L’est de la France regorge d’opportunités pour les investisseurs locatifs. Dans cet article, nous vous présentons les meilleures villes pour investir dans un T2, ainsi que nos conseils pour réussir votre projet immobilier.
Les avantages à investir dans un T2
La demande locative
Les T2 sont des appartements qui attirent une demande locative importante, car ils peuvent convenir à plusieurs publics. En effet, ils sont aussi bien prisés par les étudiants que par les actifs célibataires et les jeunes couples. La pièce supplémentaire représente un avantage considérable pour étendre la cible de vos locataires, par rapport à un studio ou à un T1. En touchant une cible plus large, vous augmentez votre taux d’occupation et réduisez le risque de vacances locatives. Votre T2 se loue rapidement et durablement.
L’accessibilité
Le T2 est un logement idéal pour accéder facilement à la propriété, et ce, pour deux raisons principales. La première est le volume de l’offre pour ce type de logements. En effet, les T2 sont particulièrement répandus dans le parc immobilier de nombreuses villes, car ils sont très demandés. En tant qu’investisseurs, vous aurez donc un choix assez conséquent pour dénicher le bien qui correspondra parfaitement à vos critères. La seconde raison est le prix. Les T2 proposent des surfaces habitables assez restreintes, ce qui demande un budget raisonnable par rapport à des appartements plus vastes. Investir dans un T2 est donc accessible à tout type de budget, même les plus modérés.
La rentabilité locative
La forte demande locative et les prix abordables vous permettent de dégager une rentabilité locative importante. En effet, grâce à un excellent taux d’occupation, vous pouvez pérenniser et sécuriser vos revenus locatifs. La petite surface engendre également des frais d’entretien limités, ce qui est un avantage supplémentaire pour maximiser votre rentabilité.
Les meilleures villes de l’est de la France pour investir dans un T2
Investir dans un T2 à Dijon
Les avantages de Dijon
Préfecture du département de la Côte-d’Or et chef-lieu de la région Bourgogne-Franche-Comté, Dijon est une ville attractive, connue pour sa culture, son patrimoine historique et architectural, ainsi que sa qualité de vie. Tous ces atouts entretiennent une demande locative importante, surtout de la part des jeunes. La ville accueille de nombreux jeunes actifs, ainsi que 30 000 étudiants chaque année.
Investir dans un T2 à Dijon est donc un excellent moyen de louer rapidement et de façon durable. En effet, selon les données de l’INSEE, 58,1% des habitants sont locataires. La ville compte environ 84,5% d’appartements, dont une majorité de T3 et de T2. Dans les quartiers du centre-ville et ses alentours, les T2 sont les biens les plus prisés, notamment par les jeunes actifs et les étudiants.
Les prix de l’immobilier
Selon le baromètre LPI-SeLoger, les prix de l’immobilier à Dijon varient entre 1756 et 3614€/m², avec une moyenne de 2663€/m². Les loyers s’étendent quant à eux de 8 à 20€/m², avec une moyenne de 12€/m². Selon ces moyennes, il faudrait compter environ 93 205€ pour investir dans un T2 ancien de 35m² à Dijon. En ajoutant les frais de notaire d’environ 8%, le budget est de 100 661,40€.
Les rendements locatifs bruts et nets
En appliquant un loyer mensuel de 12€/m² et des charges locatives de 75€, vos revenus locatifs mensuels s’élèvent à 495€ pour un appartement T2 de 35m². Sur une année, vos revenus locatifs s’élèvent donc à 5940€.
Avec des frais locatifs représentant 10% de vos revenus, vos coûts s’élèvent à 594€.
Votre rendement locatif brut : (vos revenus locatifs annuels de 5940€ / le coût d’acquisition de 100 661,40€) x 100 = 5,9%.
Votre rendement locatif net : (vos revenus locatifs annuels de 5940€ – vos charges de 594€) / le coût d’acquisition de 100 661,40€ x 100 = 5,3%.
Investir dans un T2 à Strasbourg
Les avantages de Strasbourg
Préfecture du département du Bas-Rhin et chef-lieu de la région Grand Est, Strasbourg est l’une des villes étudiantes les plus attractives de France. Elle accueille chaque année près de 86 000 étudiants dans ses établissements d’enseignement supérieur. Sa culture, son patrimoine, son dynamise économique et sa qualité de vie attire également de nombreux jeunes actifs. Selon l’INSEE, les locataires représentent 70,2% de la population. De ce fait, la demande locative vis-à-vis des petites surfaces comme les T2 est considérable.
La ville qui compte environ 92% d’appartements est principalement composée de T3 et de T2. Là encore, dans les quartiers les plus prisés comme ceux du centre, les T2 sont les plus demandés. Investir dans un T2 à Strasbourg semble donc une stratégie intéressante pour développer son patrimoine.
