Investir dans l’est de la France peut être un excellent moyen de maximiser votre rendement locatif. Cette zone abrite plusieurs villes prisées par les l...
Ségolène ClausierCEO de Patrimoni Conseil, experte en investissement locatif
Investir dans l’est de la France peut être un excellent moyen de maximiser votre rendement locatif. Cette zone abrite plusieurs villes prisées par les locataires et les investisseurs. Dans cet article, nous allons voir les différents points à analyser pour obtenir un bon rendement, ainsi que les villes les plus attractives pour un investissement locatif.
Investir dans l’est de la France pour un bon rendement locatif : les critères à analyser
La localisation
L’est de la France abrite plusieurs villes idéales pour générer un bon rendement locatif, grâce à votre activité de propriétaire bailleur. Cependant, tous les secteurs ne se valent pas en termes de rentabilité. L’emplacement est en effet un critère déterminant pour la réussite de votre projet.
Les secteurs les plus rentables combinent plusieurs avantages, dont la qualité de la mobilité. En effet, il est essentiel de pouvoir circuler facilement dans la ville, mais également dans le reste du territoire. De ce fait, bien souvent, les communes les plus demandées se situent sur des axes stratégiques, comme les carrefours européens, à proximité des grandes villes et de la capitale, ou encore proche des frontières suisse ou allemande. Ces zones favorisent les déplacements des travailleurs et le commerce, ce qui génère une demande locative plus forte.
Votre secteur doit également correspondre à la cible de locataire. Si vous souhaitez investir dans un bien immobilier de petite taille pour cibler les étudiants, tournez-vous vers les villes les plus prisées par ceux-ci. Il s’agit des villes qui possèdent des pôles universitaires réputés, ainsi qu’une grande variété de cursus. Dans ces villes, le choix du quartier est également important. Concentrez-vous sur les secteurs proches des grandes écoles et des transports en commun, afin de générer une plus forte demande locative, et louer plus facilement. A contrario, si vous ciblez les familles avec enfants, tournez-vous vers des appartements plus vastes ou des maisons. Les secteurs à privilégier sont ceux qui sont proches des parcs, des écoles, ainsi que des commerces et établissements de loisirs.
Le cadre de vie et de travail
Plus le cadre de vie est attrayant, plus la demande locative sera élevée. Cela passe par divers éléments, tels que :
Les parcs, les espaces verts et le patrimoine naturel
La sécurité
L’accessibilité des routes et des transports en commun
Les écoles et universités
Les services de santé : hôpitaux, cliniques, pharmacies, médecines alternatives…
La vie culturelle : musées, théâtres, cinémas, manifestations, festivals, événements locaux…
Les installations sportives : gymnases, centres sportifs, piscines…
L’aménagement urbain : design et qualité de logements, projets de rénovation, modernité des bâtiments…
L’économie, le marché de l’emploi et le taux de chômage
Tous ces éléments influencent directement la qualité de vie des locataires au quotidien. Plus une ville coche de cases, plus elle est susceptible d’attirer des locataires, et donc d’être rentable pour les bailleurs.
Le marché immobilier
Les prix de l’immobilier et le volume de la demande locative sont des critères déterminants pour votre futur rendement locatif dans l’est de la France. Voici les éléments à prendre en compte :
Le prix de vente des logements sur le marché (immobilier neuf et immobilier ancien)
Le montant des loyers
Le coût de la vie (qui peut influencer le montant des charges locatives)
L’évolution des prix en fonction des zones et des types de logements
Les disparités de prix en fonction des villes et des quartiers
Le potentiel de développement à court et moyen terme
Le taux d’occupation
La flexibilité des loyers
L’encadrement des loyers dans les zones tendues
Les profils des locataires
L’équilibre ou le déséquilibre entre l’offre et la demande
La croissance de la population (peut influencer le volume de la demande locative)
Pour obtenir le meilleur rendement locatif possible dans l’est de la France, privilégiez les villes où les logements se vendent à des prix raisonnables, où les loyers ne sont pas trop bas, et où la demande locative est élevée.
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Revenus locatifs
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Cash-flow mensuel après impôt
-828 €
Effort d’épargne mensuel à prévoir.
4,22 %
Rdt brut
3,84 %
Rdt net
—
TRI
Impôt estimé : 231 €/mois
Coût total de l’opération
270 000 €
dont 240 000 € empruntés
Mensualité de crédit
1 460 €
par mois
Rendement net-net
2,81 %
après charges & impôts
Cash-flow avant impôt
-597 €
par mois
TRI après impôt
—
sur 10 ans
Patrimoine constitué
11 340 €
à 10 ans
Plus-value brute
+6 156 €
à la revente
Seuil d’enrichissement
19 ans
apport récupéré
Patrimoine accumulé dans le temps
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-34 k€-19 k€-4 k€11 k€
159131720
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Foncier réel
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—
LMNP micro-BIC
231 €
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LMNP réel
0 €
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LMP
-43 €
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Cash-flow mensuel & rendement net-net
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TRI, plus-value et seuil d’enrichissement
Quelles sont les villes avec le meilleur rendement locatif dans l’est de la France ?
