Rendement locatif à Besançon : tout ce qu'il faut savoir pour investir
Investissement immobilier
Rendement locatif à Besançon : tout ce qu'il faut savoir pour investir
Siège de la région Bourgogne Franche-Comté, Besançon fait partie des villes de moins de 150 000 habitants les plus attractives pour investir dans l’immo...
Ségolène ClausierCEO de Patrimoni Conseil, experte en investissement locatif
Siège de la région Bourgogne Franche-Comté, Besançon fait partie des villes de moins de 150 000 habitants les plus attractives pour investir dans l’immobilier locatif. Economie, universités, patrimoine, culture, demande locative : elle possède de nombreux atouts pour les propriétaires bailleurs. Voici comment calculer votre rendement locatif à Besançon.
Le marché immobilier à Besançon
Les atouts de la ville
Le marché immobilier de Besançon présente de nombreuses opportunités, grâce à la demande élevée. Son marché de l’emploi dynamique permet d’attirer bon nombre de travailleurs célibataires et en couples, ainsi que des familles. En plus des perspectives de carrière, la ville séduit par son patrimoine architectural et naturel, ses infrastructures, ses transports en commun et son pôle universitaire prisé. De ce fait, Besançon offre un cadre de vie privilégié, non loin des grandes villes telles que Paris ou Lyon, ainsi que de la frontière suisse.
Les prix de l’immobilier à Besançon
Selon le baromètre de Meilleurs Agents, il faudrait compter entre 1502 et 3153€/m², avec une moyenne de 2345€/m² pour acheter un appartement à Besançon. Les prix des maisons varient quant à eux entre 1603 et 3365€/m², avec une moyenne de 2505€/m². Les statistiques de LPI SeLoger sont assez similaires, puisqu’elles montrent des prix moyens de 2366€/m². Elles estiment également que les loyers s’étendent de 7 à 20€/m² en fonction des secteurs et des biens. La moyenne est fixée à 12€/m². En suivant ces estimations, on peut en conclure qu’un T2 de 35m² coûte environ 82 810€, sans compter les frais de notaire.
Le Figaro Immobilier publie des estimations de prix plus élevés pour l’immobilier neuf : entre 2989 et 4377€/m², avec une moyenne de 3600€/m².
La demande locative à Besançon
Le marché immobilier de Besançon est particulièrement dynamique, grâce à ses prix abordables et à sa forte demande locative. En effet, les statistiques de l’INSEE comptabilisent 62,6% de locataires parmi la population. Cela s’explique par les différents avantages que nous avons cités précédemment, qui permettent d’attirer une demande assez jeune, massivement composée d’étudiants et de jeunes actifs. 28,9% des habitants auraient entre 15 et 29 ans. De plus, Besançon accueille environ 30 000 étudiants chaque année.
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Cash-flow mensuel après impôt
-828 €
Effort d’épargne mensuel à prévoir.
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Rdt net
—
TRI
Impôt estimé : 231 €/mois
Coût total de l’opération
270 000 €
dont 240 000 € empruntés
Mensualité de crédit
1 460 €
par mois
Rendement net-net
2,81 %
après charges & impôts
Cash-flow avant impôt
-597 €
par mois
TRI après impôt
—
sur 10 ans
Patrimoine constitué
11 340 €
à 10 ans
Plus-value brute
+6 156 €
à la revente
Seuil d’enrichissement
19 ans
apport récupéré
Patrimoine accumulé dans le temps
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-34 k€-19 k€-4 k€11 k€
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Patrimoine à 20 ans : 11 340 €· axe horizontal : années · axe vertical : € cumulés
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Micro-foncier
314 €
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Foncier réel
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—
LMNP micro-BIC
231 €
-828 €
—
LMNP réel
0 €
-597 €
-3,0 %
LMP
-43 €
-554 €
-2,5 %
SCI IR
109 €
-706 €
—
SCI IS
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Cash-flow mensuel & rendement net-net
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TRI, plus-value et seuil d’enrichissement
Calculer le rendement locatif à Besançon
Le rendement locatif brut à Besançon
Pour calculer le rendement locatif brut de votre investissement à Besançon, vous devez prendre en compte le prix d’achat de votre logement, ainsi que les revenus locatifs qu’il génère. Prenons l’exemple d’un appartement T2 de 40m², dans le quartier du centre-ville. Le prix estimé est de 2528€/m², et le loyer de 13€/m².
Prix d’acquisition : 2528 x 40 = 101 120€
Frai de notaire de 8% = 8089,60€
Coût total de l’opération : 109 209,60€
Loyer mensuel : 13 x 40 = 520€
Charges estimées : 30€
Revenus locatifs annuels (520 + 30) x 10 = 6600€
Calcul du rendement locatif brut : (6600 / 101 120) x 100 = 6,5%.
Le rendement locatif net à Besançon
Le rendement brut n’est pas suffisant pour estimer la rentabilité d’un investissement locatif à Besançon. En effet, il est impératif de prendre en compte les frais locatifs que vous devez payer en tant que bailleur, notamment pour l’entretien du bien immobilier.
