Quelle rentabilité faut-il pour qu'un bien s'autofinance ?

Il n'existe pas de seuil universel : tout dépend du plan de financement. Avec un financement intégral (sans apport) sur 25 ans, il faut souvent viser un rendement brut de l'ordre de 8 à 10 %, comme dans notre exemple chiffré. Avec un apport significatif ou un taux de crédit plus bas, l'autofinancement devient accessible avec un rendement plus modeste.

Quelle est la différence entre autofinancement et cash-flow positif ?

L'autofinancement signifie que les loyers couvrent exactement la mensualité et toutes les charges : vous ne sortez rien de votre poche. Le cash-flow positif va un cran plus loin : après avoir tout payé, il reste un excédent chaque mois. Un bien autofinancé a un cash-flow nul ou légèrement positif.

Un investissement autofinancé augmente-t-il ma capacité d'emprunt ?

Il la préserve. La banque compte la mensualité dans vos charges mais ne retient généralement qu'environ 70 % des loyers dans vos revenus : un bien autofinancé est donc quasi neutre dans le calcul de votre taux d'effort, plafonné à 35 %. Vous restez en mesure de financer le projet suivant, là où un bien déficitaire consommerait votre capacité.

Autofinancement immobilier : définition et calcul

L'autofinancement est une option intéressante pour de nombreux investisseurs. C'est d'ailleurs souvent un objectif que ces derniers se fixent, car la rentabilité du bien est très importante. Notamment pour les jeunes investisseurs.

L'investissement locatif est devenu très populaire ces dernières années. En effet, il permet aux propriétaires de générer un revenu supplémentaire et de valoriser leur patrimoine. Cependant, investir dans un bien locatif n'est pas aussi simple que d'acheter une maison ou un appartement pour votre propre usage. Il y a beaucoup de critères à considérer, comme le type de bien que vous souhaitez acquérir, le montant que vous êtes prêt à investir, le lieu où vous souhaitez investir, etc.

Heureusement, il existe des moyens pour simplifier le processus d'investissement locatif et de rendre l'investissement plus « abordable ». L'un de ces moyens est l'investissement immobilier locatif autofinancé. Toutefois, il faudra respecter certaines règles car l'autofinancement n'est pas si simple à atteindre.

Voici toutes les informations qu'un investisseur immobilier doit savoir à ce sujet.

Qu'est-ce que l'autofinancement immobilier ?

Un investissement immobilier locatif autofinancé est un investissement qui se finance tout seul. De plus, il ne vous demande aucun effort d'épargne. On peut d'ailleurs le considérer comme une méthode de financement à proprement parler.

Commençons par mettre fin à une idée reçue : « Si le montant du loyer est équivalent à la mensualité du crédit immobilier, alors l'investissement locatif est autofinancé. » Il s'agit d'une erreur. Ce calcul n'inclut pas toutes les charges liées à cette opération immobilière.

La règle exacte est la suivante : un bien s'autofinance quand les loyers encaissés couvrent la mensualité du crédit ET l'ensemble des charges d'exploitation et des impôts. En effet, vous devrez vous acquitter de frais supplémentaires, à savoir :

Les frais bancaires ;
Les frais de notaire ;
Les assurances ;
Les frais de gestion locative ;
Les impôts ;
La taxe foncière ;
Les charges courantes de consommation ;
Etc.

Dans le cas où ces différentes charges ne sont pas couvertes par le loyer perçu, vous devrez les payer vous-même.

Deux indicateurs financiers sont couramment utilisés pour déterminer si un investissement locatif s'autofinance : la rentabilité et le cash-flow. A cet effet, vous retrouverez toutes les informations dans notre article spécialisé sur le calcul du cash-flow immobilier.

L'idéal pour un investisseur est de viser un cash-flow qui est positif. Puisque dans ce cas, il ne devra rajouter aucune somme d'argent personnelle pour financer son investissement immobilier. L'épargne conservée vous permettra alors de vous lancer dans la réalisation de nouveaux investissements.

Sachez qu'il n'y a pas de principe ou de chiffre précis en ce qui concerne l'autofinancement. L'autofinancement immobilier n'est pas qu'une simple question de rentabilité et de rendement : tout dépend du plan de financement (apport, durée, taux), du secteur où vous investissez et des éventuels risques locatifs pris par l'investisseur. Pour bien distinguer ces notions, lisez notre article sur la différence entre rendement et rentabilité.

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Pourquoi chercher à atteindre cet autofinancement ?

Posséder un bien immobilier autofinancé présente de nombreux avantages.

Tout d'abord, vous pouvez vous construire un patrimoine immobilier sans dépenser d'argent chaque mois. Cela nous permet de regarder sur le long terme sans être enfermé dans les dépenses à court terme. Vous vivez toujours avec le même budget pour vos dépenses quotidiennes. Mais vous avez désormais un bien immobilier que vous pouvez revendre potentiellement plus cher dans les prochaines années.

C'est aussi l'occasion de construire un héritage de façon pérenne qui protégera votre famille.

