Vous envisagez de devenir propriétaire bailleur dans l’une des villes étudiantes les plus dynamiques de la région Grand Est ? Voici les atouts de Nancy et la méthode pour calculer votre rendement locatif.
Le marché immobilier Nancéen
Les atouts de la ville
Nancy est une ville attractive qui offre un cadre de vie idéal à ses habitants. Elle dispose de nombreuses opportunités d’emplois, d’écoles, d’un pôle universitaire prisé, ainsi que d’infrastructures de qualité (transports, espaces verts, culture…).
De plus, la popularité de la ville ne cesse d’augmenter, grâce à des projets urbains conséquents. Une partie est même réservée à la restauration du patrimoine immobilier, ainsi que la construction de logements neufs.
Les prix de l’immobilier à Nancy
Nancy est une ville appréciée par les étudiants, les travailleurs et les familles. En plus de ses infrastructures et de son cadre de vie, elle possède un avantage majeur : un marché immobilier abordable pour les budgets modérés.
Selon les données de Meilleurs Agents, il faudrait compter environs 2229€/m² pour acheter un appartement et 2575€/m² pour acheter une maison. LPI SeLoger estime les prix de l’immobilier à Nancy entre 1477 et 3100€/m², avec une moyenne de 2297€/m². Les loyers s’étendent quant à eux de 9 à 22€/m², avec une moyenne de 13€/m². Ces données sont indispensables pour calculer le rendement locatif à Nancy.
La demande locative à Nancy
Nancy est une ville riche d’opportunités pour les investisseurs locatifs, car elle fait face à une demande locative particulièrement élevée. Elle accueille en effet 70,3% de locataires et 27,5% de propriétaires. La jeunesse de la population en est la raison principale. Selon l’INSEE, 36,4% des habitants ont entre 15 et 29 ans. Les jeunes actifs et les étudiants sont donc en majorité. Ces derniers représentent 18% de la population, car ils sont environ 53 000 à faire leurs études supérieures à Nancy entre 2023 et 2024.
Sans surprise, les petites surfaces, studios / T1, T2 et T3 sont les plus demandées.
Calculer le rendement locatif à Nancy
Le rendement locatif brut à Nancy
Votre rendement locatif à Nancy brut se calcule à l’aide du coût d’acquisition de votre logement, ainsi que des revenus locatifs que vous allez générer. Prenons l’exemple d’un T2 de 40m², situé dans le quartier du centre-ville. La moyenne de prix est de 2336€/m² et celle des loyers est de 13€/m².
Prix d’achat : 2336 x 40 = 93 440€
Frais de notaire de 8% : 7475,20€
Coût total de l’opération : 100 915,20€
Loyers perçus mensuellement : 520€
Charges locatives estimées : 40€
Revenus locatifs annuels : (520 + 40) x 12 = 6720€
Calcul du rendement brut : (6720 / 100 915,20) x 100 = 6,66%
Le rendement locatif net à Nancy
Le rendement locatif à Nancy net vous permet d’estimer plus précisément vos gains réels, en prenant en compte les frais locatifs que vous devez payer chaque année en tant que bailleur, notamment pour les assurances, l’entretien du bien, ou encore les frais de gestion locative. Pour cet exemple, nous estimons que les frais locatifs s’élèvent à 35% de vos revenus locatifs annuels.
Ils sont donc de 2352€, ce qui donne des revenus locatifs nets de 4368€ par an.
Le calcul du rendement net est donc : (4368 / 100 915,20) x 100 = 4,33%.
Quels sont les biens qui génèrent le meilleur rendement locatif à Nancy ?
La rentabilité des petites surfaces
Les petites surfaces telles que les studios, les T1 et les T2 apportent le meilleur rendement pour un investisseur locatif. Ces typologies de biens combinent en effet de nombreux avantages :
- La demande locative pour ces appartements est particulièrement haute, ce qui permet de maximiser le taux d’occupation et de sécuriser les revenus locatifs.
