Comment estimer le montant des travaux de rénovation pour votre bien immobilier ?
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Comment estimer le montant des travaux de rénovation pour votre bien immobilier ?
Pour être certain de louer votre bien immobilier et donc réussir votre investissement, il est important de réaliser des travaux de rénovation. L’estimat...
Ségolène ClausierCEO de Patrimoni Conseil, experte en investissement locatif
Pour être certain de louer votre bien immobilier et donc réussir votre investissement, il est important de réaliser des travaux de rénovation. L’estimation du budget global des travaux et de l’aménagement est complexe. Elle n’en est pas moins déterminante.
Les travaux de rénovation peuvent être nécessaires pour de nombreuses raisons. En effet, ils peuvent être effectués pour améliorer l’esthétique d’une propriété, augmenter sa valeur marchande ou simplement pour réparer les dommages causés par le temps et l’usure. Quoi qu’il en soit, il est important de savoir comment estimer le montant des travaux de rénovation avant de commencer votre investissement et d’acheter le bien immobilier. Nous vous donnons quelques astuces dans cet article.
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Quel est votre objectif principal ?
Quelle est la différence entre un rafraichissement et des travaux de rénovation du bien immobilier ?
Lorsque vous envisagez d’acheter un bien immobilier, vous avez probablement déjà entendu les termes « rafraîchissement » et « rénovation ». Mais quelle est la différence entre ces deux concepts et lequel est le mieux adapté à votre situation ?
Le rafraîchissement d’un bien immobilier consiste généralement en quelques modifications esthétique. Comme la peinture, le papier peint, les revêtements de sol, etc. Ces changements ont pour but de donner un coup de jeune à votre logement et de le rendre plus attrayant pour les locataires potentiels. En général, le rafraîchissement d’un bien immobilier ne prend pas beaucoup de temps et de travail, et peut être réalisé à moindre coût.
En revanche, la rénovation d’un bien immobilier est un projet plus ambitieux qui implique des modifications structurelles et fonctionnelles du bien immobilier. Par exemple, les travaux de rénovation peuvent concerner l’ajout d’une extension, la rénovation complète d’une cuisine ou d’une salle de bains, le remplacement de fenêtres et de portes, etc. La rénovation de ce bien peut être très coûteuse et prendre beaucoup de temps, mais elle peut vous permettre de réaliser une plus grande plus-value lorsque vous souhaiterez le mettre en vente par la suite. Cette rénovation sera également un atout majeur lors de la mise en location de votre logement.
Quel budget prévoir pour la réalisation des différents travaux ?
Prévoir un budget pour des travaux dans un bien immobilier est important, car cela peut vite devenir très coûteux.
Pour cela, il y a plusieurs facteurs à prendre en compte lors de l’estimation du montant des travaux de rénovation.
Qui réalise les travaux de rénovation ?
Pour commencer, il faut savoir que les travaux peuvent être réalisés par vous-même ou par un professionnel. Si vous choisissez de les réaliser vous-même, il faudra acheter les outils nécessaires et vous assurer que vous avez le temps de les réaliser. Le budget va également dépendre du nombre de personnes qui peuvent vous aider à effectuer ces différents travaux.
Si vous optez pour un professionnel, vous devrez payer ses honoraires en plus du coût des matériaux.
Quelle est l’étendue des travaux à réaliser ?
De plus, il est important de déterminer la nature et l’étendue des travaux à effectuer. Si vous avez l’intention d’effectuer des travaux de peinture et de papier peint, le coût sera généralement moindre que si vous deviez refaire entièrement la salle de bains ou la cuisine par exemple.
La taille du bien et le nombre de pièces à rénover vont également jouer dans le montant global des travaux.
Une fois que vous avez une idée de l’étendue des travaux, il faut aussi prendre en compte le temps nécessaire à leur réalisation. En effet, plus les travaux seront importants, plus ils prendront du temps à être effectués. Il faut donc également tenir compte de ce critère lors de l’estimation du coût des travaux.
Le but de votre investissement immobilier étant généralement la mise en location de votre bien, la durée des travaux doit être un critère primordial à prendre en compte. En effet, plus vous allez prendre du temps à réaliser les travaux de rénovation, et plus la location de votre logement va être être repoussée dans le temps. Il est donc parfois bon de se demander si la rapidité d’exécution des travaux effectués par un professionnel ne vaut pas la différence de prix de sa prestation avec la réalisation des travaux par vos soins.
De quel type de bien immobilier il s’agit ?
Le type de bâtiment est également un facteur important qui influence le coût des travaux de rénovation. Les bâtiments les plus courants sont les maisons individuelles, les appartements, les immeubles de bureaux et les bâtiments commerciaux. Cela peut également concerner des immeubles de rapport composés de divers appartements.
Les coûts de rénovation varient en fonction du type de bâtiment puisque la surface à rénover peut changer du tout au tout.
