En bref
Valentin a transformé un T4 de 77 m² laissé à l'abandon, entre le centre-ville et la gare de Besançon, en colocation de 3 chambres. Budget total de 198 425 € dont 70 000 € de travaux, 1 170 € de loyer mensuel, 7,84 % de rendement brut et un cash-flow annuel positif de 158 €.
Sommaire· 8 min
- Le profil : un Bisontin qui visait l'immeuble de rapport
- La recherche : un T4 à l'abandon entre le centre-ville et la gare
- Les travaux : 70 000 € pour une rénovation complète
- La mise en location : 1 170 € de loyer mensuel
- Le tableau financier complet
- Pourquoi cette opération fonctionne
- Ce qui était risqué, et ce qu'on en retient
Certains des meilleurs investissements ne ressemblent à rien au moment de la visite. Cette étude de cas en est l'illustration : un T4 laissé à l'abandon pendant des années à Besançon, que plus personne ne voulait acheter, devenu une colocation de 3 chambres qui s'autofinance. Voici le déroulé complet de l'opération et tous ses chiffres, du prix d'acquisition au cash-flow.
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Le profil : un Bisontin qui visait l'immeuble de rapport
Valentin est originaire de Besançon. Son projet initial était précis : investir dans un immeuble de rapport sur son secteur, pour optimiser son patrimoine tout en générant des revenus locatifs intéressants.
C'est un objectif que nous entendons souvent, et il est légitime : la monopropriété offre des loyers cumulés et une mutualisation du risque locatif. Le problème, c'est le marché. Dans le budget de Valentin, les immeubles réellement rentables se faisaient rares à Besançon : ceux qui passaient les filtres financiers partaient vite, et les autres cachaient des travaux ou des loyers surestimés. Plutôt que de forcer un achat médiocre, nous lui avons conseillé une alternative : viser une colocation de 3 chambres.
Ce pivot mérite d'être souligné, car il illustre un principe central de notre accompagnement en investissement locatif clé en main : la stratégie s'adapte au marché réel, pas l'inverse. La colocation reproduit une partie de la mécanique de l'immeuble de rapport, plusieurs loyers sur un même bien, avec un ticket d'entrée plus accessible.
La recherche : un T4 à l'abandon entre le centre-ville et la gare
Le bien identifié est un T4 de 77 m², acquis 99 500 €. Sur le papier, rien de séduisant : l'appartement, laissé à l'abandon pendant des années, n'attirait plus les acheteurs à cause de son état général. C'est précisément ce qui en faisait une opportunité.
Son emplacement, lui, était stratégique : entre le centre-ville et la gare de Besançon. Pour une colocation, ce positionnement coche toutes les cases. Les colocataires bisontins, étudiants et jeunes actifs en tête, veulent rejoindre à pied le centre, les commerces et la gare. Un bien dégradé mais parfaitement placé se répare ; un bien impeccable mais mal situé ne se déplace pas.
La décote liée à l'état général a permis d'acquérir 77 m² pour 99 500 €, en laissant dans le budget la place d'une rénovation complète. Le marché bisontin se prête bien à ce type d'opération, comme le montre notre analyse du rendement locatif à Besançon.
Les travaux : 70 000 € pour une rénovation complète
Le budget travaux s'élève à 70 000 €, soit une enveloppe supérieure aux deux tiers du prix d'achat. C'est le cœur de cette opération : tout reprendre pour transformer un T4 vieilli en colocation de 3 chambres aux standards actuels.
À cette enveloppe s'ajoutent 14 000 € d'ameublement. En colocation, le meublé complet fait partie du produit : chaque chambre doit être immédiatement habitable et les espaces communs doivent donner envie de vivre ensemble. C'est ce qui permet de louer vite, de fidéliser les occupants et de limiter la vacance entre deux départs.
L'opération intègre enfin 11 160 € d'honoraires d'accompagnement, couvrant la recherche, le conseil stratégique, le pilotage de la rénovation et la mise en location, et 8 265 € de frais de notaire.
La mise en location : 1 170 € de loyer mensuel
Une fois la rénovation achevée, la colocation a trouvé ses occupants avec un loyer mensuel de 1 170 €, auquel s'ajoutent 120 € de charges locataires, soit un revenu annuel de 15 480 €.
Rapporté à la surface, ce niveau de loyer est la démonstration du modèle : un T4 de 77 m² loué nu à une famille n'aurait pas atteint ce montant à Besançon. La location à la chambre valorise chaque mètre carré, à condition d'offrir un produit à la hauteur, ce que les 84 000 € de travaux et d'ameublement cumulés ont permis.
