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Investir dans un T2 à Dijon : un choix stratégique pour 2024

Sommaire
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Dijon est une ville attractive, grâce à son patrimoine architectural et culturel, sa qualité de vie, son bassin de l’emploi et son pôle universitaire. Elle génère forte demande locative, notamment de la part des étudiants et des jeunes actifs. Les petites surfaces sont donc particulièrement prisées par les acquéreurs. Investir dans un T2 à Dijon peut donc vous permettre de dégager une excellente rentabilité locative. Voici ce que vous devez savoir.

La cible idéale pour investir dans un T2 à Dijon

La capitale de la Bourgogne est très appréciée des locataires. Elle présente donc de multiples opportunités pour les propriétaires bailleurs. Selon les dernières statistiques de l’INSEE, les habitants sont répartis entre 58,1 de locataires et 39,6% de propriétaires. Les petites surfaces comme les T2 font partie des biens les plus recherchés à la location, car ils s’adaptent parfaitement à la jeunesse de la population dijonnaise.

Dijon accueille plusieurs universités et grandes écoles réputées. La diversité de ses cursus attire chaque année environ 30 000 étudiants. Cette population représente une demande locative considérable et stable, idéale pour sécuriser et pérenniser vos revenus locatifs. Vous pouvez opter pour un logement en résidence étudiante, ou bien un T2 classique à proximité des transports en commun et des universités.

Les T2 attirent également les jeunes actifs, qu’ils soient célibataires ou en couple. Là encore, choisir un emplacement proche des transports en commun sera un avantage. 

Dijon Tout savoir sur comment investir dans un studio à Dijon
Investir dans un T2 au centre-ville de Dijon

Quel budget pour investir dans un T2 à Dijon ?

Les prix de l’immobilier à Dijon

Selon le baromètre de Meilleurs Agents, il faudrait compter environ 2536€/m² pour un appartement et 3352€/m² pour une maison à Dijon. Les dernières données de LPI SeLoger estiment la moyenne des prix de l’immobilier dijonnais à 2695€/m², avec des variations allant de 1775€/m² à 3652€/m² selon les quartiers et les biens. Les loyers s’étendent quant à eux entre 8 et 20€/m², avec une moyenne d’environ 12€/m².

Exemple d’investissement : budget et rendement locatif moyen

Le budget moyen

Voici un exemple d’investissement locatif pour un T2 de 35m² à Dijon, à 3652€/m².

Prix d’achat : 35 x 3652 = 127 820€

Frais de notaire de 7% : 8947,40€

Coût total de l’opération : 136 767,40€

Le rendement locatif brut et net

Dans cet exemple, nous estimons que les frais locatifs représentent 10% des revenus locatifs.

Surface habitable : 35m²

Loyer/m² : 15€/m²

Loyer mensuel : 1 x 35 = 525€

Charges locatives mensuelles estimées : 75€

Revenus locatifs annuels : (525 + 75) x 12 = 7200€

Frais locatifs : 7200 x 0,1 = 720€

Rendement locatif brut : (revenu locatif annuel / coût d’acquisition) x 100 = (7200 /136 767,40) x 100 = 5,26%

Rendement locatif net : (revenu locatif annuel – frais annuel) / coût d’acquisition total x 100 = (7200 – 720) / 136 767,40 x 100 = (6480 / 136 767,40) x 100 = 4,73%.

Les meilleurs quartiers pour investir dans un T2 à Dijon

Pour maximiser votre rendement locatif à Dijon, le choix de l’emplacement est crucial. Tournez-vous vers les quartiers les plus recherchés par les étudiants et les jeunes actifs.

Le centre-ville

Le centre-ville de Dijon accueille le centre historique, de nombreux commerces et entreprises, ainsi que l’Université de Bourgogne. Il est donc particulièrement prisé par les étudiants et les jeunes actifs. L’efficacité des transports en commun offre une excellente mobilité, afin de se déplacer rapidement aux quatre coins de la ville.

Ce secteur compte environ 96% d’appartements, dont les plus demandés sont les studios et les T2. Investir dans un T2 en centre-ville de Dijon vous permettra donc de maximiser votre taux d’occupation, grâce à la forte demande.

