Acheter un bien off market : tous nos conseils Si vous cherchez à acheter un bien immobilier de manière discrète, vous devez alors vous tourner vers les...
Ségolène ClausierCEO de Patrimoni Conseil, experte en investissement locatif
Si vous cherchez à acheter un bien immobilier de manière discrète, vous devez alors vous tourner vers les biens off market. Dans cet article, nous vous proposons des conseils sur la façon de trouver et d’acheter un bien off market.
Si vous êtes à la recherche d’un bien immobilier à acheter, l’off market peut être une excellente option. Les biens off market sont des propriétés qui ne sont pas encore publiées sur le marché, et qui peuvent offrir des avantages considérables. Dans cet article, nous allons vous apporter des conseils sur la façon dont vous pouvez trouver et acheter un bien off market efficacement et en toute sécurité. Nous vous expliquerons comment vous pouvez tirer le meilleur parti de cette opportunité unique.
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Un bien off market : Qu’est-ce que c’est ?
Le terme « off market » est anglosaxon et signifie littéralement « hors du marché ». Par conséquent, en matière d’immobilier, un bien off market est un bien qui se situe en dehors du marché immobilier traditionnel. Autrement dit, parce qu’il s’agit d’une maison ou d’un appartement, il n’apparaît pas dans les magazines spécialisés ou les annonces immobilières sur Internet.
Concrètement, la vente est souvent réalisée par un agent immobilier. Un agent immobilier a le pouvoir de vente, mais n’a pas besoin d’étendre les communications pour trouver un acheteur. Il peut également s’agir d’une vente par un particulier qui n’a avisé que sa famille, ses proches et certains professionnels de l’immobilier. Le off market, aussi appelé marché confidentiel, est un marché que seuls ceux qui disposent d’un bon réseau peuvent connaître. Le off market existe principalement dans les secteurs tendus ou les produits de luxe. En d’autres termes, plus l’offre est resserrée, plus les biens ont tendance à être vendus hors marché.
Par exemple, vous souhaitez vendre un appartement rénové dans le centre-ville de Dijon. Vous contactez votre agent immobilier et lui dites que vous avez pour projet d’acquérir un autre bien et que vous souhaitez vendre le bien très rapidement. Cet agent n’aura qu’à appeler quelques personnes de son réseau pour vendre cette propriété.
L’immobilier off market représenterait 5% à 10% du marché immobilier. Par conséquent, ce sont des logements qui sont vendus discrètement.
Le souci pour le vendeur est que son bien se vende rapidement. Les acheteurs off market sont souvent des acheteurs réguliers de l’agent immobilier. Donc si cet acquéreur fait une offre, il est peu probable qu’il se retire. L’avantage, pour les acheteurs, est l’accès à de meilleures offres.
Pourquoi certains biens immobiliers sont off market ?
Le marché immobilier off market comprend certains types de biens, tels que :
Des biens immobiliers présentant des caractéristiques exceptionnelles ou atypiques :
Par exemple, une maison avec une magnifique terrasse ou une vue magnifique, ou encore une maison au centre de Paris.
Des biens immobiliers luxueux :
Les propriétés de luxe ont généralement des prix très chers. Certaines peuvent atteindre des millions d’euros. Dans ce type de vente, les vendeurs souhaitent généralement faire profil bas. Par conséquent, la vente n’apparaîtra pas dans les annonces régulières publiées sur les différentes plateformes de diffusion. Comme Leboncoin, ou encore Seloger.
Cependant, le hors marché ne concerne pas seulement ces deux types de bien immobilier. Il est également possible de trouver des biens immobiliers plus classiques. Les motivations des vendeurs peuvent être multiples. Mais le plus souvent, il s’agit d’une stratégie de vente.
Voici quelques sources de motivation possible :
Des vendeurs qui souhaitent être discrets ;
Par peur de subir un cambriolage. Cela est particulièrement vrai si la maison ou l’appartement vendu contient des œuvres d’art ;
Pour ne pas perdre du temps à effectuer des visites non qualifiées ;
Pour essayer de vendre leur bien rapidement.
Cela peut être également le choix de l’agent immobilier lorsqu’il connait quelqu’un de son réseau personnel qui est intéressé.
L’off market concerne donc en grande partie principalement des biens de luxe ou du moins des biens haut de gamme (très grandes surfaces, immenses terrasses, vues spectaculaires, mobilier de grande qualité, etc.) dont les prix peuvent facilement dépasser le million d’euros.
Acheter un bien off market : quels sont les avantages et les inconvénients ?
Trouver des propriétés hors du marché est bénéfique pour plusieurs raisons.
