Vous souhaitez investir dans l’immobilier, bâtir un patrimoine de qualité pour augmenter vos revenus, préparer votre retraite et laisser un héritage de grande valeur à vos enfants ? Lyon est une ville qui regorge d’opportunités pour les investisseurs. Voici les atouts de la ville, ainsi qu’une méthode pour calculer votre rendement locatif à Lyon.
Le marché Immobilier lyonnais
Les atouts de la ville
Préfecture de la région Auvergne-Rhône-Alpes, Lyon s’impose comme le deuxième pôle économique français après Paris. La ville combine de nombreux atouts, qui en font une destination de choix pour les locataires, les touristes, et bien entendu, les investisseurs immobiliers.
Sa localisation, à deux heures de la capitale et son dynamisme économique génèrent une forte attractivité dans les quartiers des affaires. Les perspectives professionnelles sont fleurissantes, et le cadre de vie est agréable. De ce fait de nombreux travailleurs et familles se dirigent vers Lyon. Il s’agit également de l’une des villes étudiantes les plus prisées de France, ce qui, nous allons le voir par la suite, est un avantage majeur pour les propriétaires bailleurs.
Les prix de l’immobilier à Lyon
L’attractivité de Lyon joue un rôle direct sur son marché immobilier. La demande étant élevée, les prix de l’immobilier le sont aussi. Selon les dernières données de Meilleurs Agents, il faudrait compter entre 3279 et 6222€/m² pour un appartement, et entre 3990 et 7694€/m² pour une maison. Les moyennes respectives sont estimées à 4782 et 5855€/m². LPI SeLoger fixe la moyenne des prix de vente à 4813€/m², et celle des loyers à 17€/m² (entre 12 et 25€/m² en fonction des secteurs).
La demande locative à Lyon
Selon l’INSEE, 29% des habitants sont âgés de 15 à 29 ans, et la ville accueille 64% de locataires pour 33,7% de propriétaires. La demande locative est donc particulièrement élevée à Lyon. Le dynamisme économique et culturel, la localisation, les infrastructures et les universités attirent une majorité de jeunes, surtout des étudiants et des jeunes actifs. Les étudiants sont environ 185 000 chaque année à suivre un cursus universitaire à Lyon.
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Financement
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Revenus locatifs
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Charges & gestion
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Revente
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Cash-flow mensuel après impôt
-828 €
Effort d’épargne mensuel à prévoir.
4,22 %
Rdt brut
3,84 %
Rdt net
—
TRI
Impôt estimé : 231 €/mois
Coût total de l’opération
270 000 €
dont 240 000 € empruntés
Mensualité de crédit
1 460 €
par mois
Rendement net-net
2,81 %
après charges & impôts
Cash-flow avant impôt
-597 €
par mois
TRI après impôt
—
sur 10 ans
Patrimoine constitué
11 340 €
à 10 ans
Plus-value brute
+6 156 €
à la revente
Seuil d’enrichissement
19 ans
apport récupéré
Patrimoine accumulé dans le temps
Passez la souris sur la courbe pour voir chaque année.
-34 k€-19 k€-4 k€11 k€
159131720
Patrimoine à 20 ans : 11 340 €· axe horizontal : années · axe vertical : € cumulés
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Régime fiscal
Impôt / mois
Cash-flow / mois
TRI
Micro-foncier
314 €
-911 €
—
Foncier réel
109 €
-706 €
—
LMNP micro-BIC
231 €
-828 €
—
LMNP réel
0 €
-597 €
-3,0 %
LMP
-43 €
-554 €
-2,5 %
SCI IR
109 €
-706 €
—
SCI IS
0 €
-597 €
-3,6 %
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Cash-flow mensuel & rendement net-net
Comparaison des 7 régimes fiscaux
Projection du patrimoine sur la durée
TRI, plus-value et seuil d’enrichissement
Calculer le rendement locatif à Lyon
Le rendement locatif brut à Lyon
Pour calculer votre rendement brut à Lyon, vous devez considérer le coût total de votre investissement immobilier, ainsi que les revenus locatifs que vous pourrez générer avec votre activité de bailleur.
Prenons l’exemple d’un appartement T2 de 40m², situé dans le 3ème arrondissement de Lyon. Les prix de vente moyens sont de 4761€/m², et les loyers moyens sont de 17€/m².
