L’autofinancement est une option intéressante pour de nombreux investisseurs. C’est d’ailleurs souvent un objectif que ces derniers se fixent, car la rentabilité du bien est très importante. Notamment pour les jeunes investisseurs.
L’investissement locatif est devenu très populaire ces dernières années. En effet, il permet aux propriétaires de générer un revenu supplémentaire et de valoriser leur patrimoine. Cependant, investir dans un bien locatif n’est pas aussi simple que d’acheter une maison ou un appartement pour votre propre usage. Il y a beaucoup de critères à considérer. Comme le type de bien que vous souhaitez acquérir, le montant que vous êtes prêt à investir, le lieu où vous souhaitez investir, etc.
Heureusement, il existe des moyens pour simplifier le processus d’investissement locatif et de rendre l’investissement plus « abordable ». L’un de ces moyens est l’investissement immobilier locatif autofinancé. Toutefois, il faudra respecter certaines règles car l’autofinancement n’est pas si simple à atteindre.
Voici toutes les informations qu’un investisseur immobilier doit savoir à ce sujet.
Qu’est-ce que l’autofinancement immobilier ?
Un investissement immobilier locatif autofinancé est un investissement qui se finance tout seul. De plus, il vous demande aucun effort d’épargne. On peut d’ailleurs le considérer comme une méthode de financement à proprement parlé.
Commençons par mettre fin à une idée reçue : « Si le montant du loyer est équivalent à la mensualité du crédit immobilier, alors l’investissement locatif est autofinancé. » Il s’agit d’une erreur. Ce calcul n’incluant pas toutes les charges liées à cette opération immobilière.
En effet, vous devrez vous acquitter de frais supplémentaires, à savoir :
Les frais bancaires ;
Les frais de notaire ;
Les assurances ;
Les frais de gestion locative ;
Les impôts ;
La taxe foncière ;
Les charges courantes de consommation ;
Etc.
Dans le cas où ces différentes charges ne sont pas couvertes par le loyer perçu, vous devrez les payer vous-même.
Deux indicateurs financiers sont couramment utilisés pour déterminer si un investissement locatif s’autofinance : la rentabilité et le cash-flow. A cet effet, vous retrouverez toutes les informations concernant le calcul du cash-flow dans notre article spécialisé : cliquez-ici.
L’idéal pour un investisseur est de viser un cash-flow qui est positif. Puisque dans ce cas, il ne devra rajouter aucune somme d’argent personnelle pour financer son investissement immobilier. L’épargne conservée vous permettra alors de vous lancer dans la réalisation de nouveaux investissements.
Sachez qu’il n’y a pas de principe ou de chiffre précis en ce qui concerne l’autofinancement. En effet, on entend souvent que les investisseurs cherchent à atteindre 10% de rentabilité brute. Cependant, l’autofinancement immobilier n’est pas qu’une simple question de rentabilité et de rendement. Il est donc important de comprendre que ces derniers varient selon le secteur où vous investissez et les éventuels risques locatifs pris par l’investisseur.
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Le bien & l'achat
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Financement
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Revenus locatifs
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Charges & gestion
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Revente
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Cash-flow mensuel après impôt
-828 €
Effort d’épargne mensuel à prévoir.
4,22 %
Rdt brut
3,84 %
Rdt net
—
TRI
Impôt estimé : 231 €/mois
Coût total de l’opération
270 000 €
dont 240 000 € empruntés
Mensualité de crédit
1 460 €
par mois
Rendement net-net
2,81 %
après charges & impôts
Cash-flow avant impôt
-597 €
par mois
TRI après impôt
—
sur 10 ans
Patrimoine constitué
11 340 €
à 10 ans
Plus-value brute
+6 156 €
à la revente
Seuil d’enrichissement
19 ans
apport récupéré
Patrimoine accumulé dans le temps
Passez la souris sur la courbe pour voir chaque année.
-34 k€-19 k€-4 k€11 k€
159131720
Patrimoine à 20 ans : 11 340 €· axe horizontal : années · axe vertical : € cumulés
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Régime fiscal
Impôt / mois
Cash-flow / mois
TRI
Micro-foncier
314 €
-911 €
—
Foncier réel
109 €
-706 €
—
LMNP micro-BIC
231 €
-828 €
—
LMNP réel
0 €
-597 €
-3,0 %
LMP
-43 €
-554 €
-2,5 %
SCI IR
109 €
-706 €
—
SCI IS
0 €
-597 €
-3,6 %
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Cash-flow mensuel & rendement net-net
Comparaison des 7 régimes fiscaux
Projection du patrimoine sur la durée
TRI, plus-value et seuil d’enrichissement
Pourquoi chercher à atteindre cet autofinancement ?
Posséder un bien immobilier autofinancé présente de nombreux avantages.
Tout d’abord, vous pouvez vous construire un patrimoine immobilier sans dépenser d’argent chaque mois. Cela nous permet de regarder sur le long terme sans être enfermé dans les dépenses à court terme. Vous vivez toujours avec le même budget pour vos dépenses quotidiennes. Mais vous avez désormais un bien immobilier que vous pouvez revendre potentiellement plus cher dans les prochaines années.