Profitez des avantages d’une faible concurrence. Les canaux traditionnels ne publient pas d’offres, donc moins de personnes peuvent être positionnées. Soyez l’un des premiers visiteurs. Surtout sur des marchés tendus, de tels privilèges peuvent être un réel avantage. C’est votre chance de trouver des propriétés discount atypiques. Si vous recherchez une propriété hors du commun et extraordinaire, hors marché est l’endroit où il faut être. Le même avantage est également un inconvénient hors marché. En effet, les hors marchés suivent les mêmes règles que les marchés traditionnels, notamment en ce qui concerne les lois de l’offre et de la demande. Il peut être difficile de négocier en dehors du marché car il y a un risque que le vendeur rejette l’offre.
Le seul risque est d’acheter une propriété surévaluée. Pour en parler, il suffit d’avoir suffisamment d’informations sur l’état réel du marché. Si le prix du bien est trop élevé et qu’aucun acquéreur ne peut être trouvé, vous pouvez attendre qu’une annonce en trouve un.
Comment dénicher des biens off market ?
Dénicher des biens off market demande une réelle expertise. En fait, par définition, c’est un marché difficile à pénétrer. Une recherche rapide sur internet ne sert à rien. Souvent, il devrait plaire aux yeux expérimentés des professionnels de l’immobilier. Cependant, vous pouvez tenter votre chance avec quelques astuces.
Avoir un bon réseau pour dénicher un bien off market :
Accéder à des propriétés off market n’est pas facile car elles ne peuvent pas être trouvées par les canaux publicitaires normaux. Par conséquent, vous devez savoir construire un bon réseau avec les professionnels de l’immobilier tels que les notaires, les promoteurs immobiliers, les agents immobiliers et les courtiers.
Cela peut être accompli en marchant autour des agents immobiliers dans la zone cible. Ensuite, vous pouvez l’enregistrer dans la base de données, en laissant une description de ce que vous recherchez.
Avec des canaux de vente limités, les agents immobiliers utilisent le bouche à oreille pour trouver des acheteurs potentiels. Ils vous contacteront lorsqu’ils auront connaissance d’un bien off market qui répondent à vos attentes.
Il faut un profil digne de confiance pour recevoir un appel d’un agent immobilier :
Peu ou pas de risque associé au financement (par exemple, pension alimentaire des banques ;
Une idée claire du projet et des critères
Attentes réalistes (ne vous attendez pas à des duplex rénovés à Paris 7ᵉ à 7 000 le mètre carré).
Pour rendre cela possible, vous devez également entretenir des relations étroites avec vos divers partenaires. Les relations doivent être établies par des visites régulières au sein de leurs bureaux et des suivis téléphoniques réguliers. Trouver des biens immobiliers off market nécessite d’y passer beaucoup de temps.
Être très réactif quand on veut acheter un bien off market :
Trouver des propriétés off market nécessite une réponse très rapide. Vous devez vous positionner dès que l’occasion se présente. Le hors marché est aussi l’apanage des vendeurs qui cherchent à vendre leur bien très rapidement.
Vous pouvez consulter un professionnel de l’immobilier, comme un chasseur immobilier. La chasse fait également partie des services que Patrimoni Conseil propose aux investisseurs. Notre objectif est de trouver des perles rares avant tout le monde et de les proposer à nos investisseurs.
Même si vous recherchez un bien atypique, il ne faut pas se limiter au off market. En fait, vous courez le risque de passer à côté de ce que vous recherchiez sur le marché traditionnel.
Restez toujours en contact avec l’agent immobilier. Vous serez généralement averti de la vente des biens avant leur publication sur les différentes plateformes de diffusion.
Un bien off market est-il moins cher ?
La réponse est « ça dépend ».
En effet, le off market peut concerner des produits de luxe. Mais c’est aussi une stratégie utilisée par les vendeurs qui veulent surévaluer leurs actifs. Dans de nombreux cas, le profil des vendeurs sur ce marché parallèle influence ceux qui hésitent à négocier. Rarement bon marché dans ce cas, mais pas nécessairement le type de propriété recherché par les investisseurs.
Le deuxième type de bien est plus classique. La différence est que les agents préfèrent appeler les membres de leur réseau personnel. Dans ce cas, les logements peuvent être moins chers, mais ce n’est pas systématique. Une caractéristique clé, cependant, est qu’il s’agit souvent de biens immobiliers qui correspondent exactement aux critères du client acquéreur.
En conclusion, acheter un bien off market peut être une tâche intimidante et complexe. Cependant, en suivant ces conseils et en prenant le temps de prospecter, vous serez bien préparé pour trouver le bien qui vous convient. Ne négligez pas l’importance de la recherche et du processus de négociation afin de trouver le meilleur rapport qualité-prix pour votre bien off market.
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