Le coliving : une bonne stratégie d’investissement ?
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Le coliving : une bonne stratégie d’investissement ?
Après la colocation, le covoiturage, et le coworking, le partage n’a jamais été autant au centre de l’attention. Le coliving entre donc tout naturelleme...
Ségolène ClausierCEO de Patrimoni Conseil, experte en investissement locatif
Après la colocation, le covoiturage, et le coworking, le partage n’a jamais été autant au centre de l’attention. Le coliving entre donc tout naturellement dans cette tendance, puisqu’il s’agit d’un mode de vie où les gens vivent et travaillent ensemble dans un espace partagé. C’est une alternative au modèle classique de vie en appartement ou en maison qui connait un fort succès.
Le coliving consiste à habiter dans une résidence partagée avec d’autres personnes. Cela peut être une alternative intéressante pour ceux qui cherchent à investir dans l’immobilier. Mais est-ce une bonne stratégie d’investissement ? Toutes les réponses dans cet article.
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Qu’est-ce que le coliving ?
Le coliving, ou « co-living » est une nouvelle tendance en matière d’hébergement.
C’est un concept, provenant des Etats-Unis, qui consiste à habiter et à partager un espace de vie commun avec d’autres personnes. C’est un hébergement que l’on peut placer entre la colocation et l’hôtellerie. Il est difficile de le placer dans une case car il existe une multitude de coliving différents. Ce mode d’habitat n’a pas vraiment de modèle. Cependant, vous y retrouverez toujours des éléments communs.
Il s’agit de vivre dans un espace communautaire avec d’autres personnes, généralement dans une maison, un immeuble ou un grand appartement partagé.
Les espaces de vie privés :
Certains espaces de coliving offrent des chambres privées, tandis que d’autres mettent l’accent sur la vie en communauté en proposant des dortoirs ou des chambres partagées. Vous pouvez également voir des coliving qui proposent des petits appartements privés (studio ou T2) au sein même de cet espace partagé.
Tous comme les colocataires, les occupants ont donc généralement leurs propres chambres mais partagent aussi les espaces communs comme la cuisine, et le salon. Vous trouverez généralement des salles de bains privatives au sein des chambres ou des petits appartements.
Les espaces de vie communs en coliving :
Mais pas seulement. Ils bénéficient également d’espaces communautaires supplémentaires comparés à la colocation. Comme une terrasse ou un jardin. Cela peut également être une salle de sport, un spa, une salle de cinéma ou encore une piscine.
Etant donné que ce mode d’hébergement vise une clientèle exigeante au vu du prix à payer, on doit retrouver un certain nombre de services intégrés. Tout comme à l’hôtel, vous pouvez retrouver un pressing, un service de ménage, la fourniture du linge de maison, etc. Pour les espaces de coliving les plus développés, vous y trouverez des cours de sport, mais également de cuisine. L’ensemble des prestations varie en fonction des coliving.
De plus, il existe également des espaces de coliving hybrides. C’est-à-dire qu’on y retrouve des espaces de coworking mais également des restaurants au sein même du coliving.
Quoi qu’il en soit, les espaces de coliving ont généralement une atmosphère conviviale et collaborative, ce qui en fait un lieu idéal pour rencontrer de nouvelles personnes et se faire de nouveaux amis.
A qui s’adresse le coliving ?
Le concept du coliving a été popularisé par les startups et les freelancers, qui ont adopté ce mode de vie pour échapper à la solitude de la vie en solitaire. Les espaces de coliving offrent une communauté, des équipements de qualité et des services partagés, ce qui en fait une option attrayante pour ceux qui cherchent à optimiser leur style de vie.
Le coliving peut être également une solution idéale pour les gens qui voyagent souvent pour le travail ou les étudiants en mobilité qui souhaitent vivre dans une communauté dynamique. En effet, un des avantages du coliving, est de pouvoir se loger de manière temporaire.
De plus, toutes les personnes en période de transition peuvent trouver que le coliving soit la solution idéale pour eux. C’est notamment le cas des personnes récemment divorcées qui souhaitent se loger quelques temps dans un espace de vie agréable avec tous les services à proximité. C’est également une bonne solution pour les expatriés qui reviennent vivre dans leur pays d’origine. Cela leur laissera le temps de trouver leur résidence principale.
Enfin, les espaces de coliving sont généralement situés dans des endroits stratégiques, au cœur des villes, ce qui permet aux occupants de profiter pleinement de la ville sans avoir à se soucier de l’entretien d’un logement. Ils bénéficient donc d’un logement en location clé en main, tout en ayant l’opportunité de faire des rencontres avec d’autres personnes.
Pourquoi ce mode d’hébergement séduit les locataires ?
Ce mode de vie est de plus en plus populaire auprès des nomades, des personnes en quête de vie en communauté et des jeunes professionnels, car il répond à plusieurs besoins.
Une pénurie de logements et une mobilité des jeunes travailleurs :
Un des premiers facteurs du succès des colivings est lié à la pénurie de logements. Notamment dans les grandes métropoles. Cette pression dans les villes étudiantes et accueillant de nombreuses entreprises pousse les personnes à chercher d’autres moyens pour se loger.