Pour calculer précisément ce que vous rapportera votre mise en location, vous devez vous intéresser au rendement locatif net. Il vous permet de calculer votre rendement réel, après avoir payé vos charges. Pour cet exemple, nous allons estimer que vos frais locatifs s’élèvent à 28% de vos revenus locatifs. Ils comprennent notamment l’entretien du logement, les travaux, les frais de gestion locative, les assurances, ainsi que les charges non récupérables.
Vos charges représentent donc 2452,80€ par an, ce qui donne des revenus locatifs nets annuels de 6307,20€.
Le calcul du rendement net est donc le suivant : (6307,20 / 205 675,20) x 100 = 3,1%
Quels sont les biens qui génèrent le meilleur rendement locatif à Lyon ?
La rentabilité des petites surfaces
Les typologies de biens qui génèrent le rendement locatif le plus intéressant sont les petites surfaces : les studios, T1 et T2. En effet, ces logements réunissent de nombreux atouts :
La surface restreinte permet d’investir avec un budget plus faible, même si le prix/m² est légèrement plus haut que pour les vastes surfaces. Elle permet également de limiter les frais d’entretien.
La demande locative est très élevée pour ce type de biens, car elle se compose d’étudiants et de jeunes actifs. De ce fait, les petites surfaces sont idéales pour maximiser votre taux d’occupation et éviter les vacances locatives.
Comparatif des loyers en fonction des surfaces
Voici un comparatif des loyers en fonction des types de biens et des surfaces, basé sur les données de locservice.fr.
Les studios :
En dessous de 20m² : 513€ de loyer moyen, soit jusqu’à 25,65€/m²
Entre 20 et 30m² : 631€ de loyer moyen, soit entre 21 et 31,55€/m²
Au-dessus de 30m² : 761€ de loyer moyen, soit 25,40€/m²
Les T1 :
En dessous de 25m² : 645€ de loyer moyen, soit jusqu’à 25,80 €/m²
Entre 25 et 35m² : 711€/m² de loyer moyen, soit entre 20,31 et 28,44€/m²
Au-dessus de 35m² : 728€ de loyer moyen, soit 20,80 €/m²
Les T2 :
En dessous de 30m² : 746€ de loyer moyen, soit jusqu’à 24,86€/m²
Entre 30 et 55m² : 957€ de loyer moyen, soit entre 17,40 et 31,90€/m²
Au-dessus de 55m² : 1097€ de loyer moyen, soit 20€/m²
Les T3 :
En dessous de 55m² : 1178€ de loyer moyen, soit jusqu’à 21,42€/m²
Entre 55 et 75m² : 1253€ de loyer moyen, soit entre 16,70 et 22,80€/m²
Au-dessus de 75m² : 1440€ de loyer moyen, soit 19,20€/m²
Les T4 :
En dessous de 75m² : 1331€ de loyer moyen, soit jusqu’à 17,70€/m²
Entre 75 et 100m² : 1517€ de loyer moyen, soit entre 15,17 et 20,20€/m²
Au-dessus de 100m² : 1615€ de loyer moyen, soit 16,15€/m²
Comment maximiser son rendement locatif à Lyon ?
Voici une liste des points à analyser afin de maximiser votre rendement locatif à Lyon :
Le secteur et la surface habitable de votre bien immobilier doivent correspondre à votre cible de locataire. Par exemple, si vous ciblez les étudiants, privilégiez les arrondissements proches des grandes écoles, comme le deuxième et le troisième, ainsi que les petites surfaces : du studio au T2.
Les dispositifs de défiscalisation immobilière peuvent vous accorder des avantages fiscaux intéressants. Étudiez notamment votre éligibilité au statut LMNP, à la loi Pinel, à la loi Malraux, ou encore au dispositif Denormandie par exemple. En fonction de votre type de location (location vide ou location meublée), vous pouvez réduire vos impôts.
Le régime fiscal que vous choisissez a aussi une incidence directe sur votre rentabilité locative. Étudiez les différentes options, afin de choisir la plus adaptée à votre profil (régime micro-bic, micro-foncier, régime réel…).
Le rendement locatif à Lyon peut s’avérer particulièrement attractif, surtout dans les zones les plus prisées par les étudiants et les jeunes actifs, qui représentent la majeure partie de la demande locative. Cependant, gardez en tête que Lyon est une ville qui est aussi adaptée à l’investissement patrimonial. En effet, de nombreux biens peuvent vous permettre de vous constituer un patrimoine immobilier de grande valeur, en vue d’un héritage ou d’une revente, plus que des revenus locatifs élevés immédiats. Pour vous faire accompagner dans votre projet d’investissement locatif à Lyon, n’hésitez pas à solliciter les services d’une agence de gestion locative.