Le deuxième avantage est que, lors de la demande d'un nouveau prêt immobilier auprès d'une banque, celle-ci va calculer votre capacité d'endettement par rapport à vos revenus pour savoir le montant que vous pouvez emprunter. Plus votre investissement immobilier locatif présentera une rentabilité importante, plus votre conseiller bancaire sera en confiance pour vous prêter à nouveau. L'autofinancement de votre bien immobilier prouvera que votre projet est viable sur le long terme.

Exemple chiffré : le calcul complet d'un autofinancement

Prenons un exemple volontairement simplifié pour voir concrètement comment se calcule un autofinancement. Les montants sont des hypothèses de travail, à adapter à votre projet et aux conditions de crédit du moment.

Le projet : un grand appartement à rénover, exploité en colocation meublée de 3 chambres.

Poste	Montant
Prix d'achat	150 000 €
Travaux et ameublement	35 000 €
Frais de notaire et frais annexes	12 000 €
Coût total de l'opération	197 000 €

Le financement : emprunt de la totalité du projet (financement dit « à 110 % », sans apport), sur 25 ans, avec une hypothèse de taux de 3,5 % et une assurance emprunteur à 0,30 %. La mensualité ressort à environ 986 €, plus 49 € d'assurance, soit 1 035 € par mois.

Les recettes : 3 chambres louées 500 € par mois chacune, soit 1 500 € de loyers mensuels.

Les charges d'exploitation mensualisées :

Charge	Montant mensuel
Taxe foncière (lissée sur 12 mois)	95 €
Frais de gestion locative (8 % des loyers)	120 €
Assurances (PNO, garantie loyers impayés)	40 €
Entretien et petites réparations	50 €
Provision pour vacance locative (5 % des loyers)	75 €
Total des charges	380 €

Le verdict : 1 500 € de loyers, contre 1 035 € de crédit + 380 € de charges = 1 415 € de sorties. Le bien dégage un cash-flow d'environ +85 € par mois avant impôt : l'opération s'autofinance.

Deux enseignements de cet exemple. D'abord, la durée du prêt est décisive : le même projet financé sur 20 ans porterait la mensualité assurance comprise à environ 1 192 €, et l'opération deviendrait déficitaire d'environ 70 € par mois. Ensuite, l'autofinancement avec un financement intégral exige un rendement brut élevé (ici environ 9 %), ce qui oriente vers des stratégies comme la colocation, le meublé ou les biens avec travaux, plutôt que le studio acheté au prix du marché.

Reste l'impôt : en location meublée au régime réel, l'amortissement du logement et des meubles se déduit des recettes, ce qui réduit fortement, voire annule, l'imposition des loyers pendant de nombreuses années. C'est souvent ce qui permet de préserver l'autofinancement après impôt.

Pour tester vos propres hypothèses, utilisez notre calculateur de rentabilité.

Les charges à intégrer dans le calcul

Pour ne rien oublier, voici la liste complète des charges à intégrer avant de conclure qu'un bien s'autofinance :

Charge	Périodicité	À ne pas oublier
Mensualité du crédit	Mensuelle	Assurance emprunteur comprise
Taxe foncière	Annuelle	À lisser sur 12 mois dans le calcul
Charges de copropriété	Trimestrielle	Ne compter que la part non récupérable sur le locataire
Assurance propriétaire non occupant (PNO)	Annuelle	Obligatoire en copropriété
Garantie loyers impayés (GLI)	Mensuelle	Optionnelle, souvent 2 à 4 % des loyers
Frais de gestion locative	Mensuelle	Si vous déléguez la gestion
Entretien et réparations	Variable	Prévoir une provision régulière
Vacance locative	Variable	Provisionner un pourcentage des loyers
Impôts sur les loyers	Annuelle	Selon le régime : revenus fonciers en nu, BIC en meublé
CFE (location meublée)	Annuelle	Montant fixé par la commune

Comment atteindre l'autofinancement immobilier ?

Il existe aujourd'hui plusieurs méthodes pour vous permettre d'atteindre l'autofinancement de votre investissement immobilier locatif.

Mettre un apport plus conséquent :

Dans le cadre d'un investissement immobilier, l'apport personnel est un facteur déterminant en matière de rentabilité. C'est très souvent un bon moyen d'atteindre l'autofinancement souhaité.

En effet, mettre de l'apport va vous permettre de réduire les mensualités d'emprunt. Et donc le montant global des charges de votre investissement. Plus les charges seront faibles, plus votre cash-flow sera important. Puisque votre loyer se retrouvera alors bien supérieur au montant global de vos charges.

Etendre la durée de votre crédit immobilier :

La durée de votre crédit immobilier peut affecter le montant des mensualités. En effet, ces dernières seront plus faibles sur 25 ans que pour un crédit d'une durée de 15 ou 20 ans, comme le montre notre exemple chiffré ci-dessus.

Bien sûr, vous devrez payer plus d'intérêts, mais cela ne doit pas vous décourager. Au régime réel, les intérêts d'emprunt sont déductibles des loyers imposables, ce qui atténue leur coût réel.