De plus, aujourd’hui on constate que beaucoup de jeunes actifs se retrouvent en CDD. Ils sont donc amenés à changer davantage d’emploi et donc de lieu d’habitation. Leur mobilité correspond tout à fait avec la flexibilité offerte par les espaces de coliving.
En outre, l’évolution démographique et l’importances des flux migratoires en France favorise le développement constant de ces modes d’habitation.
De ce fait, le coliving est une bonne stratégie d’investissement.
Un attrait de la nouvelle génération pour la vie en communauté :
Les espaces de coliving offrent souvent une gamme de services et d’activités sociales qui en font une option attrayante pour les jeunes adultes en quête de nouvelles expériences.
De plus, c’est également un excellent moyen de favoriser les échanges interpersonnels et de créer des liens. En effet, vivre en communauté permet de nouer des amitiés et de créer un réseau social solide. Les locataires partagent souvent les mêmes intérêts et ont les mêmes objectifs de vie, ce qui favorise les échanges et les interactions.
La possibilité de mutualiser les dépenses liées au logement :
Ce mode d’habitation est souvent considéré comme une alternative plus sociale et plus économique au logement traditionnel.
En effet, le coliving permet de réduire les coûts de logement. Et on le sait, les dépenses liées au logement pèse lourd dans le budget d’un français. Le fait de mutualiser certaines dépenses comme les assurances, la Wifi, l’eau ou encore l’électricité, est un avantage conséquent pour les jeunes actifs et les étudiants.
Au vu des prestations fournies, le loyer d’un logement en coliving reste plus abordable que certains logements classiques.
Ce mode d’hébergement se différencie également de la colocation par ses durées de bail plus flexibles.
Comment se passe la gestion locative d’un coliving ?
La gestion locative d’un coliving est donc un peu différente de celle d’un appartement traditionnel, car il y a plusieurs personnes à gérer et à prendre en compte.
La gestion des locataires en coliving :
Tout d’abord, il est important de trouver le bon équilibre entre les différents « coliver ». En effet, il est important que chacun se sente à l’aise et en sécurité dans son logement, et qu’il y ait une bonne entente entre tous les occupants. Il est donc important de bien choisir les locataires, en fonction de leur profil et de leur personnalité. Après avoir sélectionné son profil, vous pouvez également proposer aux autres colivers d’étudier sa candidature afin qu’ils valident également ce nouveau locataire. Il est très fréquent que des rencontres soient organisées pour que tout le monde puisse faire connaissance en amont.
Une fois que ce candidat est validé, vous pouvez entamer une procédure classique d’entrée dans les lieux. Notamment avec la signature du bail.
La mise en place d’un contrat de gestion locative :
En parlant du bail, ce dernier est également assez différent du bail d’habitation classique. En effet, vous retrouverez des baux conclus avec des durées qui sont déterminées. (Entre 1 mois et 1 an en moyenne) On y retrouve également des délais de préavis très courts. En moyenne, il s’agit d’une semaine. Tout le principe de ce mode de location repose sur sa flexibilité. Il faudra donc vous attendre à avoir un turn-over régulier.
Cependant, en général, les espaces de coliving sont gérés par des entreprises privées. En tant qu’investisseur privé, vous n’aurez pas à vous charger de cette gestion locative. Vous allez donc signer un contrat avec cette entreprise. Il s’agit d’un mandat de gestion locative en général. Ce mandataire s’occupera alors de tout, en vous assurant la mise en place de locataire, la collecte des loyers et son versement, mais également la gestion des prestations fournies et du personnel nécessaire à son fonctionnement. Il se chargera également de l’entretien général du bâtiment et de ses équipements.
La gestion des espaces communs dans le coliving :
De plus, il est important de bien gérer les espaces communs pour éviter les conflits.
Il est donc important de définir les règles de vie commune, comme les horaires de couvre-feu, les règles d’utilisation de la cuisine, des pièces de vie communes, etc.
Il est également important de définir les tâches ménagères à effectuer par chacun, afin que tout le monde participe au bon entretien des lieux.
Enfin, il est important de bien gérer les différents événements qui peuvent se passer dans le coliving, comme les soirées, les fêtes, etc. Il est donc important de définir les règles en vigueur pour ces événements, afin que tout se passe dans le respect de chacun. En pratique, vous pourrez retrouver toutes ces règles dans un document interne lié au programme de coliving.
Pourquoi investir en coliving est une bonne idée ?
Le coliving est une tendance en plein essor et de nombreux investisseurs sont à la recherche de nouvelles opportunités dans ce secteur. Cela pour plusieurs raisons.
Une demande locative toujours plus forte :
La force du coliving est d’offrir les avantages de la colocation de manière plus moderne, en privilégiant la flexibilité et les services fournis à la jeune génération.
Ne se limitant pas aux étudiants, la demande s’étend à toutes les personnes mobiles. La moyenne d’âge étant aux alentours de 30 ans. Par conséquent, les investisseurs doivent développer des produits hybrides qui s’adressent à la fois aux étudiants et aux jeunes travailleurs.