De plus, la rénovation d’un appartement dans une copropriété difficile d’accès peut faire augmenter la facture également. Par exemple, si il se situe dans une rue piétonne, en hypercentre de la ville, ou encore dans une rue sans stationnement possible. Ces éléments seront à prendre pour l’accès des matériaux dans votre logement. Ainsi que l’évacuation des gravats et autres déchets encombrants.
Dans quelle région se situe le bien immobilier à rénover ?
La région où se situe le bâtiment est également un facteur important à prendre en compte.
Les régions les plus coûteuses pour les travaux de rénovation sont les grandes villes, comme Paris, Lyon, Marseille, etc. Les coûts de rénovation sont généralement moins élevés dans les petites villes et les campagnes.
Cela s’explique notamment pour les difficultés d’accès au logement comme expliqué ci-dessus. Notamment si on fait louer de façon saisonnière dans endroits peu-accessibles. Mais également par la différence des coûts des charges et prix des matériaux. En effet, il est souvent constaté que la main d’œuvre pour réaliser les travaux est plus chère que les artisans de province. Les prix des matériaux sont également en rapport avec le coût de la vie en général dans les grandes villes de France. Si votre logement se situe dans une grandes villes, il faudra alors prendre en compte ce surplus de charges dans le coût global de vos travaux de rénovation.
Est-il possible de bénéficier d’aides quand on réalise des travaux de rénovation ?
Il y a plusieurs aides financières dont on peut bénéficier lorsque l’on effectue des travaux dans une maison ou tout autre bien immobilier. Comme le crédit d’impôt, la TVA réduite, etc. Il faut se renseigner auprès de sa banque ou de sa caisse d’allocations familiales pour savoir si on peut en bénéficier.
Un autre poste qui fait augmenter le montant global des travaux est la rénovation énergétique. Cependant, le gouvernement a mis en place différentes aides. C’est notamment le cas de MaPrimeRénov. L’ensemble des propriétaires, bailleurs et copropriétaires peuvent en bénéficier. De plus, cette aide est cumulable avec d’autres aides. Comme les aides attribuées par les collectivités locales ou encore la prime énergie.
Les autres facteurs à prendre en compte
Il faut aussi bien penser à l’aspect pratique des travaux, comme le fait de devoir déménager temporairement si les travaux sont importants. Il faut prévoir un budget pour le déménagement, le stockage, etc. Notamment lorsqu’il s’agit de l’achat de votre nouvelle résidence principale.
De plus, il est important de faire une estimation des travaux à effectuer et de comparer les prix auprès de plusieurs entreprises. Il ne faut pas hésiter à demander des devis à plusieurs artisans et à négocier les prix au vu de l’ampleur du chantier que vous allez démarrer.
Faisons maintenant le point sur les différentes méthodes de calcul.
Quelles sont les méthodes de calcul ?
Calculer vous-même le prix des travaux de rénovation :
Il y a plusieurs façons d’estimer le coût des travaux de rénovation.
La première est de calculer le coût des matériaux nécessaires et de les comparer aux prix du marché. Cette méthode consiste à se rendre dans les boutiques de bricolage et de demander un devis. Cela vous permettra d’avoir une idée du coût des matériaux nécessaires à la rénovation.
Il faut cependant savoir que les prix peuvent varier d’un magasin à l’autre. Mais également d’une période de l’année à une autre.
Faire estimer les travaux par un artisan :
La seconde méthode est de faire appel à des entreprises de rénovation. En effet, un artisan pourra vous donner un devis plus précis en fonction des travaux à effectuer. Cependant, le coût de ses services sera à ajouter au montant des travaux et de l’achat des matériaux.
De plus, cette méthode est plus précise, mais elle prend du temps. En effet, il faudra prendre rendez-vous avec divers entrepreneurs afin qu’ils puissent se rendre sur place et vérifier l’état du bien immobilier. Ils pourront alors vous chiffrer les différentes dépenses liées à la rénovation du logement.
Leurs expertises en matière de travaux de rénovation vous permettront, néanmoins, de n’oublier aucune dépense. Les entreprises spécialisées sont capables d’identifier des problèmes tels que des fuites d’eau, des toitures abîmées, etc. Anticiper tous ces travaux vont vous permettre de demander une enveloppe globale à votre banque au moment de l’obtention du prêt immobilier. Si toutes ces charges ne sont pas budgétisées, il est possible que vous vous retrouviez avec des dépenses imprévues et non couvertes par le crédit. Ces dépenses seront donc à votre charge.
Comparer les montants :
Il existe également des sites internet qui proposent des simulateurs de devis. Il vous suffit alors de renseigner les informations nécessaires (surface à rénover, type de travaux, etc.) et vous obtiendrez une estimation du coût des travaux.
Cette méthode est plus pratique que les deux premières, car elle ne nécessite pas de se déplacer. Cependant, elle est moins exacte. En effet, elle ne prend souvent pas en compte la localisation de votre bien, la difficulté à y accéder, etc. Personne ne pourra vous alerter sur des possibles problèmes révélés lors du début du chantier. Tous ces facteurs peuvent faire augmenter ou diminuer le montant des travaux.