Dans cet exemple, nous supposons que les travaux d’entretien du logement, les frais de gestion, les charges de copropriété non récupérables, l’assurance et la taxe foncière représentent un total de 35% des revenus locatifs.
Ils représentent donc 2310€par an, ce qui donne des revenus locatifs nets annuels de 4290€.
Le calcul est donc le suivant : (4290 / 101 120) x 100 = 4,24%.
Quels sont les biens qui génèrent le meilleur rendement locatif à Besançon ?
La rentabilité des petites surfaces
Les petites surfaces, studios, T1 et T2 sont les biens qui génèrent les meilleurs rendements locatifs à Besançon. Quatre raisons principales expliquent cela : le coût d’acquisition, les frais d’entretien, le volume de la demande locative, et les prix des loyers.
Tout d’abord, les surfaces restreintes demandent un budget total moins élevé pour concrétiser un investissement immobilier locatif. De ce fait, même les acquéreurs avec des budgets modérés peuvent avoir accès à la propriété et devenir propriétaires bailleurs. Comme nous l’avons vu dans notre exemple ci-dessus, un T2 peut en moyenne coûter aux alentours de 100 000 euros. Certains biens immobiliers plus petits peuvent donc afficher des prix encore plus abordables.
De plus, les petites surfaces demandent moins de frais d’entretien. En tant que bailleur, vous pouvez ainsi réduire le montant de vos charges, par rapport à des logements plus vastes qui peuvent avoir besoin davantage de travaux. En outre, le prix des loyers par mètre carré est généralement plus élevé pour les appartements studio, T1 et T2.
Enfin, le dynamisme économique et universitaire de Besançon attire une très forte demande locative, surtout envers les petites surfaces. Investir dans ce type de logement permet donc de maximiser votre taux d’occupation. Vous réduisez ainsi les vacances locatives et percevez des revenus plus stables. Sur une année entière, votre rendement est alors meilleur.
Comparatif des loyers en fonction des surfaces
Selon locservice.fr, les loyers moyens à Besançon sont estimés de la manière suivante :
Pour les studios :
En dessous de 20m², le loyer moyen est de 397€, ce qui donne une moyenne de 14,56€/m².
Entre 20 et 30m², le loyer moyen est de 411€, ce qui donne une moyenne allant de 13,7 à 20,55€/m² selon les biens.
Au-dessus de 30m², le loyer moyen est de 440€, ce qui donne une moyenne de 13,7€/m².
Pour les T1 :
En dessous de 25m², le loyer moyen est de 397€, ce qui donne une moyenne de 15,88€/m².
Entre 25 et 35m², le loyer moyen est de 448€, ce qui donne une moyenne entre 12,80 et 17,92€/m².
Au-dessus de 35m², le loyer moyen est de 491€, ce qui donne une moyenne de 14€/m².
Pour les T2 :
En dessous de 30m², le loyer moyen est de 437€, ce qui donne une moyenne de 14,56€/m².
Entre 30 et 55m², le loyer moyen est de 582€, ce qui donne une moyenne entre 10,60 et 19,40€ selon les biens.
Au-dessus de 55m², le loyer moyen est de 644€, ce qui donne une moyenne de 11,7€/m².
Ces chiffres nous montrent que plus la surface est restreinte, plus le prix du loyer par mètre carré est intéressant pour un propriétaire bailleur. Voici maintenant la comparaison avec des logements plus vastes de type T4.
Pour les T4 :
En dessous de 70m², le loyer moyen est de 741€, ce qui donne une moyenne de 10,60€/m².
Entre 75 et 100m², le loyer moyen est de 895€, ce qui donne une moyenne entre 8,95 et 11,93€/m².
Au-dessus de 100m², le loyer moyen est de 863€, ce qui donne une moyenne de 8,63€/m².
Ces chiffres montrent que même les appartements T4 les plus petits génèrent des revenus moins importants que les studios, T1 et T2 les plus grands.
Comment maximiser son rendement locatif à Besançon ?
Pour maximiser votre rendement locatif à Besançon, prêtez une attention toute particulière aux points suivants :
Choisissez un bien qui correspond à votre cible de locataire, au niveau de la localisation, de la surface habitable, et du type de location (location meublée ou location nue).
Faites appel à une agence de gestion locative pour vous garantir une gestion efficace et des revenus sécurisés.
Choisissez le bon régime fiscal en fonction de vos objectifs et étudiez les différents dispositifs de défiscalisation immobilière (LMNP, LMP, loi Pinel, loi Malraux, dispositif Denormandie, régime micro-bic, micro-foncier, régime réel…).
Le rendement locatif à Besançon peut donc considérablement varier en fonction des logements, des secteurs, et de votre cible de locataire. Nous vous rappelons que les chiffres énoncés dans cet article sont des exemples pour illustrer la méthode de calcul. Avant de concrétiser votre projet immobilier, veillez à étudier précisément les rendements potentiels des logements qui vous intéressent, et à vous faire accompagner par des professionnels de la gestion locative.
