La question de l’apport pour son investissement locatif est récurrente et importante. La réponse n’est pas à prendre à la légère car elle a un impact direct sur les résultats de l’investissement immobilier.
Lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier, la question du financement est très importante. La majeure partie du temps, vous allez financer votre projet grâce à un crédit immobilier, pour, notamment, profiter de son effet de levier. Et là se pose toujours la même question : faut-il mettre de l’apport pour faire un investissement locatif ? Dans cet article, vous trouverez tous les éléments de réponse.
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L’apport pour son investissement immobilier : qu’est-ce que c’est ?
L’apport personnel est la somme d’argent que vous mettez de votre poche pour acheter votre bien immobilier. Il s’agit d’une partie de votre épargne personnelle que vous allez dédier à votre investissement locatif.
D’où provient cet apport ?
Cet apport peut être divers et varié. En effet, il peut être composé d’une épargne, d’une somme d’argent reçu d’un héritage ou d’une donation.
Mais il peut également correspondre à :
Des montants placés sur des livrets bancaires (livret A, Plan Epargne Logement, Livret de Développement durable, etc.) ;
Des placements financiers. (Comme les assurances-vie par exemple)
A quoi il sert l’apport pour son investissement locatif ?
Cette somme sert généralement de couverture pour les frais annexes. Comme les frais de notaire, les frais bancaires, etc. Ces différents frais viennent s’ajouter au prix de vente du bien immobilier. Ils rentrent donc dans le calcul de votre budget global d’investissement. Par la même occasion, ils viennent s’ajouter au montant global de votre crédit immobilier. C’est donc pour cela qu’ils sont souvent à régler par un apport personnel.
De plus, c’est généralement une des conditions que les banques regardent avant de vous accorder un prêt immobilier. En effet, le montant de votre apport va avoir un impact direct sur la facilité d’emprunt et sur les conditions obtenues de votre conseiller bancaire.
Comment se constituer un apport pour faire un achat immobilier ?
Lorsque l’on envisage de devenir propriétaire, on se pose souvent la question : « Combien d’argent dois-je mettre de côté pour constituer un apport ? » ou encore « comment se constituer un apport ? »
Or, l’apport personnel n’est pas uniquement destiné à payer les frais de notaire ou de dossier. C’est avant tout une somme d’argent que vous allez déposer sur votre compte bancaire afin de rassurer votre banquier sur votre capacité à épargner et rembourser votre prêt immobilier.
Si vous avez un projet immobilier et que vous souhaitez le concrétiser au plus vite, sachez qu’il est possible de constituer un apport en peu de temps. Nous vous présentons quelques astuces pour y parvenir :
Commencez par épargner sur un compte régulier
Si vous n’avez pas l’habitude d’épargner régulièrement, le mieux est de commencer par ouvrir un compte épargne. Une fois ouvert, vous pourrez y verser chaque mois une somme fixe (par exemple 100 euros). Vous verrez rapidement votre solde augmenter et cela vous motivera à poursuivre vos efforts.
Mettez de côté toutes les petites sommes d’argent que vous pouvez gagner
En effet, si vous avez la chance de recevoir des primes au travail ou encore des gains aux jeux, n’hésitez pas à les placer sur votre compte épargne. Chaque petite économie fera grimper le montant de votre épargne.
Faites des sacrifices ponctuels pour vous constituer un apport
Dans le cas où vous avez une grosse somme à mettre de côté dans les meilleurs délais, sachez que cela implique forcément quelques sacrifices.
Ainsi, pensez à réduire au maximum vos dépenses superflues (restaurants, loisirs…) et essayez également de diminuer au maximum vos impôts en faisant jouer toutes les déductions fiscales auxquelles vous avez droit.
Prenez le temps d’analyser les différentes offres du marché
Avant de choisir votre banque, prenez le temps de comparer les différentes offres disponibles afin que celle-ci corresponde parfaitement à votre profil et à votre situation financière.
Enfin, si vous ne disposez pas d’un apport personnel suffisant, il existe plusieurs solutions pour le constituer. Vous pouvez notamment demander un prêt à une personne de votre entourage ou faire appel à un organisme de financement spécialisé dans le financement des acquisitions immobilières.
Quel est le montant minimum de l’apport pour un achat immobilier ?
Mais combien faut-il mettre comme apport personnel ? La réponse n’est pas simple car cela dépend de plusieurs facteurs.
Un apport minimum exigé par les banques
Pour qu’un prêt soit accordé, les banques exigent en effet que vous disposiez d’un minimum d’argent à mettre en garantie. En France, il est généralement demandé aux emprunteurs de disposer d’un apport personnel représentant 10 % du montant total du bien acheté, frais de notaire inclus.