Le tableau financier complet
Tous les chiffres de l'opération, tels qu'ils figurent dans la fiche de cette colocation à Besançon :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d'acquisition | 99 500 € |
| Budget travaux | 70 000 € |
| Ameublement | 14 000 € |
| Honoraires | 11 160 € |
| Frais de notaire | 8 265 € |
| Budget total | 198 425 € |
| Apport | 20 000 € |
| Montant emprunté | 178 425 € |
| Durée du crédit | 25 ans |
| Taux du crédit | 4,25 % |
| Loyer mensuel | 1 170 € |
| Charges locataires | 120 € |
| Revenu annuel | 15 480 € |
| Dépenses annuelles | 14 138 € |
| Cash-flow annuel | +158 € |
| Rendement brut | 7,84 % |
| Rendement net | 6,52 % |
La ligne décisive est la dernière ligne en gras : avec 15 480 € de revenus pour 14 138 € de dépenses annuelles, mensualités du crédit sur 25 ans comprises, l'opération dégage 158 € de cash-flow par an. Autrement dit, le bien s'autofinance : Valentin a mobilisé 20 000 € d'apport sur un budget de 198 425 €, et les loyers portent le reste. Pour comprendre pourquoi cet indicateur compte plus que le rendement affiché, notre article sur le cash-flow immobilier détaille la mécanique.
Pourquoi cette opération fonctionne
L'achat fait la rentabilité. Le point de départ de tout le montage, c'est un bien décoté par son état : 99 500 € pour 77 m² bien placés. La valeur a été créée à l'acquisition, puis révélée par la rénovation, et non achetée au prix fort.
L'emplacement porte la demande. Entre le centre-ville et la gare, la colocation s'adresse au cœur de la demande locative bisontine. Besançon est une ville étudiante et le train met la gare au contact de Dijon et de la région : le vivier de colocataires se renouvelle chaque année. Notre page sur l'investissement locatif à Besançon détaille les fondamentaux de ce marché.
La typologie multiplie le loyer. Trois chambres, trois loyers sur un seul acte d'achat, un seul crédit et une seule taxe foncière. La colocation permet à un revenu locatif de 15 480 € par an de tenir l'équilibre face à 178 425 € empruntés, ce qu'une location classique du même bien n'aurait pas permis.
Ce qui était risqué, et ce qu'on en retient
Le risque principal de cette opération était assumé dès le départ : 70 000 € de travaux sur un bien à l'abandon, c'est un chantier lourd, où chaque dérapage de budget ou de délai aurait rogné la rentabilité. C'est le type de projet que nous ne recommandons pas sans pilotage professionnel : la marge créée à l'achat n'existe que si la rénovation est tenue.
Le second point de vigilance, c'est la finesse du cash-flow : 158 € par an, cela impose de garder la colocation pleine. La qualité du produit et l'emplacement sont les deux assurances contre la vacance, et c'est exactement là que le budget a été concentré.
Enfin, il faut rappeler d'où vient l'opération : d'un renoncement. Si nous avions forcé l'achat d'un immeuble de rapport médiocre pour coller au projet initial, les chiffres ne seraient pas ceux-là. Savoir pivoter vers la bonne stratégie fait partie du travail, et ce cas le montre. Pour comparer les deux approches, notre article sur l'investissement en immeuble de rapport pose les critères.
À retenir : 198 425 € de budget total dont 70 000 € de travaux, 7,84 % de rendement brut et un cash-flow annuel positif de 158 €. Une colocation autofinancée, née d'un T4 que plus personne ne voulait acheter.
Questions fréquentes
Oui, à condition de reproduire la méthode et non le chiffre : acheter un bien décoté par son état sur un emplacement recherché, budgéter une rénovation complète et viser la location à la chambre. Les 7,84 % de rendement brut de cette opération viennent de la création de valeur à l'achat et de la typologie colocation, pas d'une anomalie de marché.
Cette opération représente un budget total de 198 425 €, financé avec 20 000 € d'apport et 178 425 € empruntés sur 25 ans. Le budget varie selon la surface et l'ampleur des travaux, mais l'ordre de grandeur est représentatif pour une colocation de 3 chambres rénovée dans une ville comme Besançon.
Dans ce cas précis, parce que le marché ne proposait pas d'immeuble rentable dans le budget de l'investisseur. La colocation reproduit l'intérêt principal de l'immeuble de rapport, plusieurs loyers sur un même achat, avec un ticket d'entrée plus faible et un chantier plus maîtrisable. Quand un immeuble de qualité se présente au bon prix, il reste une excellente stratégie.
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