Prendre en compte les ratios de prix des travaux au m² :
Il est également possible de calculer le coût des travaux de rénovation en fonction de leur nature. En effet, vous pouvez trouver des ratios de prix des travaux au m².
Les travaux de rénovation les plus courants sont les suivants :
Les prix au m² par élément :
La réfection des murs
Peindre les murs de votre logement est l’un des travaux de rénovation les moins coûteux. En effet, il faut compter environ 20 euros le mètre carré pour une peinture de qualité moyenne.
Cependant, plus vous allez rajouter d’espaces à peindre, plus le coût sera élevé. Par exemple, la peinture des plafonds, ou encore la peinture des divers radiateurs présents dans le logement.
En ce qui concerne le coût du papier peint, il varie en fonction de la qualité et du motif. Il faut compter entre 10 et 30 euros le mètre carré.
La réfection des sols
Ici, vous allez avoir du choix en ce qui concerne les matériaux possibles.
Dans un premier temps, il y a le parquet. Le coût de la pose de parquet varie en fonction du type de parquet choisi. Il faut compter entre 20 et 50 euros le mètre carré.
Dans un second temps, vous pouvez également prévoir la pose de carrelage. Le coût de cette varie en fonction du type de carrelage choisi. Il faut compter entre 15 et 250 euros le mètre carré.
Vous avez également la possibilité de choisir un sol en PVC. Ce matériau robuste est très intéressant, notamment dans les appartements loués en colocation. Le coût de ce matériau peut se situer entre 5 et 30 euros le mètre carré.
Pour finir, nous vous déconseillons la mise en place d’une moquette. Même si son coût est bien inférieur, il peut se révéler gênant pour l’usage de votre logement. En effet, le locataire peut faire des allergies, et l’entretien du sol est moins facile. Le nettoyage de tâches est plus complexe et votre sol pourrait rester marqué par les vas-et-viens de votre locataire. Vous aurez donc à changer le sol plus souvent.
La réfection de la cuisine
Le coût de la rénovation de la cuisine dépend du type de cuisine (moderne, traditionnelle, etc.), du nombre de meubles et d’équipements nécessaires, etc. Tout cela va donc dépendre de la surface de votre logement et du nombre de pièce qu’il possède.
Pour une cuisine simple et classique, il faut compter entre 200 et 700 euros. Ce montant ne prend pas en compte les divers équipements nécessaires. (Notamment les électroménagers)
Si votre logement ne vous permet pas d’acheter des meubles classique, il faudra faire réaliser une cuisine sur mesure. Cette rénovation sera donc plus coûteuse. (Entre 5.000 et 15.000 euros)
La réfection de la salle de bain
Le coût de la rénovation de la salle de bain dépend du type de salle de bain (moderne, traditionnelle, etc.), du nombre de meubles et d’équipements nécessaires, etc.
Il faut compter entre 500 et 3000 euros.
La rénovation de l’électricité et du réseau d’eau
dans un premier temps, la rénovation de l’électricité est primordial. Notamment lorsque des anomalies sont constatées dans le diagnostic réalisé par expert et remis au moment de l’acquisition du bien. Vous pouvez compter en moyenne entre 80 et 120 euros hors taxe par m². Il faut par la suite ajouter à ce moment la TVA de 10% si votre logement date de plus de 2 ans. La main d’œuvre de l’artisan sera également à prendre en compte dans le montant global de cette rénovation. (Entre 40 et 70 euros HT pour une heure de travail)
De plus, vous allez peut-être devoir effectuer la rénovation du réseau d’eau de votre logement. Cette rénovation va vous faire grimper votre facture. Mais plusieurs facteurs sont à prendre en compte. Notamment, l’état de la plomberie actuelle de votre bien immobilier. Pour une rénovation complète, il faudra compter environ 100 euros du m². Et au minimum 4.000 euros. Cependant, d’autres dépenses pourront faire augmenter ce budget. C’est notamment le cas de la pose d’un évier ou d’un lavabo. (Entre 150 et 200 euros) Ou encore la pose d’un ballon d’eau chaude. (Entre 200 et 400 euros)
Un prix au m² selon le type de chantier :
Comme expliqué ci-dessus, ce montant va être différent selon le niveau de difficulté de la rénovation.
Lorsqu’on parle d’une rénovation intégrale d’un bien immobilier, ou lorsqu’on transforme un local ou un garage en habitation, il faudra prévoir un budget d’environ 950 à 1.500 euros du m². Voir plus selon l’ampleur des travaux à réaliser et les éléments de votre bien à modifier.
Il sera alors important de prévoir une fourchette haute pour votre budget. En effet, il est possible de rencontrer des difficultés pendant la réalisation des travaux et des postes de rénovation supplémentaires peuvent se présenter.
Lorsque vous devez effectuer une rénovation plus légère, vous pouvez compter entre 160 et 500 euros du m².
Pour une rénovation intermédiaire, sans gros oeuvre, comptez entre 500 et 900€ du m².
Il existe donc plusieurs méthodes pour estimer le coût des travaux de rénovation. La meilleure méthode est celle qui vous convient le mieux en fonction de votre situation.
