L’investissement locatif est un excellent moyen de développer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant de revenus passifs réguliers. Toutefois, il est important de calculer sa capacité d’emprunt pour obtenir un financement avant de s’engager dans cette voie. Dans cet article, nous allons expliquer comment calculer cette capacité d’emprunt.
Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?
La capacité d’emprunt est le montant maximal que vous êtes en mesure d’emprunter pour financer un projet immobilier. Elle se détermine en tenant compte de vos revenus, de vos charges récurrentes, de vos autres emprunts en cours, ainsi que de votre épargne disponible.
Principe de calcul de la capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt obéit à des règles précises, édictées par le Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF). Deux critères principaux sont pris en compte : le taux d’endettement et la durée de l’emprunt.
Calcul de votre capacité d’endettement
Le taux d’endettement correspond au pourcentage de vos revenus mensuels consacré au remboursement de vos emprunts. Ce taux représente la proportion de vos revenus qui est utilisée pour rembourser vos dettes. Il est calculé en divisant vos charges par vos revenus, puis en multipliant le résultat par 100 : (charges/revenus) x 100.
Votre capacité d’emprunt est directement déterminée par votre taux d’endettement. C’est la somme maximale que vous pouvez emprunter sans compromettre votre capacité à vivre confortablement. Le calcul est le suivant : (revenus – charges x 33) / 100.
En règle générale, votre capacité d’emprunt ne devrait pas dépasser 33% de vos revenus, mais ce taux a été récemment relevé à 35% depuis 2022. Il est également important de noter que ce taux doit inclure les frais de l’assurance emprunteur.
Prise en compte du reste à vivre
Le « reste à vivre » est l’argent qui vous reste après avoir payé toutes vos charges fixes. Il est calculé en soustrayant vos charges fixes de vos revenus nets. Les banques utilisent cette information pour évaluer votre capacité d’emprunt et s’assurer que vous serez capable de faire face à vos dépenses courantes même après avoir remboursé votre emprunt.
La durée de l’emprunt et le taux d’intérêt
Durée de l’emprunt et capacité d’emprunt
La durée de votre emprunt peut également affecter votre capacité d’emprunt. Si vous empruntez sur une longue période, vous pouvez rembourser le prêt plus lentement, ce qui réduit vos mensualités et peut augmenter votre capacité d’emprunt. Cependant, emprunter sur une période plus courte signifie des mensualités plus élevées, ce qui peut réduire votre capacité d’emprunt.
Taux d’intérêt
Cependant, un emprunt sur une durée longue entraîne un taux d’intérêt plus élevé. Cela a pour effet de réduire la capacité d’emprunt, du fait du poids plus lourd des intérêts dans le montant total de l’emprunt.
Le taux différentiel et la capacité d’emprunt
Le taux différentiel est une autre méthode pour calculer votre capacité d’emprunt. Cette méthode prend en compte vos revenus futurs, y compris les revenus locatifs, plutôt que vos revenus actuels. Cela peut être avantageux si vous prévoyez d’augmenter vos revenus à l’avenir.
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Cash-flow mensuel après impôt
-828 €
Effort d’épargne mensuel à prévoir.
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Rdt brut
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Rdt net
—
TRI
Impôt estimé : 231 €/mois
Coût total de l’opération
270 000 €
dont 240 000 € empruntés
Mensualité de crédit
1 460 €
par mois
Rendement net-net
2,81 %
après charges & impôts
Cash-flow avant impôt
-597 €
par mois
TRI après impôt
—
sur 10 ans
Patrimoine constitué
11 340 €
à 10 ans
Plus-value brute
+6 156 €
à la revente
Seuil d’enrichissement
19 ans
apport récupéré
Patrimoine accumulé dans le temps
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-34 k€-19 k€-4 k€11 k€
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Patrimoine à 20 ans : 11 340 €· axe horizontal : années · axe vertical : € cumulés
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Régime fiscal
Impôt / mois
Cash-flow / mois
TRI
Micro-foncier
314 €
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Foncier réel
109 €
-706 €
—
LMNP micro-BIC
231 €
-828 €
—
LMNP réel
0 €
-597 €
-3,0 %
LMP
-43 €
-554 €
-2,5 %
SCI IR
109 €
-706 €
—
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0 €
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-3,6 %
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Cash-flow mensuel & rendement net-net
Comparaison des 7 régimes fiscaux
Projection du patrimoine sur la durée
TRI, plus-value et seuil d’enrichissement
Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?
Apport personnel
L’une des manières d’augmenter votre capacité d’emprunt est d’augmenter le montant de votre apport personnel. Cela permet de réduire le montant total de l’emprunt et, par conséquent, de réduire les mensualités. En général, les banques exigent que l’apport personnel représente au moins 10% du coût total du projet, hors frais de notaire.
Optimisation de l’effet de levier
L’effet de levier est un principe qui permet d’utiliser les revenus locatifs pour rembourser l’emprunt. Plus vos revenus locatifs sont élevés, plus votre capacité d’emprunt sera importante.
Calculer sa capacité d’emprunt pour un investissement locatif
La prise en compte des revenus locatifs
Si vous comptez louer le logement que vous achetez, les revenus locatifs peuvent également être pris en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt. En général, les banques tiennent compte de 70% de ces revenus dans leur calcul.
