Location courte durée à Dijon : 11,54 % brut, le cas réel

Les simulations théoriques ont leurs limites : rien ne remplace une opération réelle, avec ses vrais chiffres. Voici le détail complet d'un investissement que nous avons accompagné à Dijon, du cahier des charges initial au cash-flow constaté. Un T2 de 30 m² dans le quartier Montchapet, exploité en location courte durée, pour un budget total de 147 080 € et un rendement brut de 11,54 %.

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Le profil : une première investisseuse qui connaît sa ville

Luz habite Dijon. Pour son premier investissement locatif, elle est arrivée avec un objectif clairement formulé : atteindre au minimum l'autofinancement, c'est à dire une opération où les loyers couvrent l'intégralité des charges et des mensualités, sans effort d'épargne chaque mois.

Elle avait aussi une conviction : connaissant parfaitement le secteur, elle souhaitait un appartement destiné à la location saisonnière. Ce choix n'est pas anodin. La location courte durée demande plus de gestion qu'un bail classique, mais elle permet de viser un revenu locatif supérieur sur une petite surface bien placée. Dijon s'y prête : la ville attire un flux régulier de visiteurs, entre tourisme, déplacements professionnels et étapes sur la route de la Bourgogne viticole.

Ce cahier des charges, une habitante qui connaît son marché et assume une stratégie de rendement, a orienté toute la recherche. C'est exactement le type de cadrage que nous posons en début de mission dans notre accompagnement en investissement locatif clé en main : l'objectif d'abord, le bien ensuite.

La recherche : un T2 à Montchapet, près du tram et de la place Darcy

Le bien retenu est un T2 de 30 m² dans le quartier Montchapet, à Dijon. Prix d'acquisition : 93 000 €, auxquels s'ajoutent 7 440 € de frais de notaire.

L'argument décisif, c'est l'emplacement : l'appartement est situé à proximité du tram et de la place Darcy, l'une des portes d'entrée du centre-ville dijonnais. Pour de la location saisonnière, ce critère pèse plus lourd que tout le reste. Un voyageur qui descend du train ou visite le centre historique cherche un logement accessible à pied ou en transport direct, et le classement dans les résultats de recherche des plateformes dépend fortement de la localisation.

Montchapet offre un second avantage : c'est un quartier résidentiel établi, recherché des Dijonnais eux-mêmes. Si la stratégie de location courte durée devait évoluer un jour, le bien resterait facile à louer en meublé classique ou à revendre. Cette réversibilité fait partie de l'analyse de risque, nous y revenons plus bas. Pour situer ce quartier dans le marché dijonnais, notre page sur l'investissement locatif à Dijon détaille les secteurs et les niveaux de prix de la ville.

Les travaux et l'ameublement : 37 400 € pour se démarquer

Le budget travaux de l'opération s'élève à 30 000 €, complété par 7 400 € d'ameublement, soit 37 400 € investis dans le produit lui-même.

En location courte durée, cette enveloppe n'est pas du confort : c'est la garantie d'un projet réussi. Le parti pris a été une décoration colorée et moderne, pensée pour séduire les voyageurs et se démarquer des annonces concurrentes. Sur les plateformes de réservation, les photos font la décision en quelques secondes. Un T2 au goût du jour, identifiable au premier coup d'œil, obtient de meilleurs taux d'occupation et un prix par nuit supérieur à un logement banal de même surface.

À ces montants s'ajoutent nos honoraires d'accompagnement, qui couvrent la recherche du bien, le pilotage du projet et la sécurisation de chaque étape jusqu'à la mise en location.

La mise en location : 1 254 € de revenu mensuel moyen

Une fois l'appartement transformé, la location saisonnière a démarré avec un revenu locatif mensuel moyen de 1 254 €, soit 15 048 € de revenu annuel.

