Ce service vérifiera que le bâtiment et les travaux projetés respectent les normes d’habitation du secteur.
Une fois la demande de changement de destination acceptée, vous devrez réaliser les travaux nécessaires pour effectuer la transformation du bien immobilier. Nous vous conseillons de faire réaliser ces travaux par des professionnels qualifiés et agréés. Notamment pour ceux qui concerne les modifications de façade ou de la structure porteuse. Vous serez alors couvert par les différentes assurances de l’entreprise en cas de désordres à la fin du chantier.
Une fois les travaux terminés, vous devrez faire une nouvelle déclaration auprès de la mairie afin que celle-ci valide le changement de destination. Vous pourrez alors commencer à l’utiliser comme vous le souhaitez.
Les travaux à effectuer pour effectuer un changement de destination :
Il existe plusieurs méthodes pour changer la destination d’un bâtiment. La plus simple consiste à modifier l’aménagement intérieur du bâtiment pour qu’il corresponde à l’usage souhaité. Par exemple, les propriétaires d’un ancien entrepôt peuvent le transformer en appartements, en ajoutant des cloisons, en installant des fenêtres et en aménageant les espaces communs.
Dans certains cas, il peut être nécessaire de modifier la structure même du bâtiment. Par exemple, les propriétaires d’une ancienne usine peuvent la transformer en un commerce en enlevant les murs intérieurs, en ajoutant des escaliers et en installant des vitrines.
De plus, le changement de destination peut impliquer la construction de nouveaux bâtiments sur un terrain vacant ou en utilisant les structures existantes d’un bâtiment obsolète. Par exemple, les propriétaires d’un terrain vacant peuvent y construire une nouvelle résidence, en utilisant les fondations et les murs extérieurs d’un ancien bâtiment.
Quels que soient les moyens employés, il est important de respecter les règlementations en vigueur en matière de construction et d’urbanisme. Les propriétaires de ces biens immobiliers doivent également tenir compte de l’impact du changement de destination sur les voisins et la communauté.
Enfin, il est important de choisir une destination qui sera viable sur le long terme.
Le changement de destination d’un bâtiment est une décision importante qui doit être prise en tenant compte de plusieurs facteurs. En effet, il faut tenir compte du coût des travaux, de la faisabilité du projet, des conditions de l’immeuble et de son environnement, ainsi que des réglementations en vigueur. Nous vous conseillons de vous faire accompagner par un professionnel afin de ne pas commettre d’erreurs lors de la réalisation de toutes ces démarches.