De plus, le mode d’habitation a profité du manque de structuration du marché des offres de colocation. En effet, de nombreux étudiants recherchent un logement plus exclusif, plus haut de gamme, mais ne le trouvent pas. Le coliving offre donc un cadre de vie sûr et communautaire à une génération qui manque actuellement de liens sociaux.
C’est aussi un concept qui ne connait pas, ou très peu, la vacance locative. Cela signifie que, même si vous êtes confrontés à un turn-over élevé, c’est sans difficulté que vous pourrez les remplacer.
Enfin, c’est une formule avantageuse par rapport aux locations saisonnières qui nécessitent une gestion locative importante et des temps morts entre chaque passage.
Un investissement rentable :
La rentabilité des investissements immobiliers dépend de plusieurs facteurs, tels que le prix d’achat du bien, le montant du loyer, les taux de location et de vacance locative, ou encore la demande de logements. Considérons ces critères en termes de coliving.
Prix d’achat : Comme mentionné précédemment, le co-living est conçu pour les grands ensembles immobiliers. Les nouveaux projets produisant des appartements d’un certain standing sont désormais privilégiés. Entre le prix du terrain et le prix de la construction, l’investissement initial peut dissuader de multiples investisseurs… et affecter la rentabilité de l’investissement.
Montant du loyer : c’est un bon point pour le coliving puisqu’il est nettement supérieur au prix du marché. Vous pouvez compter environ 900 € pour un studio dans une grande ville française. Bien sûr, cela s’explique par la qualité de l’espace de vie et la richesse des services et équipements proposés.
Taux d’impayés : Comme détaillé plus haut, la gestion locative est confiée à un mandataire spécialisé. Ce dernier propose donc la mise en place d’assurance spécifiques pouvant couvrir ce genre de problématique. De plus, posséder un grand nombre d’appartements vous permet de réduire le risque financier lié au non-paiement du loyer.
Vacance locative : Directement liée à la demande continue pour ce type de propriété, elle semble nettement inférieure à la moyenne pour les logements meublés. Les colivings promettent une expérience de vie innovante et offrent des standards difficiles à trouver sur le marché de l’individuel. En moyenne, 100 candidatures sont reçues pour une seule place vacante en coliving !
Enfin, ce type de placement ont un rendement net de 4 à 7 %, comparable à ce que l’on peut attendre d’une SCPI de rendement ou d’un crowdfunding immobilier par exemple.
Une fiscalité avantageuse :
L’un des intérêts d’investir dans le coliving est lié à sa fiscalité. S’agissant d’un appartement meublé, il relève du Régime de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP).
Ce régime vous permet de soumettre vos revenus locatifs à deux régimes différents : le régime réel ou le régime micro BIC. Avec le système Micro-BIC, vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % applicables sur les revenus de votre appartement en coliving.
En ce qui concerne le régime réel, il semble plus intéressant. En effet, il permet de déduire les impôts et charges (travaux, équipements, frais de gestion locative, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, etc.) de vos revenus locatifs pour réduire votre assiette fiscale. C’est ce qu’on appelle l’amortissement.
Quels sont les points de vigilance de ce nouveau concept ?
Nous l’avons vu tout au long de cet article, le coliving est une stratégie d’investissement immobilier rentable et originale. Cependant, il convient de mettre en lumière certaines limites à ce concept.
Le budget global d’investissement en colinving :
Pour commencer, il est important de savoir que ce type d’investissement va nécessiter l’engagement d’une somme très importante au départ.
En effet, il s’agit de l’acquisition d’un seul et même bien immobilier. On parle de l’achat d’un immeuble en bloc. En pratique, les projets les plus modestes démarrent à 1 million d’euros.
Pour pallier ce désagrément, les investissements dans le coliving peuvent également se concrétiser également par le biais de la « pierre papier » via une société civile de placement. De plus, certains projets sont financés uniquement par des particuliers via des plateformes de crowdfunding. Dans ce cas, le ticket d’entrée peut être réduit à plusieurs milliers d’euros.
Les difficultés de mise en œuvre de ce projet :
L’un des principaux obstacles au développement du coliving est la difficulté de trouver des terrains constructibles. En effet, les grandes surfaces foncières sont rares dans les zones urbaines disposant de bonnes infrastructures (écoles, transports en commun, etc.).
De plus, certaines questions juridiques sont encore débattues au niveau des pouvoirs publics. Surtout en ce qui concerne le cadre légal dans lequel nous devons louer un appartement en coliving. S’agit-il d’un produit hôtelier ou d’un produit résidentiel ? Certains législateurs prônent un bail spécifique au coliving qui intègrerait l’aspect « prestation de service » dans l’offre de logement.
Malgré tout, les perspectives à long terme du coliving vont au-delà d’une simple niche. En effet, cet hébergement cible encore 35% de la population active. On peut donc facilement lui prédire un futur comme celui du coworking. Ce dernier représentant aujourd’hui un tiers des locations des bureaux à Paris par exemple.
En investissant dans le coliving, vous pourrez alors profiter d’un secteur en plein essor tout en offrant une expérience de vie unique et enrichissante à vos locataires.
