Acheter ou louer sa résidence principale : que choisir ?
Investissement immobilier
Acheter ou louer sa résidence principale : que choisir ?
En France, être propriétaire est très important. Acheter sa résidence principale est d’ailleurs très souvent une des grandes étapes de la vie d’adulte.E...
Ségolène ClausierCEO de Patrimoni Conseil, experte en investissement locatif
En France, être propriétaire est très important. Acheter sa résidence principale est d’ailleurs très souvent une des grandes étapes de la vie d’adulte.
En effet, beaucoup rêvent de se sentir « enfin chez soi » et ne plus être restreint dans ses choix d’aménagement.
Cependant, acheter sa résidence principale est-elle vraiment la meilleure option ? N’est-il pas plus rentable de la louer et d’investir dans l’immobilier locatif ? Voilà des questions qui reviennent sans cesse au moment de passer à l’action !
Et la réponse n’est pas évidente puisqu’elle va dépendre de différents paramètres tels que le budget global, la ville de recherche, le prix de l’immobilier, le projet de vie, la situation professionnelle, etc.
On entend très régulièrement que « louer c’est jeter l’argent par la fenêtre ! », « il vaut mieux acheter sa résidence principale pour avoir un logement à soi ! ». Mais acheter sa résidence principale n’est pas toujours le choix le plus judicieux.
Pour commencer, faisons le point sur les avantages et les inconvénients de ces deux situations :
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Option n°1 : acheter sa résidence principale
Les avantages :
La constitution d’un patrimoine
L’achat de sa résidence principale est une sorte d’investissement immobilier. On parle ici d’un investissement immobilier patrimonial. L’investissement immobilier est un placement concret et à long terme, qui permet de se constituer un patrimoine de façon pérenne.
Dans les grandes villes ou les villes moyennes, le risque de cet investissement est moindre. En effet, votre bien immobilier va sûrement prendre de la valeur dans le temps et ainsi vous générer une plus-value à la revente de ce dernier.
Ce logement pourra donc toujours être revendu ou mis en location en cas de besoin d’apport pour effectuer un autre achat immobilier.
Un sentiment de liberté et de sécurité
Faire l’acquisition de sa résidence principale peut, en effet, offrir ce sentiment de liberté.
Vous êtes libre de pouvoir envisager et effectuer l’ensemble des travaux que vous souhaitez. Vous pouvez occuper votre logement comme bon vous semble. Plus d’interdiction de posséder des animaux de compagnie, pas de restriction pour les personnes fumeurs, etc. Liberté également de faire tous les aménagements possibles dans votre bien.
L’exonération de l’impôt sur la plus-value
Comme indiqué plus haut, en achetant sa résidence principale, on peut miser sur la réalisation d’une plus-value lors de la revente du bien immobilier. Le gros avantage de la résidence principale est que cette plus-value ne sera pas imposée. C’est un avantage car il n’existe que peu de conditions d’exonération de plus-value immobilière. Par exemple, une résidence secondaire se voit imposée à 34% sur le montant de la plus-value lors de sa revente.
Petit point de vigilance : pour être exonéré, votre résidence principale doit répondre à deux conditions : être votre résidence principale habituelle et effective. Il faut donc occuper ce logement la majeure partie de l’année pour en bénéficier.
Les inconvénients :
Un placement plus coûteux
Lorsque vous décidez de faire l’acquisition de votre résidence principale, il ne faut pas oublier de prendre en compte les différentes charges annexes. En effet, elles viendront s’ajouter au prix du bien immobilier acquis. On parle ici des frais de notaire, des frais d’agence immobilière ainsi que les charges de copropriété le cas échéant.
De plus, dès les visites du bien immobilier, il est important de ne pas négliger le montant des travaux de rénovation à réaliser. (Notamment lorsqu’il s’agit d’un bien ancien) C’est le cas notamment des travaux de mise aux normes et la rénovation du bien pour qu’il soit à votre goût.
On y ajoute également les mensualités du crédit immobilier ainsi que le paiement des intérêts.