Les prix de l’immobilier à Strasbourg
Les logements se vendent entre 2528 et 4809€/m², avec une moyenne de 3697€/m². Les loyers moyens sont quant à eux estimés à 14€/m², mais peuvent fluctuer de 10 à 23€/m² en fonction des biens et des secteurs. En suivant ces moyennes, nous pouvons estimer qu’un T2 de 35m² demande un budget d’environ 129 395€. En ajoutant les frais de notaire d’environ 8%, le budget est de 139 746,60€.
Les rendements locatifs bruts et nets
Prenons l’exemple d’un T2 de 35m² coûtant 139 746,60€, avec un loyer de 14,50€/m².
Le loyer mensuel s’élève à 507,50€, et les charges locatives sont estimées à 55€.
Les revenus locatifs sont donc de 562,50€ par mois et 6750€ par an.
Si les frais locatifs représentent 10% des revenus, ils s’élèvent à 675€.
Votre rendement locatif brut : (vos revenus locatifs annuels de 6750€ / le coût d’acquisition de 139 746,60€) x 100 = 4,83%.
Votre rendement locatif net : (vos revenus locatifs annuels de 5940€ – vos charges de 675€) / le coût d’acquisition de 139 746,60€ x 100 = 4,3%.
Investir dans un T2 à Nancy
Les avantages de Nancy
Préfecture du département Meurthe-et-Moselle, Nancy est une ville attractive qui accueille une population particulièrement jeune. En effet l’INSEE estime que 36,4% des habitants ont entre 15 et 29 ans. Le développement urbain et le marché de l’emploi dynamique attirent bon nombre de jeunes actifs, et font également de Nancy l’une des villes étudiantes les plus appréciées. Elle accueille 47 000 étudiants chaque année.
Nancy est l’une des villes les plus prometteuses pour investir dans un T2, car la demande locative est considérable et le parc immobilier est adapté à ce type d’investissement. Les locataires représentent 70,3% de la population, et les T2 sont les logements les plus répandus dans le parc immobilier Nancéen.
Les prix de l’immobilier à Nancy
Il faudrait compter en moyenne 2297€/m² pour acheter un bien immobilier à Nancy. Les prix peuvent varier de 1477 à 3100€/m² en fonction des logements et des secteurs. Les montants des loyers s’étendent quant à eux de 9 à 22€/m², avec une moyenne de 13€/m².
Selon ces moyennes de prix, un T2 de 35m² à Nancy pourrait coûter environ 80 395€. Avec des frais de notaire de 8%, le budget serait de 86 826,60€.
Les rendements locatifs bruts et nets
Admettons que cet appartement T2 se loue à 13€/m².
Le loyer mensuel s’élève à 455€. À cela s’ajoutent les charges locatives que nous estimons à 40€, ce qui donne un revenu locatif mensuel de 495€, et un revenu locatif annuel de 5940€.
Nous estimons que les frais locatifs représentent 10% des revenus, ce qui donne la somme de 594€ par an.
Votre rendement locatif brut : (vos revenus locatifs annuels de 5940€ / le coût d’acquisition de 86 826,60€) x 100 = 6,8%.
Votre rendement locatif net : (vos revenus locatifs annuels de 5940€ – vos charges de 594€) / le coût d’acquisition de 86 826,60€ x 100 = 6,1%.
Investir dans un T2 à Besançon
Les avantages de Besançon
Préfecture du département du Doubs, Besançon est une ville dynamique, située près du massif du Jura et de la frontière suisse. Sa localisation privilégiée est loin d’être son seul atout, puisqu’elle bénéficie d’un marché de l’emploi dynamique, d’un patrimoine historique et naturel remarquable, ainsi que d’un pôle universitaire prisé.
Tous ces atouts attirent une demande locative importante et jeune, principalement composée de jeunes actifs et d’étudiants. Les locataires représentent en effet 62,6% de la population, et la ville accueille 30 000 étudiants. Selon l’INSEE, 28,9% des habitants ont entre 15 et 29 ans, et les T2 font partie des logements les plus répandus dans le parc immobilier qui se compose à 86,4% d’appartements.
Les prix de l’immobilier à Besançon
Il faudrait compter entre 1515 et 3181€/m² pour investir à Besançon. La moyenne est estimée à 2366€/m². Les loyers s’étendent de 7 à 20€/m², avec une moyenne de 12€/m². Selon ces données, un T2 de 35m² à Besançon demande un budget moyen de 82 810€. Avec des frais de notaire de 8%, ce budget monte à 89 434,8€.