Sélectionner un bien immobilier rentable pour atteindre l'autofinancement :

Pour réussir un investissement locatif autofinancé, il y a quelques critères que vous devez prendre en compte.

Tout d'abord, vous devez trouver un bon emplacement. L'emplacement de votre bien immobilier est l'un des facteurs les plus importants. Il déterminera si votre investissement est un succès ou un échec. Vous devez choisir un bien immobilier situé dans un secteur très recherché par les locataires. La demande locative doit être assez importante pour que votre logement soit loué rapidement après chaque départ de locataire.

Ensuite, vous devez trouver le « bon » bien au « bon » prix. Le prix au mètre carré doit être abordable voire inférieur à ceux du marché. Plus le prix d'acquisition va être élevé, plus il va être difficile d'obtenir l'autofinancement de votre investissement. Il convient également de choisir la surface acquise en fonction du type de locataire visé. Si vous envisagez de louer à des étudiants, vous allez devoir vous tourner vers des logements de petites surfaces (studio ou T2), sauf si vous envisagez de mettre en place une colocation.

Enfin, vous devez faire attention aux loyers pratiqués dans le secteur visé. Plus les loyers seront importants, plus ils rembourseront l'ensemble des charges locatives.

Réduire les charges liées à votre investissement :

Pour un investissement locatif autofinancé réussi, vous devrez peut-être réduire les frais et dépenses liés à la location.

La première étape est de calculer le cash-flow et la rentabilité de votre projet locatif. Pour rappel, le cash-flow constitue la différence entre le loyer et tous les frais annexes (frais de gestion locative, frais de notaire, impôt sur le revenu, assurance impayés locatifs, etc.).

N'oubliez pas que vous avez également la possibilité de renégocier votre emprunt. N'hésitez pas à prendre rendez-vous avec votre conseiller bancaire afin de faire le point sur votre crédit et le comparer aux offres actuelles de votre banque.

Augmenter le loyer de votre logement :

Une des solutions pour préserver l'autofinancement de votre projet locatif est de réviser chaque année le loyer de votre logement. Si le bail contient une clause de révision, le loyer peut être indexé sur l'indice de référence des loyers (IRL), une fois par an. Evidemment, il faut se renseigner sur les règlementations mises en place dans la ville où se situe votre logement, puisque certaines communes ont mis en place un encadrement des loyers.

Nous préférons attirer votre attention sur ce point. En effet, il faut être attentif et ne pas surestimer le montant de votre loyer. Vous risquerez de ne plus trouver de locataire.

Obtenir un différé de crédit immobilier :

Des différés de crédit immobilier peuvent être négociés avec les banques. Ces reports de paiement permettent de ne payer que les intérêts du prêt (différé partiel), voire de ne rien rembourser pendant la période (différé total, généralement plus court). La durée se négocie avec la banque, notamment lorsque des travaux retardent la mise en location.

Cela vous permet de mettre de côté une partie des loyers perçus pendant cette période, de vous constituer une épargne de secours et de les utiliser en cas d'imprévus. Cette somme pourra également être utilisée comme apport personnel lors d'un prochain investissement immobilier.

Autofinancement et capacité d'emprunt

L'autofinancement n'est pas qu'un confort de trésorerie : c'est la clé pour enchaîner les acquisitions. Les banques appliquent les règles fixées par le Haut Conseil de stabilité financière : un taux d'effort limité à 35 % des revenus et une durée de crédit plafonnée à 25 ans, avec une marge de flexibilité limitée.

Concrètement, la banque intègre vos mensualités de crédit existantes dans vos charges, mais elle ne retient généralement qu'une partie des loyers (souvent autour de 70 %) dans vos revenus, pour tenir compte de la vacance et des charges. Un bien qui s'autofinance pèse donc très peu dans votre taux d'effort : la mensualité est neutralisée par les loyers retenus, et votre capacité d'emprunt reste disponible pour le projet suivant. A l'inverse, un bien déficitaire de 200 € par mois ampute durablement votre capacité.

Avant de vous lancer, prenez le temps de calculer votre capacité d'emprunt pour un investissement locatif : vous saurez dans quelle enveloppe construire votre projet, et si l'autofinancement est atteignable avec votre plan de financement.

À retenir : un investissement autofinancé couvre sa mensualité et toutes ses charges avec les loyers. Il se construit dès l'achat (bon prix, forte demande locative, durée de prêt adaptée) et préserve votre capacité d'emprunt pour enchaîner les opérations. Comptez toutes les charges, pas seulement le crédit, avant de conclure qu'un bien s'autofinance.

Vous le savez, l'autofinancement immobilier est un idéal pour tous les investisseurs. Mais il est difficile à atteindre.

Le meilleur moyen d'atteindre vos objectifs est d'opter pour un investissement locatif clé en main. Les experts d'une société, comme Patrimoni Conseil, peuvent vous aider à élaborer une stratégie d'investissement pour optimiser le rendement de votre investissement immobilier.