Les quartiers qui gravitent autour du centre sont eux aussi recherchés par ces types de locataires. Les T2 y sont donc tout aussi rentables. On pense notamment à Faubourg-Nord, ou encore Montchapet.

Montmuzard

Le quartier Montmuzard se situe à l’est du centre-ville. Il accueille plusieurs antennes universitaires, des commerces, des parcs et un accès facile aux transports en commun. Son dynamisme en fait également un secteur privilégié pour les étudiants et les jeunes actifs. Le parc immobilier se compose d’environ 80% d’appartements, et là encore, les studios et les T2 sont les logements les plus recherchés.

Les avantages fiscaux de l’investissement locatif à Dijon

La loi Pinel et le dispositif Denormandie

La loi Pinel

Dispositif phare de l’investissement locatif neuf, la loi Pinel vous accorde une réduction d’impôt en fonction de la durée de votre mise en location. Cet avantage fiscal se calcule en pourcentage du prix du bien, de la manière suivante :

  • 9% pour une location de 6 ans
  • 12% pour une location de 9 ans
  • 14% pour une location de 12 ans

Pour réduire vos impôts avec la loi Pinel, voici les conditions à respecter :

  • Acheter un bien neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement)
  • Investir dans une zone Pinel : A, Abis ou B1
  • Louer en location vide pendant 6, 9 ou 12 ans
  • Respecter les plafonds des loyers et de ressources locataires
  • Ne pas dépasser 2 investissements Pinel par an, 300 000€ et 5500€/m² d’investissements

Le dispositif Pinel prendra fin le 31 décembre 2024. Il vous reste donc moins d’une année pour profiter des avantages fiscaux.

BON À SAVOIR : Investir dans un T2 à Dijon avec la loi Pinel vous place en zone B1, ce qui signifie que le plafond des loyers à respecter est de 11,31€/m² en 2024.

La loi Denormandie

Parfois surnommée « le Pinel Ancien », la loi Denormandie présente les mêmes avantages fiscaux que la loi Pinel, ainsi que les mêmes critères pour la durée de location. Cependant, elle s’adresse aux biens immobiliers anciens à rénover.

L’achat immobilier doit être réalisé dans une commune faisant partie du programme « action cœur de ville » ou dans une ville ayant signé une opération de revitalisation du territoire (ORT).

Pour bénéficier de l’avantage fiscal, vous devez entreprendre des travaux de rénovation énergétiques pour améliorer la performance de votre logement d’au moins 30%. Le montant des travaux doit quant à lui représenter au moins 25% du coût total de votre opération.

Le LMNP

Le statut de Loueur Meublé Professionnel est un dispositif dédié à la location meublée, qui vous permet d’optimiser votre fiscalité sur vos revenus locatifs.

Pour bénéficier de ce dispositif, vous devez respecter les conditions suivantes :

  • Générer des recettes locatives annuelles inférieures à 23 000€ ou ne dépassant pas 50% de votre revenu global.
  • Louer un logement meublé, qui respecte tous les critères de décence.

Investir dans un T2 à Dijon avec le statut LMNP est assez avantageux, car les logements meublés sont particulièrement demandés pour les petites surfaces.

En fonction du régime fiscal que vous choisissez (régime micro-BIC ou régime réel), vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire sur vos revenus locatifs, ou de la possibilité de déduire l’intégralité de vos charges déductibles pour leur montant réel.

L’investissement immobilier à Dijon est un excellent moyen de vous constituer un patrimoine durable, tout en dégageant un important rendement locatif. Les T2 font partie des logements les plus intéressants à mettre en location, car la demande locative de la part des jeunes actifs et des étudiants est particulièrement élevée.

Que vous choisissiez d’investir dans le neuf ou dans l’ancien, vous pouvez optimiser vos impôts grâce à des dispositifs de défiscalisation immobilière.

Pour recevoir un accompagnement personnalisé tout au long de votre projet, n’hésitez pas à contacter nos experts de l’investissement locatif.

Conseillère en investissement

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Diplômée d’un master spécialisé en droit notarial européen et international obtenu à l’Université Paris-Sud, j’ai travaillé en tant que notaire assistante dans un service immobilier au sein d’une Etude notariale parisienne puis en tant que juriste immobilier au sein d’un bailleur social avant de fonder Patrimoni Conseil.

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