C'est là que la stratégie courte durée prend tout son sens : pour un T2 de 30 m² acheté 93 000 €, un bail meublé classique n'aurait jamais atteint ce niveau de loyer. La contrepartie, c'est une exploitation plus active, avec des arrivées, des départs et du ménage à orchestrer. À Dijon, cette gestion peut être déléguée : nous détaillons ce fonctionnement dans notre article sur la conciergerie Airbnb à Dijon.

Le tableau financier complet

Voici l'intégralité des chiffres de l'opération, tels qu'ils figurent dans la fiche de cette réalisation à Montchapet :

PosteMontantPrix d'acquisition93 000 €Budget travaux30 000 €Ameublement7 400 €Honoraires9 240 €Frais de notaire7 440 €**Budget total147 080 €**Apport15 000 €Montant emprunté132 080 €Durée du crédit25 ansTaux du crédit4,70 %Loyer mensuel moyen1 254 €Revenu annuel15 048 €Dépenses annuelles14 920 €**Cash-flow annuel+128 €**Rendement brut11,54 %Rendement net6,20 %

Deux lectures de ce tableau. D'abord le rendement : 11,54 % brut et 6,20 % net, un niveau que le marché dijonnais n'offre pas en location nue classique. Ensuite le cash-flow : avec 15 048 € de revenus pour 14 920 € de dépenses annuelles, crédit sur 25 ans compris, l'opération dégage 128 € par an. C'est modeste en valeur absolue, mais c'est exactement l'objectif que Luz s'était fixé : l'autofinancement. Le bien se paie seul, avec seulement 15 000 € d'apport mobilisés (frais de notaire + ameublement) sur un budget de 147 080 €.

Vous vous demandez pourquoi le rendement est de 11,54 % alors que le cash-flow est presque nul ? C'est normal : ces deux indicateurs ne mesurent pas la même chose. Si cette distinction n'est pas encore claire, nous l'expliquons en détail dans notre article rendement ou rentabilité.

Pourquoi cette opération fonctionne

Trois éléments expliquent ce résultat.

L'emplacement avant tout. Proximité du tram, de la place Darcy et du centre-ville : le bien coche les critères qui font le taux d'occupation en location saisonnière. À Dijon, c'est ce type de micro-localisation qui sépare une annonce qui tourne d'une annonce qui stagne.

La bonne typologie pour la bonne stratégie. Un T2 de 30 m² est un format idéal en courte durée : assez grand pour accueillir un couple ou un voyageur d'affaires confortablement, assez compact pour limiter le budget d'acquisition et les charges. Le prix d'achat de 93 000 € laisse de la marge pour investir dans les travaux et l'ameublement sans faire exploser le budget global.

Un produit différenciant. Les 37 400 € de travaux et d'ameublement ont créé un logement qui se démarque visuellement. En courte durée, cette différenciation se convertit directement en réservations.

Ce qui était risqué, et ce qu'il faut surveiller

Aucune opération n'est sans risque, et celle-ci comporte deux points de vigilance.

Le premier, c'est la dépendance à la location saisonnière. Le cash-flow positif repose sur un revenu moyen de 1 254 € par mois : une baisse durable du taux d'occupation ou un durcissement des règles locales pèserait directement sur l'équilibre. Le cadre réglementaire de la courte durée évolue, comme nous l'analysons dans notre article sur la loi Le Meur et la location saisonnière. C'est précisément pour cela que la réversibilité du bien comptait dans la sélection : un T2 à Montchapet se relouerait en meublé longue durée sans difficulté, avec un loyer moindre mais une opération qui reste saine.

Le second, c'est la finesse de l'équilibre : 128 € de cash-flow annuel, cela signifie que le budget d'exploitation doit être tenu. Le crédit sur 25 ans a justement été calibré pour maximiser les chances de rester au-dessus de la ligne de flottaison.

À retenir : 147 080 € de budget total, 11,54 % de rendement brut, 128 € de cash-flow annuel avec seulement 15 000 € d'apport. Un premier investissement autofinancé, conforme à l'objectif fixé au départ.