En bref
L'article 7 du PLF 2027 limite l'amortissement des logements loués en LMNP à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer (1,5 % et 5 000 € en meublé de tourisme). L'excédent n'est plus reportable et les investisseurs déjà en place sont concernés. Le micro-BIC ne change pas. Le texte peut encore être amendé avant la fin de l'année.
Le gouvernement a présenté le projet de loi de finances pour 2027 le 1er octobre 2026. Son article 7 s'attaque au cœur du LMNP au réel : l'amortissement du logement. Après la réintégration des amortissements dans la plus-value en 2025 et la hausse de la CSG en 2026, c'est la troisième mesure en trois ans qui réduit l'intérêt de la location meublée. Voici ce que prévoit exactement le texte, et ce que cela change concrètement pour un investisseur.
Un rappel avant tout : il s'agit d'un projet. Le texte est désormais entre les mains du Parlement, qui peut l'amender jusqu'à son adoption, attendue avant le 31 décembre 2026. Nous mettrons cet article à jour à chaque étape.
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Ce que prévoit l'article 7 du PLF 2027
Le texte modifie l'article 39 C du Code général des impôts, qui encadre l'amortissement. En location meublée non professionnelle, l'amortissement des locaux reste déductible, mais dans deux limites :
| Location meublée classique | Meublé de tourisme | |
|---|---|---|
| Taux d'amortissement maximum | 2,5 % par an | 1,5 % par an |
| Plafond annuel par foyer fiscal | 7 000 € | 5 000 € |
Trois points rendent la mesure plus dure qu'un simple ajustement :
- L'excédent est perdu. Aujourd'hui, l'amortissement qui ne peut pas être déduit une année est mis en réserve et utilisé plus tard. Pour les exercices clos à partir du 1er janvier 2027, la part au-delà du plafond ne sera plus reportable.
- Les investisseurs déjà en place sont concernés. Le texte ne prévoit aucune exception pour les biens achetés avant 2027.
- Le stock d'amortissements en réserve est encadré. Les amortissements accumulés avant le 1er janvier 2027 restent utilisables jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable restant chaque année. Ce qui n'aura pas été utilisé fin 2036 sera perdu.
Le gouvernement justifie la mesure par la volonté de « réorienter les soutiens publics vers le logement familial et de longue durée » et de rapprocher la fiscalité du meublé de celle de la location nue.
Ce qui ne change pas
- Le micro-BIC : abattement de 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes en meublé de longue durée, et 30 % jusqu'à 15 000 € en meublé de tourisme non classé, comme depuis la loi Le Meur.
- Le LMP (loueur en meublé professionnel) n'est pas visé.
- Les résidences avec services sont exclues du plafond : résidences étudiantes, résidences seniors, EHPAD et établissements de soins de longue durée.
- Les charges et les intérêts d'emprunt restent déductibles au réel, sans plafond nouveau.
Combien cela coûte : deux exemples
L'impact dépend de la valeur du bâti et de votre tranche d'imposition. Les loyers LMNP supportent en plus 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la hausse de CSG de 2026.
Un gros investissement. Légifiscal a chiffré le cas d'un bien dont le bâti vaut 255 000 €, pour 9 000 € de revenus nets annuels. L'amortissement passe de 10 200 € à 6 375 €, et le résultat imposable de 1 800 € à 5 625 €. À une tranche marginale de 30 %, cela représente environ 1 860 € d'impôts et de prélèvements en plus chaque année.
Un studio ou un T2 à Dijon. Prenons un bien acheté 110 000 €, dont 93 500 € de bâti, amorti aujourd'hui autour de 3,5 % par an par composants, soit 3 270 €. Avec le plafond de 2,5 %, l'amortissement tombe à 2 340 €. Le résultat imposable augmente de 930 €, soit environ 450 € par an à une tranche de 30 %. Le plafond de 7 000 € ne joue pas : il ne concerne que les patrimoines dont le bâti dépasse 280 000 €.
Ce second calcul est le nôtre et repose sur des hypothèses simplifiées. Le texte ne dit pas encore clairement si le mobilier et les travaux entrent dans le plafond : nous préciserons ce point dès que l'administration ou les débats l'auront tranché.
Le LMNP reste-t-il intéressant ?
Pour un investissement de taille moyenne comme ceux que nous menons à Dijon, la réponse reste oui, avec des chiffres moins généreux. Une fois le plafond appliqué, l'amortissement couvre toujours une bonne partie des loyers, quand la location nue au réel n'en permet aucun hors dispositif spécifique. Sur nos projets dijonnais publiés, le rendement brut médian est de 6,7 % : la rentabilité repose d'abord sur le prix d'achat, le loyer et la vacance, et seulement ensuite sur la fiscalité.
Les profils les plus touchés sont les meublés de tourisme, les gros patrimoines au-delà de 280 000 € de bâti, et les investisseurs qui comptaient sur un stock important d'amortissements en réserve.
À surveiller en parallèle : le dispositif Jeanbrun, créé par la loi de finances 2026, permet désormais d'amortir en location nue, sous condition de loyer abordable et d'engagement de location. Le gouvernement assume vouloir orienter les investisseurs vers ce dispositif.
Pourquoi l'accompagnement pèse plus lourd qu'avant
Quand l'avantage fiscal se réduit, la marge d'erreur se réduit avec lui. Sur un studio dijonnais à 110 000 €, un bien payé 5 % trop cher, soit 5 500 €, coûte plus que dix ans de plafonnement. Deux mois de vacance locative, environ 1 500 €, en coûtent plus de trois. La rentabilité se joue désormais presque entièrement au moment de l'achat :
- Le prix : négocier, et repérer les biens hors marché avant qu'ils ne partent.
- Les travaux : un budget chiffré avec des artisans que nous connaissons, tenu jusqu'à la livraison.
- Le régime fiscal : micro-BIC ou réel, calculé sur votre situation avec les nouvelles règles.
- La location : le bon type de bien dans le bon quartier, pour limiter la vacance.
C'est le cœur de notre accompagnement, et nous chiffrons chaque projet avec les règles du PLF 2027 avant que vous vous engagiez. Prenez rendez-vous pour en parler : le premier échange est gratuit et sans engagement.
Que faire d'ici la fin de l'année ?
- Ne rien précipiter. Le texte sera amendé, et la date exacte d'application reste à confirmer : la presse parle des revenus 2027, déclarés en 2028.
- Faire le point avec votre expert-comptable sur votre stock d'amortissements en réserve et le rythme auquel vous pourrez l'utiliser d'ici 2036.
- Recalculer vos projets en cours avec un amortissement à 2,5 %. Un bon projet doit tenir sans avantage fiscal maximal.
- Comparer micro-BIC et réel pour les petits revenus locatifs : avec le plafond, l'écart se réduit sur certains biens.
Pour les autres leviers fiscaux de l'investissement locatif, lisez notre guide de la défiscalisation immobilière à Dijon et notre comparatif location meublée ou vide. Et pour un projet chiffré avec les nouvelles règles, nos chiffres réels à Dijon sont un bon point de départ.
Sources : projet de loi de finances pour 2027, article 7 (budget.gouv.fr, 1er octobre 2026) ; Légifiscal, « PLF 2027 : l'amortissement en LMNP plafonné », 2 octobre 2026. Article mis à jour le 3 octobre 2026.
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