CGP ou société d'investissement locatif : qui consulter ?

Faut-il consulter un CGP ou une société d'investissement locatif ? La question est posée comme un duel, elle n'en est pas un. Un conseiller en gestion de patrimoine et une société de clé en main immobilier n'exercent pas le même métier, ne sont pas encadrés par les mêmes règles et ne répondent pas à la même question. Comprendre qui fait quoi évite de demander à l'un ce que seul l'autre sait faire.

Transparence d'abord : nous sommes Patrimoni Conseil, société d'accompagnement en investissement locatif, donc l'un des deux termes de la comparaison. Nous ne sommes pas CGP et nous ne prétendons pas l'être. Cet article décrit le métier de CGP tel qu'il est réglementé, sources officielles à l'appui, et vous pourrez juger sur pièces.

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Que fait exactement un conseiller en gestion de patrimoine ?

Le CGP raisonne à l'échelle de votre patrimoine entier. Son travail commence par un bilan : revenus, fiscalité, situation familiale, horizon de placement, tolérance au risque. Il en déduit une allocation : quelle part en assurance vie, en produits financiers, en pierre-papier (SCPI), en immobilier direct, en prévoyance et retraite. Il arbitre ensuite dans le temps, au fil de vos changements de situation.

Pour conseiller des placements financiers, le CGP exerce le plus souvent sous le statut de conseiller en investissements financiers (CIF), un statut précisément encadré. Selon la page officielle de l'AMF consacrée aux CIF, chaque CIF doit être immatriculé au registre unique tenu par l'ORIAS, adhérer à une association professionnelle agréée par l'AMF qui contrôle son activité, justifier d'une assurance de responsabilité civile professionnelle, et satisfaire à des exigences d'honorabilité et de compétence, avec un examen certifié par l'AMF exigé depuis 2020. Un CIF ne peut par ailleurs pas recevoir de fonds de ses clients en dehors de la rémunération de son conseil.

Le réflexe à avoir avant tout rendez-vous est donc simple : vérifier l'immatriculation du conseiller sur le registre de l'ORIAS. C'est public et gratuit.

Honoraires ou rétrocessions : comment un CGP est-il rémunéré ?

C'est le point le plus utile à comprendre, car il conditionne la nature du conseil. La réglementation distingue deux modes d'exercice.

Le conseil indépendant : le CIF indépendant est rémunéré exclusivement par les honoraires que lui verse son client. Il lui est interdit de conserver les rétrocessions et autres avantages versés par les producteurs des placements qu'il recommande.

Le conseil non indépendant : le CIF peut alors percevoir des rétrocessions (une fraction des frais d'entrée et de gestion des produits qu'il distribue), à condition d'en informer son client. Selon les chiffres clés 2024 des CIF publiés par l'AMF, la grande majorité des CIF (environ 8 sur 10) exercent en conseil non indépendant, et leur rémunération reste dominée par ces rétrocessions, complétées d'une part minoritaire d'honoraires directs.

Aucun des deux modèles n'est malhonnête : les deux sont légaux et encadrés. Mais la question « comment êtes-vous rémunéré, et par qui ? » est la première à poser à un CGP, exactement comme vous demanderiez ses honoraires à une société de clé en main. Un professionnel sérieux y répond sans détour.

Que fait une société d'investissement locatif clé en main ?

Changement complet de registre : la société de clé en main ne conseille pas une allocation d'épargne, elle exécute un projet immobilier. Son terrain, c'est l'opérationnel : chercher le bien qui correspond à votre objectif, le négocier, faire chiffrer et suivre les travaux, meubler, mettre en location, et souvent gérer ensuite.

Le cadre réglementaire n'est pas celui de l'AMF mais celui de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, qui encadre les activités de transaction immobilière : l'entremise sur la vente exige une carte professionnelle de transaction (carte T, dite aussi CPI), délivrée par la chambre de commerce et d'industrie, avec garanties et assurance à l'appui. Nous détenons cette carte, délivrée par la CCI de Côte-d'Or, et nos honoraires sont publics : de 6 à 8 % TTC selon la formule, détaillés sur notre page d'investissement locatif clé en main.

La différence de nature avec le CGP saute aux yeux : un CGP ne va généralement pas visiter dix appartements, comparer trois devis d'électricien ni gérer un dégât des eaux en cours de chantier. Ce n'est ni son métier ni son modèle économique. Symétriquement, nous ne construirons pas votre allocation d'assurance vie : ce n'est pas le nôtre.