- Une petite surface est plus facile à acheter, car le budget total est moins élevé. Le crédit immobilier est également plus simple à obtenir.
- Une petite surface nécessite moins de frais d’entretien.
Comparatif des loyers en fonction des surfaces
Voici les estimations de loyers de la base de données de Locservice.fr, pour les différentes surfaces des appartements à Nancy. L’étude de ces données est essentielle pour le calcul du rendement locatif à Nancy.
Les studios :
- Moins de 20m² : 381€ de loyer moyen, soit 19,05€/m²
- Entre 20 et 30m² : 437€ de loyer moyen, soit entre 14,56 et 21,85€/m²
- Au-dessus de 30m² : 476€ de loyer moyen, soit 15,86€/m²
Les T1 :
- Moins de 25m² : 442€ de loyer moyen, soit 17,70€/m²
- Entre 25 et 35m² : 457€ de loyer moyen, soit entre 13 et 18,25€/m²
- Au-dessus de 35m² : 533€ de loyer moyen, soit 15,22€/m²
Les T2 :
- Moins de 30m² : 476€ de loyer moyen, soit 15,86€/m²
- Entre 30 et 55m² : 570€ de loyer moyen, soit entre 10,36 et 19€/m²
- Au-dessus de 55m² : 694€ de loyer moyen, soit 12,62€/m²
Les T3 :
- Moins de 55m² : 644€ de loyer moyen, soit 11,70€/m²
- Entre 55 et 75€ : 727€ de loyer moyen, soit entre 9,70 et 13,22€/m²
- Au-dessus de 75m² : 887€ de loyer moyen, soit 11,82€/m²
Les T4 :
- Moins de 75m² : 804€ de loyer moyen, soit 10,72€/m²
- De 75 à 100m² : 850€ de loyer moyen, soit 8,50 et 11,33€/m²
- Au-dessus de 100m² : 1018€ de loyer moyen, soit 10,18€/m²
Les T5 :
- Moins de 90m² : 953€ de loyer moyen, soit 10,60€/m²
- De 90 à 150m² : 1263€ de loyer moyen, soit entre 8,42 et 14€/m²
- Au-dessus de 150m² : 1437€ de loyer moyen, soit 9,60€/m²
Comment maximiser son rendement locatif à Nancy ?
Voici les éléments importants à étudier avant de concrétiser votre investissement, afin de maximiser votre rendement locatif à Nancy.
Le choix des biens immobiliers
Investir dans un appartement à Nancy ne se fait pas au hasard. Pour maximiser votre rendement, vous devez veiller à choisir un bien qui correspond à votre cible de locataire, tant par sa localisation que par sa typologie. Exemple : Un T1 ou un T2 proche des universités et des transports en commun pour cibler les étudiants.
Le régime fiscal
Les régimes fiscaux peuvent vous accorder différents avantages, en fonction de vos revenus et de votre profil. Étudiez chacun d’entre eux avant de faire un choix. Vous pouvez notamment opter pour le régime réel, le régime micro-bic ou encore le régime micro-foncier.
Les dispositifs de défiscalisation immobilière
Certains dispositifs peuvent vous accorder des avantages fiscaux non négligeables pour le rendement locatif à Nancy :
- Statuts LMNP et LMP en location meublée
- Loi Pinel pour un investissement neuf et une location nue
- Dispositif Denormandie pour défiscaliser grâce à des travaux de rénovation énergétique dans un logement ancien
- Loi Malraux pour un investir dans l’immobilier locatif dans un secteur sauvegardé
- Loi Monument Historique pour restaurer un bâtiment prestigieux classé Monument Historique.
Nancy est une ville particulièrement attractive pour les propriétaires bailleurs. Son dynamisme et sa forte demande locative permettent d’obtenir un rendement locatif excellent, à condition de bien choisir son bien, sa localisation et son type de location. Pour vous faire accompagner dans votre projet immobilier, n’hésitez pas à contacter nos experts en gestion locative, ainsi qu’en investissement immobilier.