Voici cinq villes de l’est de la France idéales pour dégager un excellent rendement locatif. Elles réunissent des avantages majeurs, tels que leur dynamisme économique, la jeunesse de leur population, leur forte demande locative, ainsi que les prix des logements.
Lyon
Le berceau de la Fête des Lumières est prisé pour son économie florissante, sa culture, son patrimoine, mais également son pôle universitaire. Elle offre un cadre de vie attrayant, qui en fait l’une des villes préférées des travailleurs et des étudiants. De plus, elle dispose d’une localisation privilégiée, à deux heures de TGV de la capitale. Pour toutes ces raisons, la ville attire une population composée à 64% de locataires.
Lyon accueille environ 29% de jeunes entre 15 et 29 ans, ainsi que 185 000 étudiants chaque année. Les logements les plus demandés sont donc les petites surfaces (studio, T1, T2) qui permettent de générer un très bon rendement locatif.
Les prix de l’immobilier à Lyon sont compris entre 3300 et 6264€/m², avec une moyenne de 4813€/m². Les montants des loyers varient entre 12 et 25€/m², avec une moyenne de 17€/m². Le rendement locatif peut considérablement varier en fonction des logements et des secteurs. Cependant, on estime que la ville de Lyon permet d’obtenir un rendement locatif brut de 5,5% en moyenne.
Strasbourg
Strasbourg offre un cadre de vie paisible à ses habitants. Elle bénéficie d’une localisation stratégique dans le nord de la France, d’un bassin d’emploi dynamique, et d’excellents établissements d’enseignement supérieur. On estime que les locataires représentent environ 70,20% des habitants. Strasbourg accueille une population jeune, qui se tourne surtout vers les petites surfaces. 28% des habitants ont entre 15 et 29 ans, et les étudiants ne sont pas moins de 55 000 chaque année.
Les prix de l’immobilier strasbourgeois s’étendent de 2528 à 4809€/m², avec une moyenne de 3697€/m². Les loyers sont compris entre 10 et 23€/m², avec une moyenne de 14€/m².Strasbourg affiche une moyenne de rendement locatif brut d’environ 4%. Ce chiffre peut évidemment varier en fonction des biens immobiliers et des quartiers.
Nancy
Nancy est l’une des villes les plus prometteuses si vous souhaitez maximiser votre rendement locatif dans l’est de la France. En effet, son économie, sa vie culturelle, son patrimoine et sa vie étudiante en font une destination de choix pour les universitaires et les jeunes actifs. Les étudiants sont environ 53 000 à s’y installer chaque année, et la ville compte plus de 36% d’habitants âgés de 15 à 29 ans. Les locataires représentent quant à eux 70,30% de la population.
Les prix de l’immobilier sont particulièrement abordables à Nancy. Les logements se vendent entre 1477 et 3100€/m², avec une moyenne de 2297€/m². Les loyers sont quant à eux situés entre 9 et 22€/m², avec une moyenne de 13€/m².
On estime que le rendement locatif brut à Nancy peut atteindre 6,5%.
Dijon
Dijon est une ville reconnue nationalement et internationalement pour son patrimoine, son architecture et sa culture. Elle offre un cadre de vie agréable, autant pour les étudiants que pour les familles. Son économie dynamique attire de nombreux travailleurs, et génère une demande locative élevée. Environ 58,1% des habitants sont locataires.
Dijon attire de nombreux jeunes, puisque 29,8% des habitants ont entre 15 et 29 ans. Elle figure dans le classement des meilleures villes étudiantes de France. Pas moins de 34 000 étudiants la choisissent chaque année.
La ville est assez accessible pour les investisseurs immobiliers. Les biens affichent des prix de vente allant de 1756 à 3614€/m², avec une moyenne de 2663€/m². Les loyers moyens s’élèvent à 12€/m², et peuvent varier de 8 à 20€/m².
Besançon
Besançon dispose d’une localisation privilégiée en Bourgogne Franche-Comté. Elle attire une forte demande locative grâce à sa culture, son patrimoine architectural et naturel, ainsi que son cadre de vie qui plait aussi bien aux jeunes qu’aux anciens. Elle fait elle aussi partie des villes qui présentent la meilleure qualité de vie pour les étudiants. De ce fait, ils sont près de 30 000 à faire leurs études à Besançon chaque année. La population globale est d’ailleurs particulièrement jeune. On estime que près de 40% des habitants ont moins de 30 ans. Les locataires représentent environ 62,6% de la population.