Les risques de l’investissement locatif
Il est important de prendre en compte les risques liés à l’investissement locatif. En effet, les revenus locatifs ne sont pas toujours réguliers et peuvent varier en fonction de différents facteurs (vacance locative, travaux imprévus, impayés…).
Simuler la capacité d’emprunt pour un investissement locatif
Pour estimer précisément votre capacité d’emprunt pour un investissement locatif, vous pouvez utiliser un simulateur de crédit immobilier. Cet outil calcule votre capacité d’emprunt en fonction de vos revenus, de vos dépenses et de la durée de votre emprunt. Vous pouvez également faire appel à un courtier immobilier pour vous aider à optimiser votre dossier de prêt et à obtenir les meilleurs taux.
Comment optimiser sa capacité d’emprunt ?
Faire appel à un courtier
Pour maximiser votre capacité d’emprunt et optimiser les conditions de votre prêt immobilier, il peut être judicieux de faire appel à un courtier. Ce professionnel agit en tant qu’intermédiaire entre vous et les établissements bancaires. Son rôle consiste à rechercher, négocier et obtenir pour vous les meilleures conditions de financement possibles.
Les avantages du courtier
Un courtier possède une connaissance approfondie du marché immobilier et des offres de prêt disponibles. Il est en mesure de vous guider vers l’offre la plus adaptée à votre situation et à vos objectifs. En tenant compte de votre taux d’endettement, de vos revenus, de votre apport personnel, mais aussi de votre projet d’investissement locatif, le courtier va présenter votre dossier de la meilleure manière possible aux banques.
De plus, un courtier a généralement un pouvoir de négociation plus important qu’un particulier. Grâce à son réseau et à son volume d’affaires, il peut obtenir de meilleures conditions de prêt, comme un taux d’intérêt plus bas ou des frais de dossier réduits. Il peut également négocier d’autres aspects du prêt, tels que les modalités de remboursement ou la durée du prêt.
Enfin, faire appel à un courtier vous fait gagner du temps. La recherche et la négociation d’un prêt immobilier peuvent être des processus longs et complexes. Avec l’aide d’un courtier, vous pouvez vous concentrer sur votre projet d’investissement locatif pendant qu’il s’occupe de la partie financière.
En somme, faire appel à un courtier pour votre investissement locatif est un choix qui peut s’avérer payant à la fois en termes de temps, d’argent et de tranquillité d’esprit.
Connaître et suivre les règles d’emprunt
Il est également important de bien connaître et de suivre les règles d’emprunt. Cela vous permettra d’éviter les mauvaises surprises et d’optimiser votre investissement locatif.
Pour conclure, calculer sa capacité d’emprunt pour un investissement locatif est essentiel pour réussir son projet immobilier. Grâce à une bonne gestion de vos finances et à une connaissance approfondie des règles d’emprunt, vous pourrez optimiser votre investissement et maximiser vos revenus locatifs.
Comment calculer mon taux d’endettement pour un investissement locatif ?
Pour calculer votre taux d’endettement, utilisez la formule suivante : (charges/revenus) x 100. Votre capacité d’emprunt est déterminée par ce taux et se calcule comme suit : (revenus-charges x 35) / 100, depuis la révision du taux maximum en 2022. Un taux d’endettement supérieur à 35% sera généralement refusé par les banques.
Qu’est-ce que le reste à vivre et comment le calculer ?
Le reste à vivre est la somme qu’il vous reste pour vos dépenses courantes une fois vos charges fixes déduites de vos revenus nets fixes. Ce montant est crucial pour les banques lorsqu’elles déterminent votre capacité d’emprunt. Plus votre reste à vivre est important, plus vous serez considéré comme solvable.
Comment la durée d’emprunt influence-t-elle sa capacité d’emprunt ?
La durée de votre emprunt peut grandement affecter votre capacité d’emprunt. En empruntant sur une longue période, vous diluez le capital à rembourser dans le temps, réduisant ainsi vos mensualités et augmentant votre capacité d’emprunt. A contrario, un prêt à court terme augmentera vos mensualités et réduira votre capacité d’emprunt. Un courtier peut vous aider à optimiser cette durée.
Comment intégrer ses revenus locatifs dans le calcul de sa capacité d’emprunt ?
Lors du calcul de votre capacité d’emprunt, vos revenus locatifs peuvent être pris en compte par la banque à hauteur de 70%. Vous pouvez soit les ajouter à l’ensemble de vos revenus, soit les déduire intégralement de vos charges.
Comment estimer mon apport personnel pour mon prêt immobilier ?
L’apport personnel est un montant que vous investissez dans votre projet, qui permet d’alléger le poids global de votre prêt immobilier. Il doit représenter au moins 10% du coût du projet, hors frais de notaire. Pour le calculer, divisez le montant que vous souhaitez investir par le coût total du bien immobilier.
Comment faire une simulation de sa capacité d’emprunt pour un investissement locatif ?
Un simulateur de crédit immobilier peut vous aider à évaluer votre capacité d’emprunt pour un investissement locatif. Cependant, il peut être judicieux de faire appel à un courtier pour obtenir le meilleur prêt possible pour votre investissement.