C’est aussi l’occasion de construire un héritage de façon pérenne qui protégera votre famille.
Le deuxième avantage est que, lors de la demande d’un nouveau prêt immobilier auprès d’une banque, celle-ci va calculer votre capacité d’endettement par rapport à vos revenus pour savoir le montant que vous pouvez emprunter. Plus votre investissement immobilier locatif présentera une rentabilité importante, plus votre conseiller bancaire sera en confiance pour vous prêter à nouveau. L’autofinancement de votre bien immobilier prouvera que votre projet est viable sur le long terme.
Comment atteindre l’autofinancement immobilier ?
Il existe aujourd’hui plusieurs méthodes pour vous permettre d’atteindre l’autofinancement de votre investissement immobilier locatif.
Mettre un apport plus conséquent :
Dans le cadre d’un investissement immobilier, l’apport personnel est un facteur déterminant en matière de rentabilité. C’est très souvent un bon moyen d’atteindre l’autofinancement souhaité.
En effet, mettre de l’apport va vous permettre de réduire les mensualités d’emprunt. Et donc le montant global des charges de votre investissement. Plus les charges seront faibles, plus votre cash-flow sera important. Puisque votre loyer se retrouvera alors bien supérieur au montant global de vos charges.
Etendre la durée de votre crédit immobilier :
La durée de votre crédit immobilier peut affecter le montant des mensualités. En effet, ces dernières seront plus faibles sur 20 ans que pour un crédit d’une durée de 15 ans.
Bien sûr, vous devrez payer plus d’intérêts, mais cela ne doit pas vous décourager. Car ces intérêts ne sont pas un frein pour votre rentabilité. Les opérations sont réalisées grâce à une fiscalité plus favorable.
Sélectionner un bien immobilier rentable pour atteindre l’autofinancement :
Pour réussir un investissement locatif autofinancé, il y a quelques critères que vous devez prendre en compte.
Tout d’abord, vous devez trouver un bon emplacement. L’emplacement de votre bien immobilier est l’un des facteurs les plus importants. Il déterminera si votre investissement est un succès ou un échec. Vous devez choisir un bien immobilier situé dans un secteur très recherché par les locataires. La demande locative doit être assez importante pour que votre logement soit loué rapidement après chaque départ de locataire.
Ensuite, vous devez trouver le « bon » bien au « bon » prix. Le prix au mètre carré doit être abordable voir inférieur à ceux du marché. Plus le prix d’acquisition va être élevé, plus il va être difficile d’obtenir l’autofinancement de votre investissement. Il convient également de choisir la surface acquise en fonction du type de locataire visé. Si vous envisagez de louer à des étudiants, vous allez devoir vous tourner vers des logements de petites surfaces. (Studio ou T2) Sauf si vous envisagez de mettre en place une colocation.
Enfin, vous devez faire attention aux loyers pratiqués dans le secteur visé. Plus les loyers seront importants, plus ils rembourseront l’ensemble des charges locatives.
Réduire les charges liées à votre investissement :
Pour un investissement locatif autofinancé réussi, vous devrez peut-être réduire les frais et dépenses liés à la location.
La première étape est de calculer le cash-flow et la rentabilité de votre projet locatif. Pour rappel, le cash-flow constitue la différence entre le loyer et tous les frais annexes (frais de gestion locative, frais de notaire, impôt sur le revenu, assurance impayés locatifs, etc.).
N’oubliez pas que vous avez également la possibilité de renégocier votre emprunt. N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec votre conseiller bancaire afin de faire le point sur votre crédit et le comparer aux offres actuelles de votre banque.
Augmenter le loyer de votre logement :
Une des solutions pour assurer l’autofinancement de votre projet locatif est d’augmenter régulièrement le loyer de votre logement. Evidemment, il faut se renseigner sur les règlementations mises en place dans la ville où se situe votre logement. Puisque certaines communes ont mis en place un encadrement des loyers.
Nous préférons attirer votre attention sur ce point. En effet, il faut être attentif et ne pas surestimer le montant de votre loyer. Vous risquerez de ne plus trouver de locataire.
Obtenir un différé de crédit immobilier :
Des différés de crédit immobilier peuvent être négociés avec les banques. Ces reports de paiement permettent le paiement que des intérêts de prêt. Pour des périodes allant jusqu’à 36 mois en ce qui concerne les différés partiels de prêt. En ce qui concerne le différé total du crédit immobilier, la durée ne dépasse rarement les 12 mois.
Cela vous permet de mettre de côté une partie des les loyers perçus pendant cette période, de vous constituer une épargne de secours et de les utiliser en cas d’imprévus. Cette somme pourra également être utilisée comme apport personnel lors d’un prochain investissement immobilier.
Vous le savez, l’autofinancement immobilier est un idéal pour tous les investisseurs. Mais il est difficile à atteindre.
Le meilleur moyen d’atteindre vos objectifs est d’opter pour un investissement locatif clé en main. Les experts d’une société, comme Patrimoni Conseil, peuvent vous aider à élaborer une stratégie d’investissement pour optimiser le rendement de votre investissement immobilier.
