Investir dans la pierre reste une valeur sûre… à condition de bien choisir sa localisation ! Et sur ce point, Dijon tire son épingle du jeu. Préfecture de la Côte-d’Or, capitale de la Bourgogne-Franche-Comté, la ville coche de nombreuses cases : dynamisme économique, bassin étudiant solide, attractivité culturelle et patrimoine architectural remarquable.
Mais pour réussir son investissement locatif à Dijon, encore faut-il éviter certains pièges et adopter une approche rigoureuse.
Dans cet article, nous vous présentons 9 bonnes pratiques pour investir dans l’immobilier à Dijon.
1️⃣ Définir clairement son projet d’investissement
Avant de regarder les annonces ou de contacter un professionnel tel que Patrimoni Conseil, il est très important de définir son projet et bien entendu, de se poser les bonnes questions :
- Souhaitez-vous générer un revenu locatif mensuel ?
- Recherchez-vous une valorisation du bien à long terme ?
- Envisagez-vous d’occuper le logement un jour ?
Ces éléments détermineront vos critères : quartier, surface, type de bien (neuf ou ancien), niveau de travaux, etc… À Dijon, certains secteurs s’y prêtent mieux selon vos objectifs.
2️⃣ Cibler les bons quartiers de Dijon
L’un des secrets d’un investissement locatif réussi, c’est de connaître finement la géographie de la ville. Dijon, bien que de taille moyenne, présente une forte hétérogénéité d’un quartier à l’autre, tant en termes de prix que de profil de locataires ou de potentiel valorisation.
Voici un tour d’horizon des zones les plus stratégiques pour investir à Dijon, en fonction de vos objectifs et de votre budget.
Le centre-ville (Darcy, République, Monge, Wilson…)
Le cœur historique de Dijon, avec ses rues piétonnes, son architecture ancienne, ses commerces et sa proximité immédiate avec la gare, attire une population mixte : jeunes actifs, étudiants en master, professions libérales…
Les avantages :
- Demande locative très soutenue.
- Taux de vacance faible.
- Très bonne valorisation patrimoniale à long terme.
Attention cependant, :
- Le prix d’achat est plus élevé (3 000 à 3 500€ / m2 en moyenne).
- Rendement locatif souvent modéré (entre 4% et 8% brut), mais sécurisé.
Montchapet
Situé à l’ouest du centre, Montchapet est un quartier résidentiel calme, composé de petites maisons bourgeoises et d’immeubles bien entretenus. Il séduit particulièrement les cadres supérieurs, familles stables ou retraités, en quête de tranquillité tout en restant proches des commodités.
Les avantages :
- Cadre de vie qualitatif.
- Valorisation fiable sur le long terme.
💡A savoir : Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif à Dijon, il existe aussi bien d’autres quartiers dans lesquels vous pouvez investir. N’hésitez donc pas à vous rapprocher d’un professionnel en investissement locatif à Dijon, tel que Patrimoni Conseil, pour bénéficier des meilleurs conseils.
3️⃣ Étudier la demande locative réelle
Ne vous fiez pas uniquement à l’intuition. Analysez :
- Le taux de vacance locative.
- Les types de biens les plus recherchés (studio, T2, colocation).
- Le pouvoir d’achat des locataires potentiels.
- Le niveau des loyers selon la typologie et la localisation.
Pour évaluer la demande locative à Dijon, des outils comme les données de l’INSEE, les observatoires locaux des loyers ou les retours d’agences locales sont précieux.
4️⃣ Choisir le bon format de logement
À Dijon, la typologie de la demande varie selon les quartiers. Voici quelques tendances :
- Studios et T1 : très demandés autour de l’université, du CHU ou du centre-ville. Ce sont souvent les biens privilégiés pour l’investissement locatif étudiant.
- T2/T3 : ciblent les jeunes actifs ou couples, surtout dans les zones bien desservies.
- Grand T3/T4 : adaptés aux familles dans les secteurs résidentiels (Montchapet, Fontaine d’Ouche).
Surtout, n’investissez pas par défaut ! Alignez votre offre sur la demande locale.
5️⃣ Anticiper les travaux et leur valeur ajoutée
L’investissement dans l’ancien à Dijon peut offrir de belles opportunités, mais attention à ne pas sous-estimer l’impact des travaux sur la rentabilité globale. Un bien au charme d’époque vendu à un prix attractif peut cacher des défauts structurels ou des dépenses imprévues. Avant de vous engager, il est impératif de faire évaluer les travaux nécessaires par un professionnel du bâtiment, en demandant des devis précis, réalistes et contextualisés en fonction de l’usage futur du logement (location vide, meublée, colocation…).
Mais au-delà du simple “coût à prévoir”, il s’agit aussi d’analyser ce que ces travaux peuvent réellement vous apporter. Certains aménagements augmentent fortement la valeur locative du bien : repenser les volumes pour créer une pièce en plus, améliorer la performance énergétique, remplacer les menuiseries, ou encore mettre l’installation électrique aux normes actuelles.
Ce sont autant de leviers pour justifier un loyer plus élevé, attirer des locataires fiables, et limiter le risque de vacance locative prolongée.
6️⃣ Évaluer la rentabilité nette, pas juste le rendement brut
Trop d’investisseurs se fient au rendement brut (loyer annuel divisé par le prix d’achat), sans intégrer :
- Les frais de notaires.
- Les charges de copropriété.
- La taxe foncière.
- La gestion locative, si vous déléguez.
- L’éventuelle fiscalité (surtout si vous résidez hors de France).
Calculez toujours la rentabilité nette après impôts. C’est elle qui reflète vraiment la performance de votre investissement.
7️⃣ Choisir un régime fiscal adapté
Le régime fiscal dépend du type de bien et de votre statut :
- Location nue : imposée au barème progressif (revenus fonciers), avec possibilité de déduire certaines charges.
- Location meublée : régime LMNP (micro-bic ou réel), souvent plus avantageux fiscalement.
- Dispositifs fiscaux spécifiques : loi Denormandie par exemple.
Ici aussi, l’accompagnement d’un expert peut vous aider à arbitrer.
8️⃣ Prévoir la gestion locative
Si vous vivez loin de Dijon, déléguer la gestion à un professionnel est souvent judicieux. Cela comprend :
- La recherche et la sélection des locataires.
- Les états des lieux.
- La perception des loyers.
- La gestion des incidents et travaux.
Certes, cela a un coût mais c’est aussi la clé d’un investissement serein.
9️⃣ S’entourer de professionnels de confiance
Investir seul, c’est prendre le risque de passer à côté d’opportunités… ou de commettre des erreurs coûteuses. Même s’il est possible de gérer seul un bien locatif, s’entourer d’un bon réseau est souvent essentiel.
Vous pouvez notamment vous rapprocher de ces experts :
- Un spécialiste en investissement locatif pour optimiser votre rentabilité.
- Un notaire pour sécuriser l’achat.
- Une agence de gestion locative pour l’opérationnel.
👉Contactez-nous et voyons comment nous pouvons vous accompagner dans votre projet !
Les meilleures pratiques pour réussir son investissement dans l’immobilier à Dijon : ce qu’il faut retenir
Dijon n’est pas toujours considérée une ville “à la mode” comme Paris ou Lyon, mais c’est précisément ce qui fait sa force : un marché plus accessible, moins spéculatif, et une demande locative constante. En suivant ces 9 bonnes pratiques, vous mettez toutes les chances de votre côté pour réussir votre investissement immobilier à Dijon !