Les rendements locatifs bruts et nets
Calculons les rendements locatifs d’un appartement T2 coûtant 89 434,80€, dont le loyer est de 12€/m², et dont les charges locatives sont de 35€.
Les revenus locatifs s’élèvent alors à 455€ par mois et 5460€ par an.
Si les frais locatifs représentent 10% de cette somme, ils s’élèvent à 546€.
Votre rendement locatif brut : (vos revenus locatifs annuels de 5460€ / le coût d’acquisition de 89 434,80€) x 100 = 6,1%.
Votre rendement locatif net : (vos revenus locatifs annuels de 5460€ – vos charges de 546€) / le coût d’acquisition de 89 434,80€ x 100 = 5,5%.
Nos conseils pour réussir votre investissement locatif dans un T2
Bien choisir sa localisation et sa cible
Le secteur est un critère déterminant pour la réussite de votre investissement locatif. Il influencera directement le nombre de locataires potentiels. Nous vous conseillons de vous tourner vers des villes qui bénéficient d’une forte demande locative, d’un marché de l’emploi dynamique, d’un cadre de vie agréable, ainsi que d’un pôle universitaire performant. Les villes que nous vous avons présentées dans cet article correspondent à ces critères. Elles vous permettront donc de sécuriser vos revenus locatifs.
Le quartier est également important, car il doit correspondre à votre cible de locataire. Si vous visez les étudiants, privilégiez les zones proches des universités et des transports en commun. Si votre cible est celle des jeunes actifs, orientez-vous vers les centres d’affaires, à proximité des transports et des commodités. Enfin, si vous ciblez les jeunes couples et familles, vous pouvez ajouter les écoles et les parcs sur la liste de vos critères.
Dans tous les cas, notez que le cadre de vie, la sécurité, la présence des commodités et l’efficacité des transports sont des éléments qui vous permettent de valoriser votre bien, et donc d’optimiser vos revenus.
Choisir entre location nue et location meublée
Le choix de la location meublée ou de la location vide dépend du marché immobilier que vous ciblez, de vos locataires, de la durée de location qui vous convient, ainsi que de la façon dont vous voulez optimiser votre fiscalité. Il n’existe pas un type de location plus avantageux qu’un autre, tout dépend de votre projet et de vos objectifs. Avant de faire un choix, nous vous conseillons d’étudier attentivement les différents dispositifs de défiscalisation immobilière, ainsi que les régimes fiscaux des deux types de location.
Location meublée
Un bail meublé dure généralement 1 an, ce qui vous permet d’effectuer un roulement assez fréquent. Ce type de location est très demandée par les étudiants et les jeunes actifs, ce qui peut vous permettre de louer facilement.
Vous pouvez opter pour le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) ou loueur meublé professionnel (LMP). Ces dispositifs vous permettent de réduire vos impôts sur vos revenus locatifs, grâce au régime micro-bic ou au régime réel.
La location nue
Le bail de la location nue est signé pour au moins 3 ans. Cela vous permet de sécuriser vos revenus, et d’éviter un turnover trop important.
Vos revenus locatifs sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers. Vous pouvez choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel. L’un applique un abattement forfaitaire sur vos revenus, tandis que l’autre vous permet de déduire le montant réel de vos charges.
Certains dispositifs vous permettent également de défiscaliser. C’est par exemple le cas de la loi Pinel (jusqu’à la fin de l’année 2024), de la loi Denormandie, ou encore de la loi Malraux.
S’entourer de professionnels
Vous entourer de professionnels compétents est essentiel pour réussir votre projet immobilier :
- L’agent immobilier, pour vous accompagner dans votre recherche de biens, dans les visites, dans les estimations immobilières et dans la négociation du prix d’achat.
- L’expert en gestion locative, pour prendre en charge la gestion de votre bien, trouver des locataires et vous verser vos revenus.
- L’expert-comptable, pour vous conseiller sur les meilleures pratiques fiscales, surtout si vous optez pour le régime réel.
En conclusion, investir dans un T2 dans l’est de la France est une opération prometteuse pour maximiser votre rentabilité locative. Cette localisation et ce type de bien combinent tous les éléments nécessaires pour générer des revenus confortables. La demande est élevée, la cible de locataire est diversifiée, le budget nécessaire et les frais sont limités.
Cependant, gardez en tête que les budgets et les rendements évoqués dans cet article sont des exemples avec des moyennes de prix. Avant de concrétiser votre investissement, vous devrez évaluer précisément votre budget et votre rendement, en fonction des logements présents sur le marché. Chaque projet est différent et demande une approche personnalisée. Pour éviter les erreurs et réussir votre investissement, n’hésitez pas à vous faire accompagner par des experts en immobilier, spécialisés dans votre secteur.
