Paris et Lyon restent des références immobilières… mais plus des références de rentabilité. Prix trop élevés, loyers encadrés, normes énergétiques difficiles à respecter : les grandes métropoles cumulent aujourd’hui les freins.
À l’inverse, Dijon coche exactement les cases que recherchent les investisseurs : prix accessibles, rendements plus élevés, demande locative forte et conditions réglementaires gérables.
Cet article compare point par point les trois villes, sans filtre, afin de comprendre pourquoi investir à Dijon devient un choix plus performant, plus stratégique et plus réaliste en 2026.
Dijon vs Paris et Lyon : comprendre le différentiel de stratégie
Une localisation connectée, sans payer le prix des grandes métropoles
Dijon n’est pas une ville “isolée”.
Elle est reliée par TGV à :
- Paris : ~1 h 40
- Lyon : ~2 h
- Genève : ~2 h 15
La différence essentielle :
à Paris ou Lyon, cette connectivité se paye très cher dans les prix immobiliers.
À Dijon, elle améliore la demande locative sans faire exploser les budgets.
Conséquence directe pour l’investisseur : un bassin d’étudiants, de jeunes actifs et de cadres, sans supporter la pression financière d’une métropole.
Un dynamisme réel… alors que Paris et Lyon stagnent
Dijon investit et se modernise
La ville développe activement :
- l’extension de son réseau de tramway
- la requalification de plusieurs quartiers
- l’essor des pôles résidentiels Valmy et Toison d’Or
- un tissu économique solide (CHU, biotechs, recherche, agroalimentaire)
Pendant ce temps, Paris est freiné par les contraintes post-JO, les tensions fiscales et la fuite des classes moyennes ; Lyon subit la hausse des prix et une pression réglementaire accrue.
Le dynamisme est désormais à Dijon, dans les plus petites métropoles.
Prix d’achat : l’écart qui change tout
Paris et Lyon sont devenues inaccessibles pour investir efficacement
En septembre 2025, les prix moyens étaient :
- Paris : ~10 000 €/m²
- Lyon : ~5 000 €/m²
- Dijon : ~2 600 €/m²
Autrement dit :
- 200 000 € à Dijon = un T3 rénové et bien situé
- 200 000 € à Paris = un studio (souvent ancien, travaux à prévoir)
- 200 000 € à Lyon = T1/T2 mais rentabilité limitée
Cet écart de prix transforme complètement la stratégie :
- À Paris/Lyon, la rentabilité est mécaniquement impactée.
- À Dijon, elle devient exploitable : colocation, meublé, location classique, voire acquisition de deux biens pour diversifier.
Les derniers chiffres notariés confirment cet écart massif entre Dijon, Lyon et Paris.
Rentabilité : Dijon dépasse clairement Paris et Lyon
| Critères clés | Dijon | Lyon | Paris |
| Prix moyen au m² (2025) | ~2 600 € | ~5 000 € | ~10 000 € |
| Budget pour un bien à 200 000 € | T2/T3 rénové et bien situé | Studio / petit T2 | Studio ancien, travaux probables |
| Rentabilité brute moyenne | 5,5 % à 7 % | 3,5 % à 4,5 % | 2,5 % à 3 % |
| Vacance locative | Faible (forte demande étudiante et active) | Faible à modérée | Très faible mais loyers plafonnés |
| Encadrement des loyers | Aucun | Présent (zones tendues) | Strict et systématique |
| Poids des charges / taxes | Modéré | Moyen à élevé | Très élevé |
| Coûts de rénovation | Abordables | Élevés | Très élevés |
| Présence de passoires thermiques | Modérée | Importante | Très importante |
| Potentiel d’autofinancement | Atteignable | Difficile | Quasi impossible |
| Profil dominant des locataires | Étudiants, jeunes actifs, personnel hospitalier | Étudiants, cadres supérieurs | Cadres, expatriés, mobilité internationale |
| Dynamique urbaine | Croissante (tram, requalification, pôles Valmy/Toison d’Or) | Bonne mais prix étouffent le marché | Saturée, marché en décroissance |
| Tension locative | Croissante mais gérable | Forte | Extrême |
| Équilibre prix / rentabilité | Excellent | Faible | Très faible |
| Pertinence pour un premier investissement | Idéale | Risquée | Déconseillée |
| Perspectives 2026 | Attractivité en hausse | Stabilisation | Attractivité en baisse |
Dijon offre des rendements réels, pas symboliques
Les rendements bruts observés à Dijon dépassent fréquemment 5 %, parfois davantage selon le quartier.
Paris peine à atteindre 2,5–3 % brut, Lyon se situe plutôt autour de 3,5–4 %.
Pourquoi l’écart est aussi fort ?
- Prix d’achat beaucoup plus bas
- Demande locative étudiante et active stable
- Pas d’encadrement des loyers
- Coûts de rénovation encore raisonnables
- Charges de copropriété souvent inférieures
À ce niveau, Dijon permet des opérations proches de l’autofinancement, chose presque impossible à Paris ou Lyon. La plus-value est elle aussi plus probable.
Dijon : un choix patrimonial plus intelligent en 2026
Comparer honnêtement Dijon, Paris et Lyon ne laisse aucune ambiguïté :
Dijon gagne sur les prix, la rentabilité, la stabilité locative, la réglementation et la qualité de vie.
Paris et Lyon restent attractives d’un point de vue culturel ou professionnel, mais plus du tout pour un investissement locatif performant.
Dijon propose aujourd’hui ce que les grandes métropoles ne peuvent plus offrir :
un équilibre entre potentiel, rendement et accessibilité.