Un apport pas automatique pour un achat immobilier
Toutefois, l’apport personnel n’est pas automatique pour tout achat immobilier. En effet, certains établissements acceptent des apports plus faibles, voire des prêts sans apport.
En effet, il est de pratique que certaines banques font bénéficier aux investisseurs d’un prêt à 110%. Cela signifie que l’ensemble des frais annexes étaient pris en compte par le crédit immobilier. L’acquéreur n’avait donc pas à débourser d’argent supplémentaire.
Les changements de règlementation
Cependant, depuis le 15 juin 2021, les choses ont changé. En effet, le Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF) a publié un communiqué rendant ses différentes recommandations obligatoires.
Notamment :
Un apport minimum de 10 à 20% ;
Une durée de crédit qui ne peut être supérieure à 25 ans ;
Une mensualité de crédit immobilier inférieure à 35% des revenus de l’emprunteur.
Cependant, une dérogation à ce principe a été prévue. En effet, les conseillers bancaires ont la possibilité de déroger à cette règle pour 20% des crédits immobiliers qu’ils octroient. Il est bon de préciser que ces dérogations concernent au minimum 80% des résidences principales et au minimum 30% des primo-accédants.
Pourquoi faut-il mettre de l’apport ?
Tout d’abord, sachez que plus vous mettez d’apport, moins vous aurez de frais à payer. En effet, l’apport personnel permet de diminuer le montant des emprunts contractés et donc les intérêts que vous devrez payer. Plus votre apport est important, moins vous devrez emprunter et moins vos mensualités seront élevées.
De plus, un apport important peut être un atout majeur aux yeux des banques et des assureurs, ce qui facilitera l’obtention du crédit immobilier.
Mais encore, mettre un gros apport personnel peut vous permettre d’obtenir des conditions de prêt plus avantageuses auprès de votre banque.
Faut-il mettre tout son apport dans un investissement immobilier locatif ?
La réponse est non. Il est, en effet, préférable de ne pas mettre tout son apport dans l’acquisition d’un bien immobilier. On vous explique les différentes raisons ci-dessous :
Conserver une épargne en précaution
Il est très important de ne pas utiliser toute de son épargne dans le paiement des frais annexes liés à l’achat d’un bien immobilier. En effet, il arrive fréquemment que des imprévus arrivent. Notamment des petites réparations ou des petits travaux à réaliser dans votre logement. Comme par exemple, une chaudière à changer rapidement, une fuite d’eau, etc. Ou encore un chantier qui prend du retard et qui vous empêche de mettre en location votre bien rapidement.
Avoir cette somme en précaution vous permettra d’assurer le paiement de toutes ces dépenses imprévues. Dans le cas où vous avez utilisé toute votre épargne dans l’apport vous risquez de vous retrouver dans une situation compliquée et à court de trésorerie.
En principe, il est recommandé de conserver l’équivalent de 3 à 12 mois de salaire de côté. Ce montant dépend évidemment de votre niveau de vie et des différents besoins personnels.
Pouvoir emprunter davantage
En effet, les banques considèrent que plus votre apport est important, plus la somme pouvant être empruntée le sera aussi. Votre capacité d’emprunt dépend donc en partie de votre apport personnel.
Etant donné que l’organisme bancaire est rassuré sur votre capacité de financement, elle va être plus ouverte à négocier les conditions du crédit. Vous allez donc pouvoir bénéficier d’un meilleur taux. Aujourd’hui, cet argument est important car les taux remontent petit à petit. En effet, plus le taux est élevé, plus les intérêts d’emprunt seront importants. Ces intérêts vont avoir un impact immédiat sur la rentabilité de votre investissement immobilier.
De plus, si votre apport est conséquent, il va pouvoir vous permettre d’emprunter plusieurs fois et de réaliser plusieurs investissements immobiliers. Si ce dernier n’est pas assez élevé, la somme conservée pourra vous permettre de diversifier vos placements. Ce point est traité juste après.
Conserver de l’épargne pour diversifier ses placements
En investissement, c’est ce que l’on appelle le coût d’opportunité. C’est-à-dire que l’argent que vous allez conserver, vous allez pouvoir l’utiliser pour un autre projet immobilier ou un autre investissement.
Etant donné que les banques financent en grande majorité votre projet en vous accordant un prêt, il est recommandé de placer une partie de son épargne sur d’autres sources d’investissement. Il peut s’agir d’une assurance-vie, d’un plan d’épargne en actions ou tout autre support. En effet, ils vont vous assurer la production de revenus complémentaires.
Si le montant conservé et votre capacité d’emprunt vous le permettent, vous pouvez également vous lancer dans un autre investissement immobilier.
Vous avez maintenant toutes les informations en votre possession pour bien préparer le financement de votre projet immobilier et gérer correctement votre apport.