Une autre charge, et non des moindres, à prendre en compte, est le montant des impôts locaux. (Taxe d’habitation et taxe foncière)
De plus, comme tout investissement, il y a une part de risque. Notamment en cas de sinistres ou de réparations à effectuer. Vous n’allez pouvoir compter que sur vous-même puisque vous êtes le propriétaire. Il est donc important de garder une « enveloppe budgétaire », et ne pas utiliser toutes vos économies dans l’acquisition de ce bien immobilier.
Avoir un bon dossier de financement
Faire l’acquisition d’un bien immobilier implique dans la grande majorité des cas d’obtenir un prêt immobilier. Il va donc falloir convaincre l’organisme bancaire de vous accorder le crédit souhaité.
La banque va prendre en considération différents critères économiques, personnels et professionnels. Avec le durcissement des conditions d’emprunt actuel, il est nécessaire d’avoir un bon dossier de financement. Vous pouvez d’ailleurs retrouver notre article consacré à ce sujet : comment obtenir son prêt immobilier ?
Pour finir, un apport financier minimum sera sûrement exigé par l’organisme bancaire. Ce dernier doit comprendre au minimum les différents frais liés à l’acquisition. (Frais de notaire, frais d’agence immobilière, frais bancaires et de garantie) Il est généralement d’un montant de 10% du prix du bien immobilier.
Option n°2 : louer sa résidence principale et investir dans l’immobilier locatif
Les avantages :
Bénéficier d’une grande flexibilité
Un des grands avantages de la location est la liberté de mouvement. Vous avez la possibilité de déménager quand vous en avez envie/besoin, en fonction de vos différents projets personnels ou professionnels. Bien entendu, il faudra tout de même que vous repectiez le délai de préavis maximum de 3 mois avant de quitter la location. Ce délai est réduit à 1 mois dans différentes conditions. (Location d’un logement meublé, logement situé en zone tendu, etc.)
Cet avantage profite notamment aux personnes qui sont amenées à devoir déménager régulièrement. La location est également la solution la plus avantageuse pour les personnes ne sachant pas où vivre sur le long terme.
Se loger plus facilement dans les grandes villes
Dans certaines villes de France, il est plus facile de trouver une location que d’acheter sa résidence principale. En effet, dans les villes où les prix des biens immobiliers sont élevés, il est souvent difficile d’acheter un logement d’une surface habitable équivalente à ce qu’on pourrait louer.
Faute de pouvoir d’achat, la location permet alors de vivre dans le quartier ou dans la ville de son choix.
Le propriétaire s’occupe des travaux et de la gestion des sinistres
Un autre des gros avantages de la location est la gestion des sinistres. Mais également des différents problèmes pouvant avoir lieux dans le logement loué. Lorsque ce sinistre n’est pas du fait du locataire, ce dernier n’a pas à le régler. C’est au propriétaire de prendre les choses en mains et de gérer le problème.
C’est un point non négligeable, car cela peut entraîner des conséquences financières importantes sur votre budget.
Vous n’êtes pas non plus impliqué dans les différents projets de rénovation de l’immeuble en copropriété où se situe votre appartement. Si des travaux sont votés lors d’une assemblée générale, le propriétaire ne pourra pas impacter ces frais supplémentaires sur le montant de votre loyer. Il devra donc prendre à sa charge les travaux et vous n’aurez rien à débourser.
Les inconvénients de louer sa résidence principale :
Paiement de frais importants liés à la location
Le gouvernement a mis en place différentes mesures pour encadrer les loyers. Cela permet aujourd’hui d’avoir une augmentation moins rapide des loyers par rapport aux prix des biens immobiliers. Cependant, en plus du montant du loyer, il est nécessaire de prendre en compte les différents frais liés à cette location.
Pour commencer, si le bien est géré par une agence immobilière, vous allez sûrement devoir lui régler des honoraires pour pouvoir rentrer des lieux. Ces frais sont, depuis 2014, plafonnés par la loi Alur en fonction de la zone géographique et de surface du logement.
