Mettre en location un bien immobilier comporte plusieurs étapes. La démarche nécessite une bonne préparation et une bonne organisation. Il est important de comprendre les étapes nécessaires pour s’assurer que vous êtes prêt à accueillir des locataires et que vous avez pris toutes les précautions pour minimiser le risque lié à la location.
Lorsqu’on décide de mettre un bien immobilier en location, il y a plusieurs étapes à suivre afin de réussir sa mise en location. Quelles sont les étapes à respecter pour assurer le bon déroulement de cette mise en location et obtenir les meilleurs résultats ? C’est ce que l’on va voir dans cet article.
1ère étape : Préparer son bien immobilier et vérifier qu’il soit en bon état
Tout d’abord, avant de mettre en location un bien immobilier, il est important de bien le préparer.
En effet, le propriétaire qui loue un bien immobilier est soumis à quelques obligations. Notamment celle de fournir un bien décent à son locataire.
Pour rappel, voici les critères d’un logement salubre et décent :
- Logement d’une surface supérieure ou égale à 9m² ;
- D’une hauteur de plafond minimum de 2.20m ;
- Ou d’un volume de 20m3 ;
- Et qui dispose d’installations conformes aux règlementations en vigueur. (Electricité, chauffage, etc.)
Il est donc important de mettre à jour les équipements et de procéder aux éventuels travaux nécessaires avant la mise en location. Ces travaux permettront également de rendre le bien plus attractif pour les locataires.
2ème étape : Déterminer le type de bail avant la mise en location
Le choix du type de bail pour votre bien immobilier est une étape importante. Pour faire un choix, il est important de se renseigner sur la demande locative dans le quartier où se situe votre logement. Et ainsi de la faire correspondre au type d’appartement dont vous disposez.
En effet, la location meublée nécessite souvent une petite surface. Un studio ou T2. Ici aussi, les exigences en matière d’équipement et d’ameublement doivent être respectées. La liste des meubles mis à disposition des locataires est encadrée.
De plus, choisir un bail nu ou meublé aura un impact sur votre fiscalité. C’est pourquoi il est si important d’anticiper.
Bon à savoir : Des professionnels peuvent vous aider à gérer votre location. Et ainsi vous accompagner dans toutes les étapes de la mise en location. Vous allez, certes, payer des services, qui vont impacter votre rentabilité, mais qui facilitent la gestion globale de votre investissement locatif.
3ème étape : Définir le montant du loyer
Des réglementations sur les loyers sont en place dans les grandes villes, mais à Paris, Lille et Lyon. On appelle cela l’encadrement des loyers. Il n’est donc pas possible d’ajuster immédiatement les niveaux de loyer. Si vous êtes dans une zone où le plafond de loyer s’applique, vous devez respecter le respecter.
De plus, si vous vous trouvez dans une zone non concernée par cet encadrement, vous pouvez fixer votre loyer en fonction d’estimations fournies par une ou plusieurs agences immobilières, d’observatoires des loyers ou d’annonces immobilières similaires.
De plus, lors de la mise en location d’un bien sous régime fiscal tel que la loi Pinel, des plafonds de loyers doivent être respectés. C’est également le cas pour le régime Loc’ Avantages pour l’immobilier ancien. Vous devez donc vous renseigner sur les montants des loyers que vous pouvez pratiquer.
4ème étape : Faire réaliser l’ensemble des diagnostics techniques avant la mise en location
Le dossier de diagnostic technique est également très important, car il permet de vérifier la conformité du bien aux normes en vigueur (électricité, plomberie, gaz, etc.). Votre locataire doit donc être parfaitement informé de l’état du bien qu’il loue.
Les diagnostics sont obligatoires pour toute mise en location et ils doivent être réalisés par un professionnel certifié. Nous vous conseillons de les faire réaliser assez tôt dans le processus de mise en location. Notamment, avant la publication de l’annonce sur les différentes plateformes de diffusion. En effet, certaines mentions doivent obligatoirement apparaître sur les annonces.
Vous devez savoir que la liste des diagnostics à fournir à votre locataire est strictement encadrée par la loi. Ils doivent tous être fournis au locataire et annexés au bail d’habitation. Ou au renouvellement du contrat de location.
Voici les différents diagnostics concernés :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- L’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante ;
- Le constat de risque d’exposition au plomb ;
- Le diagnostic relatif à l’installation intérieure d’électricité et/ou de gaz si ces installations datent de plus de 15 ans ;
- L’état des risques et pollutions.
- Et pour finir le diagnostic bruit.
Il faudra toutefois être vigilent à leur durée de validité. Car certains sont susceptibles de se périmer entre deux locataires. Notamment l’état des risques et pollutions.
5ème étape : Mettre l’annonce sur les plateformes pour la mise en location
Une fois que votre bien est prêt à être loué, vous devez prendre les mesures nécessaires pour attirer des locataires. Vous devez donc effectuer la publicité et la promotion de votre bien, en utilisant des médias comme la publicité imprimée, les différentes plateformes de mise en location. Ou encore les agences immobilières. De plus, les annonces sur les réseaux sociaux sont également des moyens très efficaces pour trouver des locataires potentiels. Vous pouvez aussi envoyer des notifications à vos amis et votre famille, et à leurs amis et familles, afin de trouver des locataires susceptibles de s’intéresser à votre appartement.
La publication d’une annonce immobilière est votre premier contact avec des locataires potentiels et ne doit pas être prise à la légère. Prenez de belles photos et évitez les photos mal cadrées et mal éclairées.
De plus, les informations doivent être les plus complètes possibles :
- Le montant du loyer (comprend-il des frais supplémentaires ? Notamment les charges) ;
- Le type de location ;
- La localisation ;
- Le nombre de pièces ;
- Les accès aux commerces et transports, etc.
