En bref
À Dijon, la gestion courante d'un bien locatif coûte généralement entre 6 et 10 % TTC des loyers encaissés, auxquels s'ajoutent la mise en location, le plus souvent facturée un mois de loyer, une garantie loyers impayés autour de 2 à 3 % et le coût invisible de la vacance. Sur un loyer de 600 €, l'ensemble représente de l'ordre de 900 € par an, soit environ 0,7 point de rendement : un coût qui s'optimise par la qualité de la mise en location, pas par la chasse au tarif le plus bas.
Combien coûte réellement la gestion locative à Dijon ? La réponse courte : pour la gestion courante, des honoraires généralement compris entre 6 et 10 % TTC des loyers encaissés, selon les agences et l'étendue des prestations. La réponse complète est plus intéressante, car les honoraires mensuels ne sont qu'un poste parmi quatre : il faut y ajouter la mise en location, les assurances et la vacance, ce dernier coût étant celui que personne ne facture mais que tout le monde paie. Décomposons chaque poste, chiffres à l'appui, pour aboutir à ce qui compte vraiment : l'impact sur votre rendement net.
Pause lecture · 2 min
Situez votre profil avant d'aller plus loin.
Quel investisseur immobilier êtes-vous ?
6 questions pour découvrir votre profil investisseur et la stratégie qui vous correspond.
Quel est votre objectif principal ?
Les honoraires de gestion courante : le socle
C'est le pourcentage prélevé chaque mois sur les loyers encaissés. Sur le marché, les taux généralement constatés vont de 6 à 10 % TTC du loyer charges comprises, la fourchette haute correspondant souvent à des formules enrichies ou à de petits loyers sur lesquels l'agence maintient un minimum de facturation. Chez Patrimoni Conseil, le forfait mensuel est de 7 % TTC du loyer charges comprises, et il couvre l'intégralité du quotidien : appel des loyers et des charges, gestion quotidienne et technique, gestion des impayés et du contentieux, contrôle des obligations du locataire comme l'assurance habitation, et suivi régulier.
Un point de méthode pour comparer les offres : vérifiez toujours si le taux s'applique au loyer hors charges ou charges comprises, si le TTC est affiché, et surtout ce qui est inclus. Un taux d'appel bas qui refacture chaque avis d'échéance, chaque relance ou chaque visite technique finit souvent plus cher qu'un forfait complet. En colocation, la charge de travail est réelle : rotation plus fréquente, baux multiples, coordination entre colocataires. Notre forfait passe à 10 % TTC dans ce cas, une transparence qui évite les mauvaises surprises aux investisseurs qui suivent la stratégie décrite dans notre article sur la colocation à Dijon.
La mise en location : le coût ponctuel qui pèse le plus
À chaque changement de locataire, la recherche et l'installation du nouvel occupant se facturent séparément. L'usage de marché s'établit autour d'un mois de loyer, et c'est aussi notre forfait : un mois de loyer charges comprises, couvrant la constitution du dossier, l'étude des candidatures, les visites individuelles, la rédaction du bail, l'état des lieux et la remise des clés. En colocation, la mise en location se facture à la chambre, 300 € chez nous.
Ce poste est encadré par la loi : la part facturable au locataire est plafonnée par des montants nationaux au m² fixés en application de la loi Alur, Dijon relevant du barème hors zone tendue, le plus bas, avec un plafond distinct pour l'état des lieux d'entrée. Le locataire ne peut jamais payer plus que la moitié de la prestation, le solde restant à la charge du propriétaire.
C'est aussi le poste le plus rentable quand il est bien fait. Une mise en location rigoureuse, avec une sélection sérieuse du locataire, réduit les deux vrais risques du bailleur : l'impayé et la rotation. Un locataire stable trois ou quatre ans dilue le coût de mise en location d'autant, quand un locataire mal choisi le fait payer deux fois, en honoraires puis en vacance. Notre article sur la mise en location d'un bien immobilier détaille ce que doit contenir une prestation sérieuse.
Assurances : garantie loyers impayés et PNO
La garantie loyers impayés (GLI) couvre les loyers non versés, les dégradations et les frais de contentieux. Les taux du marché se situent généralement entre 2 et 4 % du loyer charges comprises selon les contrats et les garanties incluses ; via notre partenaire, elle est proposée à 2,6 % TTC du loyer charges comprises. Sur un loyer de 600 €, cela représente environ 15,60 € par mois : rapporté au coût d'un seul impayé de plusieurs mois avec procédure, l'arbitrage est vite fait pour la plupart des bailleurs qui n'ont pas la trésorerie pour absorber un contentieux long.
S'y ajoute l'assurance propriétaire non occupant (PNO), obligatoire pour les copropriétaires bailleurs, dont le tarif est fixé après étude du dossier, quelques dizaines d'euros par an dans la plupart des cas pour un appartement standard. La GLI impose en contrepartie une sélection stricte du locataire, notamment sur le taux d'effort : une contrainte qui rejoint de toute façon les bonnes pratiques de sélection.
La vacance : le coût que personne ne facture
Aucune ligne « vacance locative » n'apparaîtra jamais sur une facture, et c'est pourtant souvent le premier poste de coût réel d'une gestion médiocre. Un logement vide un mois, c'est un douzième des loyers annuels envolé, soit l'équivalent d'une année entière d'honoraires de gestion à 7 ou 8 %. Deux mois de vacance à chaque relocation transforment mécaniquement un bon rendement papier en performance décevante.
