Dijon est une destination de choix pour les investisseurs immobiliers qui souhaitent générer des revenus confortables. Dans cet article, nous vous parlo...
Ségolène ClausierCEO de Patrimoni Conseil, experte en investissement locatif
Dijon est une destination de choix pour les investisseurs immobiliers qui souhaitent générer des revenus confortables. Dans cet article, nous vous parlons des atouts de cette ville, ainsi que de la méthode pour calculer votre rendement locatif à Dijon.
Le marché Immobilier dijonnais
Les atouts de la ville
Préfecture de la région Bourgogne Franche-Comté et du département de la Côte-d’Or, Dijon bénéficie d’un marché immobilier particulièrement dynamique, qui attire de nombreux investisseurs locatifs. La ville est prisée pour son patrimoine culturel et architectural, ses infrastructures, ses transports, son pôle universitaire, ainsi que pour son marché de l’emploi attractif. La localisation est également un atout majeur, puisqu’elle se situe sur l’axe Paris-Lyon méditerranée, à 190 kilomètres de Lyon, et à 310 kilomètres de la capitale.
Les prix de l’immobilier à Dijon
Meilleurs Agents estime qu’il faudrait compter environ 2536€/m² pour investir dans un appartement à Dijon (entre 1673 et 3443€/m²) et environ 3352€/m² pour une maison (entre 2210 et 4548€/m²). LPI SeLoger affiche des prix qui varient entre 1756 et 3614€/m², avec une moyenne de 2663€/m². Les loyers s’étendent quant à eux de 8 à 20€/m² avec une moyenne de 12€/m². Selon Le Figaro Immobilier, les prix de l’immobilier neuf atteignent une moyenne de 3851€/m², et peuvent varier de 2967 à 5153€/m².
Selon ses moyennes, pour investir dans un T2 ancien de 40m² dans le quartier du centre-ville où les prix moyens sont de 2989€/m², le budget nécessaire serait de 104 615€, hors frais de notaire.
La demande locative à Dijon
Les nombreux atouts de Dijon offrent une grande qualité de vie aux habitants. De ce fait, la demande locative est particulièrement élevée, aussi bien de la part des travailleurs que des étudiants et des familles. Les jeunes représentent une part considérable de la demande. Selon l’INSEE, 29,8% des habitants ont entre 15 et 29 ans, et 58,1% de la population sont des locataires. Cette démographie assez jeune s’explique par le marché de l’emploi dijonnais qui attire de nombreux jeunes actifs, ainsi que par les 40 000 étudiants chaque année.
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Cash-flow mensuel après impôt
-828 €
Effort d’épargne mensuel à prévoir.
4,22 %
Rdt brut
3,84 %
Rdt net
—
TRI
Impôt estimé : 231 €/mois
Coût total de l’opération
270 000 €
dont 240 000 € empruntés
Mensualité de crédit
1 460 €
par mois
Rendement net-net
2,81 %
après charges & impôts
Cash-flow avant impôt
-597 €
par mois
TRI après impôt
—
sur 10 ans
Patrimoine constitué
11 340 €
à 10 ans
Plus-value brute
+6 156 €
à la revente
Seuil d’enrichissement
19 ans
apport récupéré
Patrimoine accumulé dans le temps
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-34 k€-19 k€-4 k€11 k€
159131720
Patrimoine à 20 ans : 11 340 €· axe horizontal : années · axe vertical : € cumulés
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Régime fiscal
Impôt / mois
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TRI
Micro-foncier
314 €
-911 €
—
Foncier réel
109 €
-706 €
—
LMNP micro-BIC
231 €
-828 €
—
LMNP réel
0 €
-597 €
-3,0 %
LMP
-43 €
-554 €
-2,5 %
SCI IR
109 €
-706 €
—
SCI IS
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Cash-flow mensuel & rendement net-net
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Projection du patrimoine sur la durée
TRI, plus-value et seuil d’enrichissement
Calculer le rendement locatif à Dijon
Le rendement locatif brut à Dijon
Pour calculer le rendement brut à Dijon, il faut prendre en compte le coût d’acquisition du bien immobilier, ainsi que les revenus locatifs qu’il génère en une année. Pour cet exemple, nous allons prendre un appartement T2 de 40m², situé dans le centre-ville de Dijon. Les prix dans ce secteur sont évalués à environ 2989€/m² et les loyers à 13€/m².
Prix d’achat : 2989 x 40 = 119 560€
Frais de notaire de 8% : 9564,80€
Coût total de l’opération : 119 560€
Loyer mensuel : 520€
Charges locatives estimées : 35€
Revenus locatifs annuels : (520+35) x 12 = 6660€
Calcul du rendement locatif brut : (6660 / 119 560) x 100 = 5,57%.
Le rendement locatif net à Dijon
Avant la mise en location, il est nécessaire d’estimer le rendement locatif net, afin d’avoir une idée plus précise de la rentabilité du logement. Il prend en compte les frais locatifs que vous devez payer en tant que bailleur, notamment pour l’entretien du logement, la gestion locative et les assurances.
Pour cet exemple, nous allons prendre des frais locatifs à hauteur de 38% de vos revenus locatifs. C’est-à-dire qu’ils s’élèvent à 2530,80€ par an. Vos revenus locatifs nets annuels sont donc de 4129,20€.