En créant une annonce complète avec des jolies photos, vous aurez plus de chance de trouver un locataire rapidement.
6ème étape : Effectuer les visites pour mettre en location un bien immobilier
Faire des visites pour la location de son bien immobilier peut être un processus très stressant. Il y a une série de choses à prendre en compte et à penser.
La première étape pour organiser des visites est de se préparer à recevoir des locataires potentiels. Préparez-vous un portfolio comprenant des photos, des informations sur l’emplacement et les commodités, et des informations sur votre logement et vos conditions de location. Notamment si c’est votre premier investissement.
Une fois prêt, vous pouvez procéder à la préparation des visites. Prévoyez des outils pour prendre des notes et des questions pour vos locataires potentiels. La clé est de vous assurer que le locataire potentiel est informé et à l’aise.
Une fois que vous avez trouvé des candidats intéressés, vous devez organiser des visites. Prévoyez un système de rendez-vous afin de s’assurer que vous ne manquerez aucune visite et que vous pourrez gérer facilement toutes les visites.
Enfin, pendant la visite, soyez à l’écoute du candidat. Ne cherchez pas à leur cacher des informations. De plus, n’oubliez pas de leur demander leur dossier de candidature. Notamment si vous n’avez pas filtré les candidats lors de la première approche, avant la visite.
7ème étape : Choisir le bon locataire
Il est important de bien sélectionner le locataire pour s’assurer qu’il sera capable de payer le loyer et de respecter les conditions du bail. Il est possible de faire appel à un professionnel pour trouver le locataire idéal. Cependant, si vous vous chargez de la mise en location, vous allez devoir recueillir des informations sur le profil des locataires potentiels.
Cela peut inclure des informations sur leurs antécédents financiers, leurs antécédents de logement et leur capacité à payer le loyer. Attention. Vous ne pouvez pas demander tout type de document. En effet, la liste des documents que le locataire peut fournir au bailleur est strictement encadrée par la loi.
Une fois que vous avez recueilli ces informations, vous devez les utiliser pour déterminer si le locataire est le bon candidat pour votre bien.
8ème étape : Préparer le dossier de location
Une fois le bien prêt, et les différentes étapes énoncées ci-dessus effectuées, il faudra s’occuper de la rédaction du bail. Il s’agit d’un contrat entre le propriétaire et le locataire qui définit les droits et obligations de chacun. Ce bail doit inclure des informations telles que le loyer, les charges, les modalités de paiement, sa durée et les différentes règles à respecter. Le montant du dépôt de garantie devra également être mentionné.
Il est important de bien le rédiger afin de s’assurer que le propriétaire et le locataire seront bien protégés et que leurs intérêts seront pris en compte.
De plus, le contrat de location devra être accompagné de différentes annexes. Comme le dossier de diagnostics techniques.
9ème étape : Faire un état des lieux d’entrée avec le locataire
Une fois que vous avez signé le contrat de location, votre locataire peut emménager dans le bien immobilier. Vous devez également effectuer une inspection à l’entrée pour constater l’état du bien à l’arrivée du locataire. Ainsi que de des différents équipements. C’est l’étape finale de la mise en location de votre bien immobilier.
L’état des lieux est un document qui décrit le bien immobilier. Il va être comparé à l’état des lieux de sortie du locataire. Pour distinguer et comparer le bien dans lequel il se trouvait à l’origine. Il permet ainsi de vérifier l’état de l’appartement ou de la maison et d’identifier les éventuels travaux à effectuer.
10ème étape : La préparation des contrats de service
Une fois le locataire trouvé et le bail signé, il faudra également s’occuper de la rédaction des contrats de prestation de service avec les différents professionnels.
Notamment si vous déléguez la gestion locative de votre bien immobilier. Dans le cas d’une location longue durée, vous pouvez missionner une agence immobilière. Pour de la courte durée, vous allez pouvoir déléguer cette tâche à une conciergerie. Ces contrats devront alors définir les modalités de la mise en location et les droits et obligations des professionnels. Evidemment, la signature de ce contrat devra intervenir en amont de toutes ces étapes de mise en location. Sauf si vous souhaitez déléguer la gestion courante de votre bien immobilier en cours de location.
En ce qui concerne la fourniture d’énergies, cela va dépendre du type de location. Pour une location longue durée, c’est au locataire d’effectuer les démarches auprès d’ENEDIS pour obtenir la mise en service du compteur électrique. Il en est de même pour le gaz. Au départ du locataire, il devra alors résilier ces différents contrats.
Pour finir, seule l’assurance habitation est obligatoire pour les propriétaires bailleurs. Vous pouvez vous contenter de votre assurance en responsabilité civile. Il est à noter que votre locataire doit également vous fournir une attestation de son contrat d’assurance habitation. Tous les ans, il doit alors vous fournir une attestation actualisée.
Cependant, nous vous recommandons également l’assurance PNO. (Propriétaire non-occupant) Elle vous protégera davantage en cas de sinistre. Il y a également l’assurance GLI. Elle vous permettra de vous prémunir contre les potentiels loyers impayés. Elle n’est pas obligatoire, mais c’est souvent un incontournable des investisseurs immobiliers. Dans le cas d’un locataire qui bénéficie de la garantie Visale, cette garantie des loyers impayés est automatiquement souscrite. Sans même souscrire cette assurance auprès d’une compagnie d’assurance.
Mettre en location un bien immobilier peut être un processus long et compliqué, mais en comprenant les étapes nécessaires et en prenant les précautions nécessaires, vous pouvez vous assurer que vous êtes prêt à accueillir des locataires et à réduire le risque lié à la location.