Elle est également accessible pour les propriétaires bailleurs à faible budget. Les logements se vendent entre 1515 et 3181€/m², avec une moyenne de 2366€/m². Les loyers s’étendent de 7 à 20€/m², avec une moyenne de 12€/m².
On estime que le rendement locatif brut varie entre 5 et 6% à Besançon.
Comment calculer le rendement locatif dans l’est de la France ?
Calculer le rendement locatif brut dans l’est de la France
Toutes les villes que nous avons citées précédemment font face à une forte demande locative, surtout pour les petites surfaces. Pour notre exemple de calcul du rendement locatif, nous allons prendre un T2 ancien de 38m², dans le centre-ville de Dijon. Les logements s’y vendent en moyenne à 2989€/m², et les loyers s’élèvent à 12,60€/m².
Pour calculer le rendement locatif brut de cette ville de l’est de la France, nous prenons en compte le prix du bien et les revenus locatifs.
Prix d’acquisition : 2989 x 38 = 113 582€
Frais de notaire de 8% : 9086,56€
Coût total de l’opération : 122 668,56€
Montant des loyers perçus chaque mois : 12,6 x 38 = 478,80€
Calculer le rendement locatif net dans l’est de la France
Le rendement locatif brut n’est pas suffisant pour estimer vos gains réels. Il faut en effet prendre en compte les frais locatifs, qui correspondent à l’entretien du logement, les frais de gestion locative, les assurances et toutes les charges non récupérables. Pour cet exemple, nous allons estimer que ces frais s’élèvent à 20% des revenus locatifs annuels.
Ils sont donc de 1257,12€, ce qui donne des revenus locatifs nets de 5028,48€ par an.
Le rendement locatif net est donc : (5028,48 / 122 668,56) x 100 = 4,1%.
Comment maximiser son rendement locatif dans l’est de la France ?
Le choix du bien
Définissez votre cible de locataire
Comme nous l’avons vu plus haut, pour louer rapidement et durablement, les caractéristiques de votre logement doivent correspondre à votre cible. Pensez donc à analyser la surface habitable, l’état du bien, la localisation, et toutes les commodités alentour.
Calculez votre budget
Pour savoir si un logement entre dans votre budget, vous devez analyser bien plus que le prix de vente. En effet, vous devez prendre en compte les frais de notaire et divers coûts annexes, qui formeront le coût total de l’opération. De plus, l’état du bien joue un rôle important dans le prix final. Vous devez estimer les frais d’entretien, ainsi que les éventuels besoins de rénovation.
Pour vous aider à budgétiser précisément chacun de ces points, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel en gestion de patrimoine, ou par une agence de gestion locative.
Les dispositifs de défiscalisation immobilière
Obtenir des avantages fiscaux peut être un bon moyen d’augmenter votre rendement locatif dans l’est de la France, car cela vous permet de réduire votre fiscalité tout en augmentant vos revenus. Voici les dispositifs en vigueur en 2024 :
La loi Pinel et le dispositif Pinel + : investissement locatif en immobilier neuf, location nue, et réduction d’impôt en louant 6, 9 ou 12 ans.
Les statuts LMNP et LMP : optimisation de l’impôt sur le revenu locatif grâce à la location meublée.
La loi Denormandie : investissement locatif en immobilier ancien, travaux de rénovation énergétique, mêmes avantages fiscaux que le dispositif Pinel.
La loi Malraux : investissement immobilier dans un secteur sauvegardé, défiscalisation sur une partie des travaux, location nue.
Les régimes fiscaux
Enfin, le dernier élément qui jouera un rôle important dans votre rendement locatif dans l’est de la France est votre régime fiscal.
Le régime réel
En location meublée, le régime réel vous permet de déduire l’intégralité de vos charges déductibles, pour leur véritable montant.
Le régime micro-foncier
Ce régime est dédié à la location vide. Il accorde un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus locatifs. Vous êtes alors imposé sur 70% de vos revenus, sans pouvoir réduire vos charges réelles.
Le régime micro-bic
Ce régime est réservé à la location meublée. Depuis 2024, l’abattement forfaitaire est passé de 50 à 30%.
L’est de la France est une localisation de choix pour obtenir un bon rendement locatif. Cependant, une étude de marché précise est nécessaire en amont.
Les prix des biens immobiliers et les rendements locatifs présents dans cet article sont des moyennes réalisées à partir de plusieurs bases de données immobilières. De ce fait, elles ne traduisent pas une réalité exacte pour tous les logements sur le marché. Avant de finaliser votre projet immobilier, vous devez impérativement calculer votre budget total (achat + frais + travaux), ainsi que la rentabilité potentielle du bien.
Nos experts en investissement immobilier et en gestion locative sont disponibles pour vous accompagner à chaque étape de votre acquisition. N’hésitez pas à nous contacter.