Le calcul du rendement net est le suivant : (4129,20/119 560) x 100 = 3,45%.
Quels sont les biens qui génèrent le meilleur rendement locatif à Dijon ?
Le rendement des petites surfaces
Les logements les plus rentables pour les investisseurs locatifs à Dijon sont généralement les petites surfaces. Il s’agit des studios, T1 et T2. Les rendements sont en effet plus intéressants que pour les biens plus vastes, et ce, pour plusieurs raisons.
Tout d’abord, les petits appartements sont plus facilement accessibles pour les budgets modérés, car le coût d’acquisition total est plus bas que pour un grand logement ou une maison. Les frais d’entretien sont également plus abordables, car il est plus facile d’entretenir une petite surface à moindres frais, plutôt qu’une grande. Les studios, T1 et T2 à Dijon permettent donc d’investir plus facilement, mais rapportent également des revenus plus élevés. En effet, le prix par mètre carré est plus important pour les petites surfaces que pour les grandes.
Enfin, la demande locative est particulièrement importante pour les petites surfaces à Dijon, car la ville accueille de nombreux jeunes actifs célibataires et en couples, ainsi que des étudiants. Cela vous permet de louer rapidement et durablement, afin de sécuriser vos revenus.
Comparatif des loyers en fonction des surfaces
Voici les estimations de loyers de Locservice.fr pour les différentes typologies de biens immobiliers à Dijon.
Les studios
Moins de 20m² : la moyenne des loyers est de 394€, ce qui représente jusqu’à 19,7€/m².
Entre 20 et 30m² : la moyenne des loyers est de 440€, ce qui représente entre 14,66 et 22€/m² en fonction des biens.
Au-dessus de 30m² : la moyenne des loyers est de 490€, ce qui représente 16,33€/m².
Les T1 :
En dessous de 25m² : la moyenne des loyers est de 445€, ce qui représente jusqu’à 17,80€/m².
Entre 25 et 35m², la moyenne des loyers est de 487€, ce qui représente entre 13,91 et 19,50€/m².
Au-dessus de 35m², la moyenne des loyers est de 541€, ce qui représente 15,46€/m².
Les T2 :
Moins de 30m² : la moyenne des loyers est de 491€, ce qui représente jusqu’à 16,36€/m².
Entre 30 et 55m² : la moyenne des loyers est de 589€, ce qui représente entre 10,70 et 19,63€/m².
Au-dessus de 55m² : la moyenne des loyers et de 664€, ce qui représente entre 12,07€/m².
Les T3 :
En dessous de 55m² : la moyenne est de 664€ soit 12€/m².
Entre 55 et 75€ : la moyenne des loyers est de 760€, soit entre 10,13 et 13,81€/m².
Au-dessus de 75€ : la moyenne est de 874€, soit 11,65€/m².
Les T4 :
En dessous de 75m² : la moyenne des loyers est de 786€, soit jusqu’à 10,48€/m².
Entre 75 et 100m², la moyenne des loyers est de 980€, soit entre 9,80 et 13€/m².
Au-dessus de 100m², la moyenne des loyers est de 1272€, soit 12,72€/m².
Les T5 :
En dessous de 90m² : la moyenne des loyers est de 811€, soit 9€.
Entre 90 et 150m² : la moyenne des loyers est de 1143€, soit entre 7,62 et 12,70€/m².
Au-dessus de 150m² : la moyenne des loyers est de 1520€, soit 10,10€/m².
Comment maximiser son rendement locatif à Dijon ?
Pour maximiser votre rendement locatif à Dijon, vous devez étudier plusieurs points essentiels, avant même de concrétiser votre achat immobilier :
Veillez à choisir un logement dont la localisation, la surface et le type de bail (location vide ou location meublée) correspondent à votre cible de locataire. Par exemple, si vous ciblez des étudiants et des jeunes actifs, choisissez un appartement entre le studio et le T2, à proximité des transports en commun, des universités et des commerces. La location meublée est aussi très demandée par ce type de locataire.
Confiez votre bien à une agence de gestion locative. Vous pouvez ainsi sécuriser vos revenus, grâce à différentes assurances, ainsi qu’à l’expertise de professionnels. En outre, vous allégez votre charge mentale.
Renseignez-vous sur le régime fiscal adapté à votre projet d’investissement, ainsi que sur les avantages fiscaux des dispositifs de défiscalisation immobilière. Vous pouvez opter pour le régime micro-bic ou micro foncier, ou bien pour le régime réel, le LMNP, la loi Pinel, la loi Malraux, ou encore le dispositif Denormandie par exemple.
Dijon est une ville qui offre un excellent rendement locatif, si vous choisissez le bon logement dans le bon secteur. Gardez en tête que les chiffres donnés dans cet article ne sont que des exemples, afin d’illustrer la méthode de calcul du rendement brut et net. Avant de vous lancer dans un projet immobilier, vous devez calculer précisément les rendements potentiels des logements qui vous intéressent. Pour éviter les erreurs et trouver le bien immobilier qui correspond à vos attentes, n’hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels de l’investissement immobilier locatif, ainsi que de la gestion locative.