Deux métiers complémentaires, pas concurrents

La confusion vient du mot « conseil », que les deux professions emploient. Mais ils ne conseillent pas la même chose :

Critère	CGP (statut CIF)	Société d'investissement locatif
Question traitée	« Comment répartir mon épargne ? »	« Comment réussir cet achat locatif ? »
Périmètre	Patrimoine global : financier, immobilier, prévoyance, retraite	Un projet immobilier : recherche, travaux, location
Régulateur et cadre	AMF, immatriculation ORIAS, association agréée	Loi Hoguet, carte de transaction délivrée par la CCI
Rémunération	Honoraires ou rétrocessions des produits (avec information du client)	Honoraires affichés, en pourcentage du projet
Immobilier direct	Le recommande éventuellement comme classe d'actifs	Le met en œuvre concrètement, adresse par adresse
Suivi dans le temps	Arbitrages patrimoniaux au fil de la vie	Gestion locative du bien livré, selon les formules

Lu ainsi, le « ou » du titre disparaît presque : le CGP intervient en amont, au niveau de la stratégie patrimoniale ; la société clé en main intervient en aval, au niveau de l'exécution immobilière. L'un décide qu'une poche immobilière a du sens dans votre patrimoine, l'autre transforme cette décision en un appartement précis, rénové et loué.

Quand consulter un CGP ?

Sans ambiguïté, le CGP est le bon interlocuteur dans ces situations :

• Vous cherchez à placer votre épargne sans idée arrêtée. Si votre question est « que faire de 50 000 € ? » et pas « quel appartement acheter ? », commencez par un CGP. L'immobilier direct n'est qu'une réponse possible parmi d'autres, et elle ne convient pas à tous les profils.
• Votre situation fiscale ou familiale est complexe. Revenus élevés, transmission à préparer, démembrement, expatriation fiscale : c'est le cœur du métier patrimonial.
• Vous hésitez entre pierre-papier et immobilier direct. Un CGP peut vous orienter vers les SCPI si la gestion d'un bien ne vous convient pas ; notre comparatif SCPI ou investissement locatif pose les termes de ce choix.
• Vous voulez un regard global et récurrent sur l'ensemble de vos avoirs, révisé chaque année.

Pour de l'allocation d'épargne pure, disons-le sans détour : le CGP est le bon professionnel, pas nous.

Quand consulter une société d'investissement locatif ?

La société clé en main devient le bon interlocuteur quand la décision d'investir dans l'immobilier direct est prise, ou presque :

• Vous savez que vous voulez un bien locatif et la question restante est où, quoi et comment le mener à bien.
• Vous n'avez ni le temps ni l'envie de gérer l'opérationnel : recherche, visites, artisans, chantier, ameublement, mise en location.
• Vous investissez loin de chez vous et il vous faut des yeux et des jambes sur place.
• Vous voulez un exécutant responsable de bout en bout, avec des honoraires écrits et des projets livrés vérifiables.

Le choix de la société elle-même mérite alors la même rigueur que celui d'un CGP : honoraires publics, carte professionnelle, santé financière, références livrées. Nous avons décrit cette grille de lecture, appliquée à notre propre marché, dans notre comparatif des sociétés d'investissement locatif à Dijon.

Et si la bonne réponse était les deux ?

C'est souvent le montage le plus sain, et nous le voyons fonctionner chez nos clients. Le schéma type : le CGP établit la stratégie patrimoniale et conclut qu'une poche d'immobilier direct de, disons, 150 000 € a sa place dans l'allocation, pour les revenus locatifs et l'effet de levier du crédit. La société clé en main prend alors le relais pour l'exécution : trouver le bien, tenir le budget travaux, livrer un appartement loué, puis en assurer la gestion.

Chacun reste dans son couloir : le CGP n'a pas à suivre un chantier, nous n'avons pas à arbitrer votre assurance vie. Les deux professionnels peuvent même dialoguer directement, avec votre accord, pour que le projet immobilier s'insère proprement dans la stratégie d'ensemble (choix du régime fiscal, du mode de détention, de la durée de crédit). Si vous avez déjà un CGP, venez avec ses conclusions : c'est un excellent point de départ pour un premier rendez-vous, et notre équipe, dont la formation en droit notarial, a l'habitude de travailler en bonne intelligence avec les conseils de nos clients.

À retenir : CGP et société d'investissement locatif ne sont pas des concurrents mais deux maillons d'une même chaîne. Le CGP, encadré par l'AMF via le statut de CIF (immatriculation ORIAS, association agréée, assurance professionnelle), conçoit l'allocation globale de votre épargne. La société clé en main, encadrée par la loi Hoguet et sa carte de transaction, exécute la poche immobilière sur le terrain. Allocation pure : CGP. Projet immobilier concret : clé en main. Patrimoine structuré avec de l'immobilier direct : les deux, chacun dans son rôle.