On peut également ici évoquer le règlement du dépôt de garantie. Même s’il ne s’agit pas d’une charge à proprement parlé, c’est tout de même une somme qu’il va falloir payer lors de l’entrée dans les lieux et qui sera indisponible tout au long de la location. Ce dépôt de garantie servira au propriétaire pour réaliser des travaux de réparation en cas de dégâts. Mais également pour couvrir les éventuels loyers impayés du locataire.
De plus, lorsqu’il s’agit d’une location nue, il vaut prévoir l’aménagement du logement. Dans certains cas, il sera également nécessaire de prendre en compte les dépenses liées au stationnement du véhicule. (Location d’une place de parking, abonnement au stationnement du quartier)
Pour finir, tout comme le propriétaire, le locataire doit s’acquitter de certains impôts. C’est le cas de la taxe d’habitation. Le montant de cette charge est amené à être modifié avec le projet du président Macron, et certains ménages en seront même exonérés.
Un point de difficulté dans le dossier de financement
Être propriétaire de sa résidence principale n’est pas une obligation pour obtenir un crédit immobilier. Cependant, il est courant que les banques soient plus exigeantes lorsque l’investisseur ne détient pas sa résidence principale.
De plus, lorsqu’il s’agit du financement de la première résidence principale, il est possible de bénéficier de différents prêts spécifiques. Notamment du prêt à taux zéro ou encore du Prêt Action Logement. Même si ces derniers ne couvrent pas intégralement le montant de votre acquisition. Ils peuvent tout de même réduire le montant global des intérêts bancaires.
Acheter sa résidence principale, plus rentable dans certaines villes ?
Les prix du marché immobilier local vont être en partie la réponse à la question de savoir s’il est plus intéressant d’acheter ou de louer sa résidence principale.
En effet, faire l’acquisition de sa résidence principale est un choix rentable lorsqu’il réuni deux conditions. La première est qu’il faut vivre dans le bien plusieurs années. La seconde est qu’il faut que les prix de l’immobilier du lieu de la résidence ne soient pas trop élevés.
Une étude « Acheter ou Louer » a été réalisée par Meilleur Taux pour analyser 36 des plus grandes villes de France. Cette analyse est basée sur une surface moyenne de 70m². Il en ressort, qu’en France, en 2022, il faut détenir son bien 13 ans et 8 mois (contre 5 ans et 8 mois en 2021) pour rentabiliser l’acquisition de sa résidence principale. Ce résultat est donc en nette augmentation par rapport aux années 2020 et 2021. En effet, en 2020, la moyenne se portait à 3 ans et 5 mois. Cependant, il s’agit d’une moyenne nationale. Selon les villes, cette durée varie de manière très importante.
Acheter ou louer sa résidence principale en Bourgogne – Franche-Comté
Prenons le cas de la Bourgogne – Franche-Comté, puisque la conjoncture actuelle est favorable dans les différentes villes moyennes.
Tout d’abord, analysons le cas de Dijon. En 2021, la moyenne de détention était de 2 ans pour rentabiliser l’achat de sa résidence principale. (Contre 1 an et 11 mois en 2020) Cette durée a bondi à 14 ans en 2022.
La deuxième ville concernée par l’étude est Besançon. Il en ressort qu’il fallait détenir son bien 2 ans et 1 mois pour rentabiliser son acquisition, en 2021. Légère augmentation également depuis 2020. En effet, cette détention n’était que de 2 ans. En 2022, il faudra patienter 11 ans pour obtenir la rentabilité de son acquisition.
Selon le nombre d’année où vous souhaitez vivre dans une de ces deux villes, il peut être très intéressant d’acheter sa résidence principale.
Conclusion
Finalement, la réponse à cette question « faut-il acheter ou louer sa résidence principale, est complexe et personnelle. Lorsqu’on hésite entre acheter ou louer et investir dans l’immobilier locatif, une partie de la réponse est trouvée. Dans tous les cas on souhaite devenir propriétaire.