La vacance se combat en amont : un bien rénové et positionné au juste loyer de marché, des photos et une annonce soignées, une réactivité forte sur les demandes de visite, et un locataire choisi pour durer. C'est la raison pour laquelle nous refusons de raisonner « tarif de gestion » isolément : 1 % d'honoraires économisé chez le moins-disant se rembourse très mal s'il se paie de trois semaines de vacance supplémentaires par relocation.
L'impact sur votre rendement net : le calcul
Posons un exemple illustratif, volontairement simple : un T2 dijonnais loué 600 € charges comprises, soit 7 200 € de loyers annuels, pour un projet revenant à 120 000 € tout compris.
| Poste | Base | Coût annuel |
|---|---|---|
| Gestion courante | 7 % TTC des loyers | 504 € |
| Mise en location | 1 mois de loyer, lissé sur 3 ans d'occupation | 200 € |
| Garantie loyers impayés | 2,6 % TTC des loyers | 187 € |
| Total gestion | 891 € |
Le total représente environ 12 % des loyers encaissés. Sur ce projet, le rendement brut de 6 % (7 200 € pour 120 000 €) devient environ 5,3 % après coûts de gestion complets, avant fiscalité et charges de copropriété. Autrement dit, une gestion professionnelle complète « coûte » environ 0,7 point de rendement, en échange de quoi vous ne gérez ni les relances, ni les états des lieux, ni le contentieux, et vous sécurisez le flux locatif. Pour intégrer ces paramètres à votre propre projet, notre calculateur de rentabilité locative permet de tester vos hypothèses, et notre article sur le cash-flow immobilier montre comment ces frais s'articulent avec le crédit et la fiscalité.
À noter pour la suite : en location meublée au régime réel comme en location nue, les honoraires de gestion et les primes d'assurance sont des charges déductibles de vos revenus locatifs imposables. Le coût réel net d'impôt est donc inférieur au coût facial, d'autant plus que votre taux d'imposition est élevé.
Ce que couvre une gestion complète, et la nôtre
Une grille tarifaire ne dit pas tout : à tarif équivalent, deux gestions peuvent produire des résultats très différents. Les bonnes questions à poser avant de confier un bien : qui réalise les visites et les états des lieux, comment sont suivis les travaux, à quelle vitesse les impayés sont-ils traités, et le gestionnaire connaît-il réellement les loyers de marché quartier par quartier ?
Chez Patrimoni Conseil, notre service de gestion locative à Dijon applique la grille détaillée plus haut : 7 % TTC de gestion courante, un mois de loyer à la mise en location, GLI à 2,6 % TTC via notre partenaire, et un suivi de travaux facturé 5 % TTC du montant des travaux lorsqu'il y en a. Cette gestion s'inscrit dans la continuité de notre accompagnement en investissement locatif clé en main : le même interlocuteur qui a cadré le projet, le loyer cible et la rénovation pilote ensuite la location, ce qui élimine les pertes en ligne entre l'achat et l'exploitation.
À retenir : le coût complet d'une gestion locative à Dijon se décompose en honoraires mensuels, généralement 6 à 10 % TTC des loyers, une mise en location autour d'un mois de loyer, une GLI de l'ordre de 2 à 3 % et la vacance, le seul poste sans facture. Sur un loyer de 600 €, comptez environ 900 € par an, soit 0,7 point de rendement, un coût déductible fiscalement et largement compensé par une vacance et des impayés maîtrisés.
Questions fréquentes
Pour la gestion courante, les honoraires généralement constatés vont de 6 à 10 % TTC des loyers charges comprises selon les agences et les prestations incluses. Chez Patrimoni Conseil, le forfait est de 7 % TTC, incluant appel des loyers, gestion technique, traitement des impayés et suivi régulier.
L'usage de marché se situe autour d'un mois de loyer charges comprises, couvrant la recherche du locataire, les visites, l'étude des dossiers, le bail et l'état des lieux. La part facturable au locataire est plafonnée par la loi Alur selon un barème national au m², Dijon relevant du barème le plus bas.
Pour la plupart des bailleurs, oui. Autour de 2 à 3 % du loyer, soit une quinzaine d'euros par mois sur un loyer de 600 €, elle couvre un risque rare mais potentiellement très lourd : plusieurs mois d'impayés assortis d'une procédure longue. Seuls les investisseurs disposant d'une forte trésorerie peuvent raisonnablement s'auto-assurer.
Oui. Les honoraires de gestion, les frais de mise en location et les primes d'assurance (GLI, PNO) sont déductibles des revenus locatifs imposables, en location nue au régime réel comme en meublé au réel. Le coût net d'impôt est donc inférieur au montant facturé, d'autant plus que votre taux marginal est élevé.
Sur la facture, oui : environ 900 € par an dans notre exemple. En pratique, l'économie s'évapore vite si la mise en location traîne, si le loyer est mal calibré ou si un impayé se gère tard et mal. L'autogestion se justifie pour un bailleur disponible, proche de son bien et à l'aise avec le cadre juridique ; sinon, le coût de la délégation s'apparente à une assurance sur le rendement.
À lire également
Prêt à concrétiser ?
Un expert à votre écoute
Rendez-vous gratuit et sans engagement, en visio ou à Dijon.
Prendre rendez-vous